沪土地出让弃“价高者得” 新规被指不透明

　　上海正在图谋采用土地招标方式代替拍卖方式，令延续了六年多的土地价高者得规律“作古”。但招标方式新引入的评分机制，也令业内担忧存在灰色空间，令土地出让的公平性受损。

　　三月底，上海规划和国土资源管理局发布的18号土地出让公告。其中，莘庄地铁上盖大型综合 性地块的招标方式格外引人注目。它改变了土地拍卖“价高者得”的陈规，转而以招标方式“按照综合条件最佳者得的原则”确定中标者，而竞买报价仅占到了全部评标环节的30%。

　　上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭表示，适度增加招标形式出让土地是一种趋势。此次莘庄地块的出让突出了综合评定的部分，旨在抑制当下房价的过快上涨。

　　被指存灰色空间

　　据上海规土局的“国有建设用地使用权招标出让须知”，莘庄地块的出让方式，与此前为了抑制地价而在黄浦区两地块拍卖时“试点”的“先招后拍”的预申请制完全不同。

　　土地出让将不再根据竞拍价格高低决定，取而代之的是纯粹根据综合评定的结果，直接决定土地中标人。而竞买报价作为综合评标指标之一的商务标的一项，以30分的分值，仅占整个评分环节的30%。

　　根据土地出让文件，将由5人及以上单数人数组成的评标小组，对包括净资产和建设经验在内的技术标和商务标项目进行评定。至于评标小组的具体人员的身份和评标的具体标准却并没有公布。

　　中国房地产信息集团分析师薛建雄说，注重综合评定少了更多的市场因素，属于行政手段，这可能对国企等大型房地产开发商更有利。因为相比中小型房地产企业，国企具有更多的社会资源及开发经验等优势。

　　他直言，有人为因素参与的过程就一定会有黑洞，完全以综合评标为结果定标缺乏信服度。政府应当在交易过程中加强有关方面的措施。

　　方方地产咨询机构地产咨询部经理赵豫川表示，交易中出现灰色空间在所难免，但是“价高者得”造成了土地、房价价格的不合理疯涨，政府作出政策调整也是事出有因。

　　增加招标形式或成趋势

　　虽然大部分业内人士认为，通过招标方式出让土地，能够更好地抑制地价疯涨。但招标方式所存在的灰色交易空间，也令他们担忧。他们因此呼吁，增加招标方式的公开透明程度。

　　事实上，2006年上海曾采用过综合评分方式，决定中标者的方案。陆家嘴集团挂牌出让的新民花木北块地块，曾是首个“吃螃蟹”者。

　　当年，金地曾标出了60亿元的天价，但结果却是只出价42.2亿的宏宇集团拿下了该地块。对这一结果，直到现在业内仍存争议。因为陆家嘴集团在公布竞标得主时，并未公布其他各家地产商的技术标、商务标的评标总分。

　　正是有了上述前车之鉴，上海的房地产业内人士才对新的土地出让方式心存隐忧，担心会因为土地出让方式的不透明，而使本来可以抑制地价疯涨的出让方式产生更多灰色交易空间。

　　对此，杨红旭的建议是，应对招标方式出让土地的政策的进行完善，政府应加强防范，进一步做好提高土地交易透明度的工作。

　　不过，杨红旭也认为，现阶段的政策调整都属于政府的尝试，还未形成一种普及的态势。但在未来，适度增加招标形式出让土地是一种趋势。赵豫川也认为，率先做出政策变革的上海若是在这方面施行得好，也不排除以后增强综合评标招标的可能。

　　事实上，虽然招标方式存在灰色交易空间，可能令土地出让的公平性大打折扣，但上海开发商普遍支持这一方式。上海三湘股份有限公司副总经理张涛表示，虽然综合评标中可能会出现腐败现象，但他仍旧希望该方式代替“价高者得”的土地出让政策。