上海楼市接力赛：大虹桥接力世博

　　近五年中，始终贯穿上海楼市的最大热点是哪个？世博会。目前，上海楼市有望接力世博会的炒作热点是什么？大虹桥！

　　本报记者独家获得的上海楼市成交数据统计显示，在过去5年，世博会概念辐射的上海楼市板块中，价格普遍实现了两倍以上的上涨，个别板块涨幅更为惊人。靠近上海世博园的徐汇区龙华板块，季度成交均价从2005年第四季度9489元/平方米，飙升至2010年第一季度的成交均价63469元/平方米，上升近6倍。

　　世博会之后，市场对上海大虹桥概念的炒作继续接力。数据显示，其直接辐射的上海徐泾板块，该区域成交均价从去年年初的万元上下迅速翻番至当前的近2万元/平方米。

　　方方地产咨询机构咨询部经理李艳指出，在楼市大起大伏的近几年，这些新兴住宅板块充当了领涨领跌的角色。

　　接力赛

　　不可否认，世博会、大虹桥等众多城市发展的热点背后，意味着大规模的城市配套建设和区域环境建设，对楼市起着促进作用。正因如此，一旦这些热点被楼市的参与者联手进行炒作，其冲击力被成倍放大，进而体现为实际影响被过度夸大。

　　统计数据显示，2010年以来，“世博板块”和“大虹桥板块”个案成交活跃、总量低谷反弹，价格走势却显冷热不均；公寓产品表现出色，短期区域楼市呈现“井喷”现象。不过，由于进度不同，两大热点当前表现差异明显。“总体而言，世博短期投资效应热度减退，多楼盘价格高位回稳。但大虹桥概念日趋浓厚，推动西上海楼市量价齐升。”中原地产研究咨询部总监宋会雍指出。

　　据了解，世博板块以世博会场为核心，主要辐射浦东世博、三林板块及浦西卢湾滨江、黄浦滨江板块等区域。自2002年底上海申办世博会成功以来，世博板块始兴并愈演愈烈。由迎世博牵动的全市设施建设改造、轨道交通完善等利于楼市长期良性发展，而世博本身带来的巨大商机又带来短期市场的投资冲动。

　　2010年以来，世博板块以公寓为绝对主力，成交房源集中在浦东世博、三林板块，成交总量节后探底回升，价格走势有所回落。大虹桥板块以虹桥机场为核心，主要辐射长宁虹桥、古北、西郊板块，闵行华漕、七宝板块，松江九亭板块，青浦徐泾等区域。更为重要的是，大虹桥板块立足长三角共同建设发展，其便利的轨道交通、高铁及飞机辐射周边城市，直接导入长三角产业、资金和人口，从而为上海的城市全面发展意义深远。

　　2010年以来，大虹桥板块成交旺盛、价格上扬，受供应稀缺影响，主力成交房源集中在青浦、松江及闵行区域。据上海中原研究咨询部监测数据显示，近三个月大虹桥板块共成交10.23万平方米、712套房源，其中公寓8.85万平方米、667套。各板块市场和在售项目价格，均出现持续上涨。对于一手住宅市场而言，世博本身的短期投资初现降温，但大虹桥规划实施才刚刚开始。大虹桥接力世博的局势初现，而不少开发商、投资客已开始着手新一轮的热点炒作。

　　一二手联动难抑涨势

　　值得注意的是，楼市对市场热点炒作，并不仅限于一手房市场，一二手联动甚至租售联动，才是楼市炒作推升房价的全貌。

　　据了解，3月份，整体世博板块的成交量和上月比开始出现回暖，但二手房成交量持续低迷，随着世博会期临近，世博会区域租赁市场开始活跃，部分区域租金近乎倍增。例如在上海南黄浦板块，今年以来二手房租赁市场出现大幅上扬。如耀江花园，年初2房租金5000元/月，3房租金6500月，目前2房已经上涨至8000-10000元/月，3房已经上涨至10000-15000元/月。

　　而虹桥板块内二手公寓不多，大多为紧凑户型，市场吸纳情况较好，价格始终保持稳中有升态势，特别是虹桥枢纽工程的建设，使更多的业主对后市预期看涨信心十足。

　　宋会雍表示，从二手房市场看，由于华漕历来是传统的别墅聚集区，目前板块内二手独栋别墅市场价格在40000-62000元/平方米之间，联排别墅价格在25000元/平方米左右。随着交通配套的提升和完善，整体别墅价格走势环比出现了2%-5%的上扬。目前月租金在12000-45000元不等。

　　据记者了解，目前大虹桥区域已经成为诸多开发商在上海新增土地储备的重要目标区域，而近期成交的地块，已将地价带到新的高点，加上区域内今年即将入市的新项目，初步定价普遍较所在板块的当前价格高出一截，投资客已经开始聚集，上海一个新的楼市炒作热点已然逐步取代世博，成为新一轮房价上涨的最大推手。