“房地产崩盘时间表”言过其实

　　专家表示目前中国市场与20年前日本有较大区别但须重视潜在风险

　　“中国楼市会重蹈日本房地产崩盘的覆辙吗？”

　　日前，一份“房地产崩盘时间表”开始在网上流传。它回顾日本1985年至1991年房地产市场走势，发现与中国2005年至2008年房地产市场走势颇为相似，最后更预言中国房地产会在2011年崩盘。对此，多位研究房地产业的专家表示，目前中国的房地产市场与20年前日本的具体情况有较大的区别，崩盘之说言过其实。不过这些专家同时表示，随着房价的大幅飙升，房地产市场潜在的风险也需要引起足够的重视。

　　过程相似 背景不同

　　“经济高速增长之后导致本币升值，货币升值之后，资金流向股市楼市，拉升资产价格。从整个的拉升过程上讲，目前中国的房地产市场与当年的日本有相似性。”上海易居房地产综合研究部部长杨红旭在接受记者采访时表示。

　　在进出口贸易拉动下的经济快速增长，本币巨大的升值压力，房价的高速上涨……与上世纪80年代中后期的日本一样，中国经济面临着看似相同的问题。在这种背景下，出现对中国房地产市场走向“崩盘”的担心并不偶然。

　　“不过，虽然过程上有相似点，但从两个国家当时的发展阶段和发展背景来看，中日仍存在着许多不同的特点。”杨红旭说。

　　杨红旭分析认为，二战之后，日本经济逐渐走向复苏，上世纪60年代其房地产市场就已经开始快速上涨，迎来了第一轮繁荣期。到了80年代中期，日本的房地产市场已经经历了两轮繁荣期，长时间的发展使其市场化的程度已经十分充分。相比之下，中国的房地产业从1998年才开始进行大规模的市场化改革，从整体上讲市场化程度依然很低，目前仍处于市场化发展的初级阶段。

　　从房地产市场的需求结构看，目前中国房地产市场上虽然存在投资和投机性因素，但在这一轮楼市的繁荣当中，自住性需求的比例仍要远远高于上世纪八九十年代的日本。“毕竟，中国还处于城市化的初期，大量的自住需求对房地产市场能够起到强有力的支撑。”

　　除此之外，杨红旭还表示，从简单的数据对比来看，1985年在广场协议签订后，日元升值的幅度极大。而中国在2005年的人民币升值幅度仅在3％左右，目前的升值幅度依然不能和当时的日本同日而语。因此，“抽象的对比并不准确，中国房地产市场虽然面临着调整的压力，但在短期内还不大可能出现崩盘的情况。”杨红旭表示。

　　表现相似 原因不同

　　伴随着快速上涨的房价，对中国房地产市场是否会崩盘的忧虑并不是首次出现。同在亚太地区，经济发展模式又比较近似的日本、香港等国家和地区都曾经出现过房地产市场泡沫破灭，地产崩盘的先例，让人们对中国的房地产市场始终都怀有同样的担心。

　　“从国际上看，房地产市场上由投机泡沫最终所引发的崩盘有很多先例，具体表现也很相似。不过并不能因此反推出中国目前就面临着楼市即将崩盘的结论。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。

　　在陈国强看来，日本房地产市场的崩盘首先是整体经济运行出现了重大问题，最终各种矛盾通过房地产市场集中爆发。

　　“在1991年日本楼市崩盘前，1990年日本的股市首先出现了大幅度的下跌。从因果关系上讲，日本的楼市是不堪忍受整体经济发展之重而出现的崩盘，与金融体系的风险积累和资本市场的泡沫堆积有着极其密切的关系，这与中国房地产市场面临的问题有根本的不同。”陈国强表示，改革开放三十年来，中国经济的整体发展仍处于比较健康的状态，尤其是金融体系和资本市场目前并没有出现巨大的风险和泡沫，这使得房地产市场的问题具有相对的独立性。

　　值得重视的警示

　　“房地产崩盘时间表”虽然被认为“戏谑”的味道重于“预测”的味道，但值得注意的是，不少普通网民却对楼市崩盘持有一种乐观其成的态度。

　　浩华置业有限公司董事长张建新表示，普通人对崩盘的“期待”，反映出更多的是一种社会心理，传达了人们对房价过快上涨的不满。

　　2007年以来，中国房价的快速上涨已经引发了社会各方的强烈关注。在中国房地产市场的高速发展过程中，热钱的涌入，投资、投机性购房的不断增加，“地王”的频频出现，房价的高速上涨……种种问题已经开始影响到市场的健康发展，并开始逐渐吹大房地产市场的泡沫。

　　“这份时间表的出现应该给中国的房地产市场一个警示。我们必须重视潜在的市场风险。”陈国强说，“很多人以为，楼市崩盘就意味着房价下跌；潮水退去，人们就能在沙滩上捡拾美丽的贝壳。其实完全不是这样，房地产市场一旦崩溃，不仅会让投资者的资产缩水，更会让普通人面临就业和收入危机。”

　　杨红旭表示，网上流传的“房地产崩盘时间表”，与其说是一种预言，不如说是一种警示，在目前中国房价高速上涨的情况下，楼市的泡沫和潜在的金融风险如果不能很好化解，最终受到影响的将不仅是房地产市场，还有整个中国经济的健康发展。