任寿根：美国的物业税未能抑制房产泡沫

　　有一次，一位美国的朋友告诉我，美国的物业税（美国称“房地产税”）是比较厉害的，如果在美国有位富有的亲戚送给他一栋位于纽约的豪宅，他是住不起的。我问他为什么，他说，他在美国属于中低收入群体，拥有一套豪宅需要缴纳的物业税相当于他一年或半年工资，所以住不起，而拿去出租也租不出去，能租得起豪宅的美国人不会租豪宅，会选择购买。

　　按照美国税法规定，不论房屋用于何种用途，房地产所有者应缴物业税，即无论是将房屋用于出租还是自用，只要拥有房地产就需缴物业税。美国物业税产生的时间可以追溯到18世纪末，当时纽约州对房地产所有者征收物业税，到19世纪中期，物业税成为各州普遍征收的税种，算起来，美国物业税的历史有200多年。

　　在美国，物业税是地地道道的地方性税种，是地方税体系中的“主力军”，州下辖的地方政府都征收物业税，房地税拥有者一般同时要缴县级物业税以及市、镇级物业税，有的还要缴学区物业税。美国物业税的立法权在地方，只是一些原则上的东西报联邦一级审核。美国的物业税一般按年计，计算比较简单，依照政府专门机构对房地产的评估价值，再给予一定的折扣率（折扣率各地不等），如30％或70％不等，得出的数扣减一定的宽免项目之后，乘以一定的税率，其结果即为应缴的物业税。美国物业税税率由地方政府自行确定，因而各地的税率是不同一的，而且即使同一地每年也是不一样的，税率的幅度在1%到1.8%之间。举个例子，比如，某人拥有一套住房，经政府有关部门估价为100万美元（假定不存在升值或贬值），在真正计税时给予一定的折扣（如50％），这样实际计税依据为50万美元，扣减各类抵免额5万美元得45万美元，乘以税率1.5％（假定税率不变），则此人每年应缴0.675万美元的物业税。如果在美国拥有多套豪宅的话，那其应累计缴纳的物业税就不少了，所以在美国靠炒房度日很难。

　　既然美国的物业税比较厉害，炒房又很难，那为什么美国的房价自2000年以后一直到2006年也涨得比较离谱，进而引发了席卷全球的次贷危机呢？也就是说为什么美国的物业税未能抑制房地产市场的泡沫呢？

　　就像前面说的例子，不要说自己买房消费要考虑物业税的状况，就是别人赠送房子给自己住也住不起；对住房投资需求而言，物业税的存在增加了住房投资的机会成本，特别是增加了囤房成本，使囤房者风险加大。比如，某位住房投资者囤有5套住房，总价值为1000万美元，如果按1%的实际物业税税率计算，这个人在住房“出手”之前，每年而不是一次性缴纳物业税10万美元，这样就使其囤房成本大幅度增加。但是，当货币政策过度宽松或物业税的征收大打折扣时，情况就很难说了，因为在此种情况下，物业税抑制非理性行为的功能会被削弱。

　　按照美国各地方政府物业税的政策，以及物业税的优惠政策，使物业税调控房价的力度减小。这些优惠政策包括房地产应税估价低于其实际价值，有的地方给予70%的折扣率；给予一定的免税额；给予低收入群体实行住房抵免，抵免额可以抵顶个人所得税或退现金等。而次贷的特征是金融机构为月供占其收入比例和首付低于20%的人提供贷款，本来这条税收优惠条款是低收入群体的福音，但在特种情况下，“好心办成了坏事”，税收优惠和次贷政策相互配合，相互促进，进一步刺激了低收入人群不顾风险大胆贷款，大胆买房。

　　美国物业税税率经常变动，其确定方法使其房地产调控作用大大降低。美国物业税税率的确定过程大致为：首先地方政府对其辖区内的房地产进行估价，确定应纳税房地产的总价值，然后根据其下一财政年度的预算总额以及不包括物业税以外的其他政府收入总额，将要征收的房地产税总额除以应纳税房地产的总价值得出物业税税率。

　　这种物业税税率确定方法固然有其合理之处，但不利于物业税对房价调节。当房地产市场出现泡沫，或房价暴涨时，物业税税率反而降低，而不是当房价涨得离谱时，需要高税率抑制其增长。次贷政策刺激美国房价非理性上涨时，物业税实际税率是降低的，这导致物业税没能起到抑制房价继续非理性上涨的作用。当房地产市场泡沫破灭，房价出现大跌时，房地产估值缩水，物业税实际税率反而上升，使物业税没有起到稳定房价的作用。当次贷危机出现时，需要物业税减免，但美国地方政府过度依赖物业税，物业税占地方政府财政收入70%以上，次贷危机导致一些地方政府几乎破产，使其没有财力支撑物业税减免，这样形成恶性循环。从美国的这点教训中可以获得启示，地方政府靠房价暴涨来获取土地财政，风险很高，土地财政应该悠着点，不要一口吃成“大胖子”。

　　由于美国物业税对房地产市场调控功能的弱化，加上货币政策的过度宽松，以及金融机构次贷政策的推行，在此基础上形成的各种金融工具的创新，最终导致次贷危机爆发。

　　如果自2000年以后，美国大幅降低物业税税负而不是大幅度向低收入者放贷，则后面的房地产泡沫会好得多。如果当房地产泡沫出现时，美国取消物业税优惠政策，减少各种抵免税收优惠政策，并提高物业税税率，则房地产市场泡沫会被抑制。如果当次贷危机来袭时，美国政府不只是救金融机构，并且设法降低物业税税负，则次贷危机的危害会小得多。