恒大再发六亿美元票据 内房股香港发债潮或降临

　　香港一位外资投行的分析人士表示，相信短期内不会出现大规模的内地发展商发债融资潮，因为一些大型的发展商实际上没有太大资金压力。

　　随着银行逐步收紧借贷，内地房地产商的香港发债融资潮似乎正在酝酿中。

　　4月14日一早，恒大地产（03333.HK）宣布，分别向

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　　恒大本次发行额外票据所得款项净额约为5.85亿美元，计划用作为现有及新增物业项目提供资金。新鸿基投资服务有限公司是此次交易的安排人及交收代理人。

　　同一天，恒盛地产（00845.HK）也宣布计划发行票据，具体的票据定价安排随后厘定。而在一个星期之前，另一民营发展商碧桂园（02007.HK）已先行宣布，拟定国际发行七年期优先票据。

　　这多少有些“口是心非”的意味。一方面，近期多家内地发展商在09年度业绩会上纷纷表示手中资金充裕，今年将大展拳脚建楼售楼。另一方面，他们在境外高息举债的动作却也在大行其道。

　　14日，野村国际（香港）有限公司的分析师金增祥对本报记者表示，由于近期内地的筹资通道因政策调控而受阻、在香港市场发新股的价格也不太理想，因此地产公司会倾向于发行票据。

　　“在香港市场发债利率比较高，但由于发行的是美元票据，市场对于人民币有升值预期，如果这些票据在五年之后还，偿还的利率实际上没有13％那么高。”金增祥说。

　　恒大很差钱？

　　这已是恒大今年内第二次出手。早在今年1月22日，恒大就宣布完成发行7.5亿美元的5年期优先票据，年利率也是13％，创下了内地在港上市房企的发债规模新纪录。美银美林、高盛及中银国际是其经办人兼联席账簿管理人。

　　一位接近恒大的人士对本报记者表示，今年1月恒大的发债所得金额、一月份的新增现金余额，加上应收预售楼款等，总计手头现金高达到300亿元。

　　不过，在分析人士看来，恒大依然缺钱，土地应付款和建筑费用方面都需要大量资金。

　　在2009年，恒大全年纯利为10.5亿元，不过撇除投资物业公平值收益及财务担保回拨因素，核心盈利仅为2.1 亿元，与08 年4.4 亿元的核心盈利相比，下跌52.27％。去年恒大的合约销售额高达303亿元，按年增长402.3％，不过其中价值276.4亿元的部分将在今年竣工，有关项目的收入要在今年入账。

　　业绩报告显示，截至去年底，恒大地产持有现金总额(包括现金及现金等值物及受限制现金)143.8亿元，银行贷款总额为141.8亿元，未动用的银行融资额度204.5亿元，以及尚可收回的合约销售款额为57亿元。

　　金增祥说，恒大今年计划竣工面积为800万平米，即使按照2000元一平米的建筑成本，也需要160亿元。恒大手头上的现金以及售楼的销售款，也只是刚好可以支付建筑费用而已。另外，也有消息指出，恒大今年预计的建筑费用高达290亿元。

　　恒大的首席财务官谢惠华此前透露，截至2009年底，未偿付的土地款项约79亿元，今年需付41亿元，明年和2012年则分别支付14亿和23亿元。

　　建银国际分析师王韧对本报记者表示，为了保持稳定的现金流，以及支付将近80亿元的土地款项，恒大只能选择发债。而且恒大去年在香港上市时融到的资金并不多，不足以支持其高速发展。

　　对于恒大最新公布的发行票据计划，评级机构穆迪助理副总裁及分析师曾启贤在4月14日指出，增发债券可为恒大地产迅速的发展计划提供额外资金，穆迪预测其EBITDA对利息比率约4倍，调整后债务对资本比率为55%，其财务状况与B1评级水平相符。

　　“恒大地产在今年第一季的销售保持强劲，合约销售达人民币84亿元，符合我们预期。”曾启贤说。

　　截至去年底，恒大的一年到期贷款约为63.6亿元，占总借贷的44.8％；1－2年到期的贷款为24.9亿元，占总借贷的17.6％；2－5年到期的贷款约为53.3亿元，占总借贷的37.6％。金增祥说，恒大要发行五年期票据，也可以调整其总借贷中短债和长债的结构，提高长债比例。

　　内房股香港发债潮来临？

　　近期多家开发商扎堆发债，很可能与会计准则的要求有关：发债体必须在财年结束后4 至5 个月内发债，否则就需要另外准备一份业绩报告。因此不少有资金需求的内地开发商，会争取在公布业绩后到5月中的时候筹备发债。

　　碧桂园在4月7日宣布邀请接纳收购未赎回的本金总额43.14亿元2013年到期的可换股债券，并拟定发行七年期优先票据。对于这次的再融资计划，碧桂园有关人士表示，发行票据所得款项将主要会用于提前回购可换股债券。近日有市场人士透露，碧桂园建议发行的优先票据，年利率最终定为11.75%。

　　穆迪也指出，碧桂园债券发行所得将用于收购其2011 年2月卖出期权到期的可转债。因此拟发行的债券将改善碧桂园的短期流动资金状況。

　　截至去年底，碧桂园手持现金及银行存款共约84.24亿元，负债比率由08年的40.9%增至53.3%。其总借贷175亿元中，国内项目开发贷款占103亿元，境外贷款中可转债43亿元，高息债26亿元，其他商业贷款3.5亿元。

　　碧桂园握有80多亿现金，虽然财务总监伍绮琴表示资金充裕，不过碧桂园今年的开支也不小：土地储备约70亿元，包括应付未付的22亿元，以及50亿购买新增土地。资本开支的另一个方面是土地建设投资，预计约4亿元

　　而在4月14日宣布发行票据的恒盛地产，将于4月15日起向亚洲、欧洲及美国的机构投资者展开路演简介会。而建议的票据的定价，包括总本金金额、发售价及息率，将由联席牵头经办人及联席账簿管理人德意志银行、摩根大通以及渣打银行通过入标定价的方式来厘定。

　　恒盛地产在公告中表示，计划把票据的收益用于对新增及现有项目提供资金（包括建造费用及土地成本），以及供作一般公司用途。

　　根据恒盛地产的业绩报告，2009年恒盛实现合约销售额67.1亿元，同比增加77.6%；净利润为23.66亿元，同比增加88.5%。去年恒盛斥资95亿元购买土地储备，而今后每年的购地支出约为100亿元。目前，恒盛的土地储备超过1300万平方米，足够未来6-7年的开发。

　　截至去年底，恒盛的现金结余为60.52亿元，而在2009年至2010年年初，恒盛与建设银行等签订战略合作协定，获得授信额度190.5亿元。恒盛也计划今年实现销售额150亿元。

　　香港一位外资投行的分析人士对本报记者表示，相信短期内不会出现大规模的内地发展商发债融资潮，因为一些大型的发展商实际上没有太大的资金压力。

　　“有融资压力的公司有两类：一类是在发展模式上以量取胜而非高利润率取胜的公司，这些公司的开发力度很大，滚动式的开发需要大量资金的支持。第二类是借贷率比较高的公司。而有些公司上述两项特征兼而有之，比如恒大、碧桂园、富力地产等。”上述分析人士指出，也不排除有些“机会主义”的公司，未必有资金压力，也会在合适发债筹资的时候，未雨绸缪。