地产项目为何“商改住”

　　21世纪不动产北京中天大业总经理邓中文表示，一般来说，“商改住”有几个前提，一个是这个区域不适合商，适合住；二是开发商开发的这个阶段也是适合住，而非商用；三是“商改住”后的售价高于早先商业用途的价格。如此说来，开发商“弃商而住”常常有其不得已的苦衷。地产项目频繁“变身”，其实正提示了政府规划部门职能的某些缺失。邓中文说：“政府的规划指导意见长期跟市场脱离，导致了"住改商"、"商改住"的出现。”在这种环境下，开发商从市场角度出发的改造，一定意义上弥补了规划的漏洞。上世纪90年代初期，深圳写字楼市场火爆，放量激增，供需平衡的打破导致此后长时间内市场低迷，许多烂尾楼就此出现。当时，一些已批复的写字楼物业，为了规避风险，纷纷改头换面，以商务公寓或酒店式公寓的形式推出。今天京城楼市“商改住”的盛行，是否同样是商用物业过热的信号。

　　目前，已经有人提示了“商改住”的隐患。产权使用年限问题首当其冲。《物权法》规定，住宅产品的70年产权到期自动续期；而公建产权一般四五十年，如何续期尚无明确政策。“商改住”产品是以公建立项，因此，居住者可能会受到在此办公企业的干扰。另外，还有人质疑“公建立项的产品可能缺失住宅必备的设施条件，即使设计上完全满足住宅需求，业主也可能面临商用水、电的居住高成本”。就目前来说，购买“商改住”的业主对这些潜在的风险并不看重。曾操作过商改住项目的知情人士认为：“实际上，客户购买的时候对产权问题看得很淡。而未来再交易只要遵循写字楼、商业的交易原则，应该不会出现大问题。”另一位“商改住”的先行者也表示，“商改住”产品在硬件水平上反而高于纯住宅，而且大多都是小户型，因此，业主的居住质量和居住成本并不会受到影响。