叶檀：楼市2011年崩盘一说不靠谱

　　网上流传“房地产崩盘时间表”，显示中国地产走势与1991年日本崩盘前颇为相似。按照这份时间表，中国房地产2011年就该崩盘。

　　中日房地产看着挺相似，本质也有一定的接近之处，如资产泡沫化推动房地产价格节节上升，房地产成为信贷过程中最重要的抵押品，因此房地产与信用体系、与实体经济血肉相联。目前的中国房地产市场与崩溃前的日本房地产市场相比，无论从租售比、还是房价收入比，都能证明房地产主要成为投资品种，而不是消费品种，因此房地产价格才能脱离收入的约束，扶摇直上。因为大多数人把房地产视作对抗通货膨胀的有力武器，而房地产作为投资品，成为财富重新分配的主要工具之一。所有的投资者都相信，房地产价格不会下跌，是最有保障的投资品种。

　　但是，中日房地产市场有根本不同，原因是两国的汇率政策与宏观经济政策有本质不同。

　　从理论上说，人民币并非自由兑换货币，因此人民币汇率一直在窄幅区间内浮动，全球金融危机后再度与美元直接挂钩，无论国际压力如何，中国岿然不动。这就使得人民币汇率升值导致的资产泡沫不至于在全球一枝独秀。

　　货币泡沫吹大全球房地产泡沫，如果泡沫崩溃，没有多少地方能够逃过劫难。

　　从今年2月份的数据看，东亚一线大都市的楼价仍在不断膨胀。新加坡私宅的价格一般都在1000新元/平方尺(约人民币53000元/平方米)，首尔的一套90平方米的普通住房大约4亿到5亿韩元左右(约人民币3万元/平方米)。中国国内一线城市豪宅泡沫更明显，目前，北京、上海一些豪宅已达到每平方米10多万元的天价。目前，东京中心区域楼价在人民币6.1万元/平方米左右，还没有达到其泡沫经济破灭之前的最高价格12万元/平方米。

　　中国房地产泡沫威胁大，并不是因为绝对价格最高，而是房价收入比过高，说明保障住房不足，而房地产市场成为少数富者的财富增值游戏。受此诱惑，中等收入阶层搜索箱底每一分钱投入到房地产狂欢中。中国尚未完成工业化与城市化进程，一旦崩溃，对于社会的影响将大于日本、韩国等国。目前全球逐渐协同退出宽松的货币政策，如果中国房地产市场崩溃，全球经济明年必然二次探底。这是小概率事件。

　　中国不会重蹈日本的覆辙，通过人民币贬值和升值制造泡沫或挤破泡沫。1985年9月，美、德、法、英、日五国财长和央行行长在纽约广场饭店举行会议，达成五国政府联合干预外汇市场，使美元对主要货币有秩序地下调。从签约时的1美元兑250日元到1987年，最低到达1美元兑120日元，不到三年的时间里，美元兑日元贬值达50%。为保护企业，日本央行将贴现率由5%下调至2.5%，导致日元价格扭曲。1987年2月，美国又号召7国财长在法国巴黎卢浮宫召开会议，达成了制止美元进一步贬值的谅解，被称为卢浮宫协议。此后日元发生了一定幅度的贬值，日本央行又多次调整贴现率至6%的水平。

　　日元升值预期，与政府人为抑制低率保护企业的做法，使得日本成为泡沫之国，房地产飙升，日经指数狂涨。日元价格的扭曲，使日本经济处于长期低迷状态。

　　中国政府绝不会轻易放任人民币汇率大幅升值，去年已通过融资与再融资撇去股市泡沫，要求保障型与中小套型普通商品房供地占土地供应的70%，力图以保障房解除房地产泡沫危机。以中国目前拥有的外汇储备与外汇政策，以及房地产市场的演变，房地产2011年崩溃说不靠谱。