78家央企遭遇信贷紧箍咒

　　业内人士认为，这也是对16家保留下来的主力房产央企的警示，遏制“地王”频出

　　本报记者 王雪涛 崔欣爽 北京报道

　　78家不以房地产为核心主业的央企“命运”备受关注，在继3月18日被国资委发出“清退令”后，26日晚银监会又要求，银行对于这78家企业以非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请，已授信的要保全，并要停止对其新增授信；用所持有土地作为贷款抵押品的，各银行应认真查处可能存在的重复抵押问题，并对抵押率进行扣减。

　　银行加强贷款风险防控

　　记者从接近银监会的内部人士得知，银行被要求严格注意开发商资质，如果被国土资源部或建设主管部门查实存在囤地行为，商业银行要建立警示名单并不能为其新增贷款，同时要对剩余贷款进行保全。据称，多家银行已经收到通知，要求查处房地产开发商的土地是否进行了重复抵押。

　　 业内人士表示，银行业对于房地产贷款已很谨慎，预期影响不大。银监会此番举措“警示作用大于实际效果”。

　　银监会叫停对78家央企的新增授信，首先是配合国资委的“清退令”做出的配合动作，更深层次的原因是防范这些央企对所拿的高价地进行开发所导致的金融风险。“这也是对16家保留下来的主力房产央企的警示，如果继续高价拿地王，其银行信贷也将面临收紧。”上述业内人士表示。

　　 在记者走访的几家银行中，某银行分行人士向记者证实，今年针对地产商开发贷款融资的管理进行加强是不争的事实。

　　而另一银行则表示，今年总行要求他们加大开发企业原欠贷款的催收力度，而若原欠贷款还款不足，不能继续向其新增贷款。“主要还是出于风险防范的考虑。”

　　但是也有业内人士认为，这78家央企手上资金充足，融资渠道也充分，即使银行不授信，也不一定会影响其开发。

　　记者了解到，在全年信贷额度不超过7.5万亿元的大背景下，“惜贷、每月上报放贷额度”成为银行今年的关键词，很多人由此认定货币政策趋紧。

　　对于银行每月必须上报给央行的放贷额度，某银行的信贷员小杨认为总数不能超，但比例可以调。“我们刚刚开完会，领导授意今年加大对房地产的授信比例。今后央企不能拿地了，剩下的房地产商马上会变成香饽饽，我们不跟上，其他银行就会来抢。”

　　“现在的问题是，去年敢拿地的开发商几乎都不缺钱，不是央企就是在二级市场赚得盆满钵溢的。”在中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云看来，目前的信贷市场基本上是买方市场，不差钱的开发商并不着急向银行过多地进行贷款，反而是银行可能从自身业务角度出发，看多未来楼市。

　　 另外，银监会再次重申了加强贷款用途管理，要求商业银行监控信贷风险，做实“三个办法一个指引”，通过“受托支付”、“实贷实付”的贷款使用支付方式，加强对贷款用途及贷款使用的管理。对于监测到的贷款违规流入股市、房市问题要坚决查处，不留隐患。

　　市场人士分析，银监会已经开始重视房地产领域的金融安全，这将有利于从细节政策上开始逐渐压制房地产市场的过热。

　　 北京中原三级市场研究部张大伟担心，上述系列政策只从细节规范市场，却并没有从银监会常用的利率、贷款成数、贷款额度、开发企业自有资本率等调控市场的一般策略入手，所以短期内作用有限。

　　而邹晓云也表示，目前房地产企业的融资渠道不规范，制度漏洞较多，需要多个部门联合监管。“若上述标准得以出台，企业的融资门槛将会提高，但关键还是要看银行的执行力度有多大。”

　　一位拒绝透露姓名的银监会内部人士称,对于房地产类贷款,银监会担心并要求严控风险的是开发商贷款部分,个人按揭贷款的质量一向很好,并不认为中国的普通居民会不还贷款。

　　“投机性需求可能会出现不还贷的情况，因此要严控投资投机性购房。”他称,目前对二套房贷的政策已经很严格,预计短期内不会有新的针对投资投机性购房的政策出台。

　　难有立竿见影效果

　　“从央企开刀”是如火如荼的房市降温的转折点，还是给疲惫购房者们的一颗暂时缓解疼痛的“定心丸”？

　　到目前为止，78家央企中，有三家已用行动明确表示放下部分房地产业务的决心，据北京产权交易所的信息显示，招商局集团、中国航天科工集团、中国核工业集团已经开始出售下属房产企业股份。金融机构方面的态度则比较暧昧，到截稿日为止，没有一个银行愿意透露对银监会的要求，会拿出什么具体的做法和方案。

　　“对于目前的房地产业来说，可谓是不可逆转的两难境地。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟告诉记者，2009年，受经济危机影响，在出口不明朗的情况下，地方政府融资平台负债已达到6万亿，其中大多数通过银行信贷获得资金，此时出让土地成为了取得信贷的还款保障。

　　地方政府出让土地的融资策略，源于2009年中央出台4万亿的投资刺激计划。中央在出台扩大内需政策的同时，也给地方政府规定了明确的资金配套比例。对于财政状况欠佳的地方政府，土地成为了最直接的融资手段，很快形成了中央投资地方财政配套，地方融资土地出让配套的情况。

　　据了解，去年土地出让投资达到了1600亿，今年则更有可能赶超这个数字。这一现象作为政府投资的后遗症，也标志着2010年房地产开发投资将继续为内需的增长发挥巨大的作用。

　　“在内需拉动还不是很到位的时候，房地产即成为了消费的绝对主体。”华伟指出，就今年来讲，我国国内经济也面临着转型，此时，经济软着陆成为首要问题，对于房地产来说，如抑制，必阻碍经济形势发展，如无政策限制，必造成极大民怨。既要经济前行，又不能完全放任，造成如今不敢在政策上下重手的局面，只能高举小打；另一方面，制约房价并不是某一个部委的力量所能达到的，目前，国资委、银监会等部委还处于单打独斗状态，不可能达到立竿见影的效果。因此，目前针对房地产行业的政策调整，实则是在为进一步的经济结构调整赢得时间。

　　央企平稳脱“房”

　　记者从猎头市场方面了解到，78家央企政策的变化并未掀起人员变动的巨大波澜。

　　“与以前相比，现在的工作好做了，打电话过去询问是否考虑换工作时，不再像以前，上来就说不考虑换工作，现在，这些人会停下来听你的介绍。”范德国际猎头公司房地产组的高级顾问潘先生告诉记者，但是这并不等于目前的生意就比以前好做了，2010年一季度与2009年四季度相比，经潘先生之手操作的地产方面“转会”人才仅仅多了两个人，潘先生告诉记者，地产圈子其实并不大，职位比较高的人员之间来往都比较紧密，在遇到如今政策类型的变故时，很多都是通过直接联系的方式“转会”到另一方，通过猎头寻求职位的公司和个人都比较有限，其中，比较多的是销售总监、项目总经理、工程师等。

　　对于其他房产公司来讲，其主要看中的是国企旗下地产公司员工的人脉资源，比如投资方、政府资源等。