警惕负首付酝酿中国式次贷危机

　　在银行房贷优惠幅度明显减少的局面下，深圳楼市却惊现超低首付、甚至是“负首付”的购房模式。记者调查发现，首付款的实际垫付人是民间的借贷机构，而购房者享受这些“优惠”则需要支付名目繁多的中介费用。

　　随着主管部门对囤地、捂盘等房产乱象管制渐严，楼市观望气氛再度出现。但随之而来的则是售楼方各种异常促销暗潮涌动，包括“负首付”在内的一些所谓优惠更是隐患重重。更为关键的是，开发商们仍然有底气固守名义售价，这足以说明楼市调控政策尚未发挥出釜底抽薪之效。在房地产走势的犹疑期，相关部门需要对销售乱象进行实时监督与严控。

　　近期，开发商为了打破楼市交投清淡的局面、快速回笼资金，开始推出一些吸引客户的举措。深圳更是在交易模式上做出了“创新”，售楼者试图借助民间资金之力帮助购房者迈过首付门槛，最终扩大销售规模。对于有购房意向但苦于资金不足的客户，售楼中介会预先联系好资金供给者提供民间借贷，让购房者轻松通过银行审核并成功获取房贷。当然，购房者须向民间机构支付较高的借贷成本。这其中，所谓的“负首付”，即民间机构提供的资金规模可能会超出银行要求的首付款，购房者可以对差额部分自由支配投资。

　　事实上，低首付甚至是“负首付”的实质是民间机构向购房者提供了一笔“过桥”资金。这样看似能够让经济实力不济的购房者买房，但更大的体制风险则隐藏其后，即把贷款银行绑架到房价波动的风险之中。这不仅放大了社会风险，同样也可能给未来的房产调控政策带来阻力。但是，通过这样的违规操作让楼盘买卖双方、借贷者各得其所是有前提的。一旦楼市再遭新政打压房价骤降，或者信用等级较低的购房者突发变故无法继续履行还款义务，那么贷款银行将成为首当其冲的受害者。毕竟民间借贷机构只是为购房者有偿垫付了小部分首付金额，且借贷时间很短，而放贷银行则发放了更大比例的房款，贷款时间延续数十年。因此还贷期限内的任何风吹草动，都可能让银行房贷沦为坏账，房地产市场风险被放大，而最终的承受者则是商业银行。

　　值得一提的是，通过梳理深圳楼市“负首付”的脉络，我们可以发现其与美国次贷危机的体制风险颇为类似。金融危机爆发的源头，恰恰是华尔街创造出了令人眼花缭乱的金融产品，掩盖了房屋次级贷款潜在的风险，最终导致风险聚集超过了市场的承受程度。有此前车之鉴，国内金融监管部门更应当及时介入调查，以防其中隐患，避免重蹈美国金融危机的覆辙。

　　其实，需要监控的楼市销售乱象并不止于此。此前在河南等地曾出现过另外一种形式的“低首付”。其操作路径是，开发商私下向购房者允诺打折优惠，但在实际交易中合同仍按原价签订，开发商则把优惠的部分直接抵扣首付款。从深圳到河南，这些变相优惠措施提醒我们，开发商们宁愿遮遮掩掩地进行让利，也绝不肯光明正大地降低房价。其背后，恰恰是对同业竞争的顾虑、对“买涨不买跌”心理的担忧，以及其与地方政府的利益纠葛、房价预期引导等诸多方面因素的共同作用。所以，虽然开发商推出了各种形式的小幅让利，但这并不代表楼市调控已发挥出实质性绩效。恰恰相反，类似的促销措施反而表明调控房价的政策力度依然不到位，还需进一步强化。

　　可见，后继的楼市调控政策必须要对打击目标进一步精准化，其中的要害在于两点。其一，必须要切实隔断地方财政与楼市直接的利益关系，其中以物业税替代既有的税费最为关键。即便将物业税付诸实践中仍将面临一些执行难题，但是至少需要一个明确的政策推出时间表，否则一再拖沓只会让开发商获得喘息机会。其二，要进一步提高银行房贷发放的门槛，不仅要对所谓的“负首付”严打，更要大幅度提高二套以上住房贷款条件，甚至对于多套住房直接取消贷款支持，以彻底打击投机需求。总之，如果调控当局果真要实现“遏制房价过快上涨”的政策目标，就必须对任何房地产市场的风吹草动保持警惕，并在第一时间给出调控应对措施，否则难以避免房价再度飙升，最终让调控当局信用度再遇难堪。