国务院严表遏制房价过快上涨引调控猜想

　　2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%。同一日，国务院常务会议指出，部分城市住房价格过快上涨的问题比较突出，要坚决遏制住房价格过快上涨。今年以来，各地房价的快速上涨，中国官方的频频表态，引发市场对政府更严厉调控楼市的猜想。

　　官方频 频表态遏制房价

　　国家统计局14日上午发布的数据显示，2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，其中，海口、三亚新建商品住宅与二手住宅销售价格均大幅上涨，与去年同月相比涨幅都在40%以上。这已经是中国70个大中城市房价第10个月同比上涨，且涨幅呈逐月扩大之势。

　　同日下午，国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，会议指出，部分城市住房价格过快上涨的问题比较突出，坚决遏制住房价格过快上涨，实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。

　　事实上，今年以来，中国官方也频频表态，要求遏制部分城市房价过快上涨，促进房地产市场平稳健康发展。

　　4月13日，住房和城乡建设部召开电视电话会议，强调要坚决遏制部分城市房价过快上涨。相关负责人表示，房价过高、上涨过快和住房供应不足的城市，限制购置多套房或大批量购置住房的炒房行为。

　　国土资源部决定把房地产市场调控纳入2010年“双保行动”，要求各地坚决贯彻国务院房地产调控政策，严格房地产用地供应和监管，整治房地产用地中违反法律和国家调控政策的突出问题。确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%。

　　11日召开的亚洲博鳌论坛“全球金融监管的新格局”分论坛上，中国银监会主席刘明康强调，银行有权不贷款给炒楼者，且一二套房首付和利率都应该有所差别，部分银行已自主审慎地将二套及以上房首付比例提高到6成。

　　4月初国务院总理温家宝在《求是》杂志中发文称要研究适时开征物业税；4月6日财政部公布的2010年工作重点包括有完善房产税制度。

　　而早在两会前夕，温总理便指出“我也知道所谓"蜗居"的滋味，我有决心……使房价能够保持在一个合理的价位”。紧接着，温总理在《政府工作报告》中提出：“要促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”同时，重申了自去年12月14日国务院常务会议提出的增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。

　　3月5日，住房和城乡建设部部长姜伟新在谈未来房价是否能稳定时表示，今年房价能稳定，“总理都说了，不稳定怎么行，肯定行！不行也得行！”

　　3月8日，姜伟新强调，未来20年中国房价上涨的压力非常大，但中央政府抑制房价上涨的决心更大。他表示，如果部分城市房价过快上涨势头得不到遏制，住建部将考虑出台更为严厉的调控措施。

　　[提要]中新网4月15日电 统计局14日上午发布的数据显示，2010年3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%。同一日，国务院常务会议指出，部分城市住房价格过快上涨的问题比较突出，要坚决遏制住房价格过快上涨。今年以来，各地房价的快速上涨，中国官方的频频表态，引发市场对政府更严厉调控楼市的猜想。

　　市场猜测楼市或出台深度调控政策

　　今年以来，各地房价的快速上涨，中国官方的频频表态，引发了市场对政府更严厉调控楼市的猜想。业内人士认为，在房价继续攀升的背景下，尤其是在遏制房价过快上涨的呼声下，中央不可能听任房价像目前这样上涨，楼市调控政策进一步升级势在必然。

　　15日，国土资源部将公开全国土地供应计划，各地此后方可恢复供地。业内分析认为，中央政府部门将从土地、税收、信贷三个方面相结合，出台对房地产市场更加严厉的调控政策。比如，对房产持有环节增税、提高首付比例、加息及对土地招拍挂制度引入多因素评判等。

　　而日前，国家拟对住房保有环节征税的传闻引各方热议，再结合新华社、人民日报、中央电视台等国家媒体系统性解读房地产深层矛盾，也加重了市场对政府更严厉调控楼市的猜想。

　　国泰君安研究员孙建平认为，中央对两会以来房价普涨和暴涨的最大政策反应有可能体现在信贷政策上，时间窗口很有可能是4月下旬，内容也许会包括个人按揭贷款总量控制、二套房贷首付和利率提高、套数越多的房贷首付和利率越高等。

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　　高房价和房地产市场调控已成政协委员关注的焦点,多份提案直指房地产问题。据媒体从相关部委了解到,针对高房价这匹脱缰之马,包括信贷、财税、融资审批、土地等一系列的第二轮调控风暴正在酝酿之中,两会或成为房地产市场的一个分水岭。

　　面对世界独一无二的高房价,相关部委仍然使用“调控”一词,看似非常理性,实则比较暧昧。用工薪阶层的眼光看,目前的房价就是应该毫不犹豫地降低,目标是要让中国多数公民都能够在工作10年以内买得起房子。

　　说中国的高房价在世界上独一无二并不过分,许多人特别是决策部门的领导心里都明白。一位网友这样跟帖说:“在北京和上海卖掉100平米的房子可在美国购买两套别墅。不要怀疑——这是事实。”就是说,中国房价高,收入低,同世界已经“接”不上“轨”了。

　　这位网友还说:“如果房价再翻一番,GDP可能增长18%。”看来,中国房价对GDP的贡献确实很大,但是,这样的GDP却没有给老百姓带来幸福感,房价的重压让老百姓都不敢轻易用钱了。老百姓内需很多,但是收入太少,连买房子的钱都难以凑够,哪里有闲钱“拉动内需”?

　　对于降低房价的暧昧,主流观点认为,房价下降会给相关产业带来连带影响。这是肯定的,但也是正常的,因为这些产业前些年同房地产“一荣俱荣”,现在当然要同房地产“一损俱损”了。高房价是主要矛盾,不解决怎么得了?而且,相关产业的损失同大多数公民的“安居”相比,究竟孰重孰轻呢?

　　不管对房价怎么“措词”,反正终极目标是,必须让多数人通过合法收入,能够在较短时间内买得起房子。不然,一切“调控”的承诺都是一张“白条”。这不但是改革成果让全体人民共享的经济问题,而且是关系社会和谐稳定的政治问题。(邓尚明)

　　全国政协委员茅永红：不能对房价进行打压

　　“保障性住房的建设需要两条腿，政府解决一部分，市场方面也需要参与，与此同时，老百姓的住房观念也有待改变，现在很多人买不起房，就埋怨政府和开发商，是有些不对的。”昨日，全国政协委员，“全国地产500强”百步亭集团董事局主席茅永红在接受和讯网、中国网联合采访时的这一观点，被即时“报道”后，立即在网上引起了轩然大波。

　　茅永红说——

　　观点一：买不起房不该只知道“埋怨”

　　对于城市“蜗居”的人们来说，2009年以来房价的突飞猛进，一下子阻断了他们“买房”的梦想。正当社会各界对房价高、住房难的问题争论不已时，茅永红昨日也抛出了自己的观点，他认为，作为老百姓来讲，在住房的观念上要产生一些变化。

　　“现在很多人买不起房，就埋怨政府和开发商，我认为有些是不对的。”自己就是搞房地产开发的茅永红委员表示，“本身没有买房能力，就不要来埋怨政府、社会和开发商，因为现在中国住房改革发展的投入是很大的。”他还认为，像发达国家，日本、美国、英国、德国他们的工资水平比中国人高得多，他们一辈子就买一套房，一辈子也才能买起一套房。而我们的不少大学生一毕业就要买房子，结婚就要买房子，这种观念要变一变。

　　观点二：房价要“稳”，不能强行控制

　　2月27日温总理在讲到房价问题时谈到了抑制房价问题，对此茅永红的观点是要“稳健”地来实施，“房价不能打下去，而且也打不下去，应该科学地来控制它。”控制它要从几个方面来控制，政府要控制，金融也控制，开发商也要理智一点，要从这几个方面来做，“现在一搞就打，打是不对的。”“强行控制我认为是不妥的。”

　　观点三：保障性住房光靠公共财政还不够

　　谈起保障性住房建设管理，茅永红的观点是，这是个“老问题”，每次两会都谈这个问题。他认为保障性住房建设需要两条腿，政府和市场合力解决：“因为我是搞房地产开发的，所以我个人的看法是保障性住房，从政府政策性上面要大量进行支持，同时要靠社会支持，老靠公共财政也是改变不了的，必须要结合社会资本、市场资本来参与保障性住房。”

　　茅永红分析，为什么我国的保障住房建设进程还比较缓慢，因为地方政府“很穷”，没有多少钱盖经济适用房，上面制定了廉租房计划，但是下面还是执行弱，都是公共财力达不到的原因。

　　2010年第一季度，对广大“刚需”而言，无疑是十分郁闷和纠结的。

　　在年初宏观调控的大背景下，楼市成交量无可避免地出现了萎缩，但高房价却并未随着成交量的萎缩而回落。相反，近期调控的“式微”、“愈调愈高”的房价，在中国楼市这个大舞台上尴尬地共舞。

　　现象：量缩价升

　　从数据来看，一季度中国楼市整体“量缩价升”的态势十分明显。重点城市的监测数据表明，一季度楼市总成交量环比下降44%，同比下降19%。从各月情况看，1月和2月成交量环比分别出现了约40%和50%的下滑，3月份环比有1倍以上的增长，但是同比数据仍然非常低迷。

　　尽管成交量锐减，一季度房价却十分坚挺，1-2月份成交均价较去年底有5%左右的攀升，从重点城市来看深圳和广州的增幅分别达8.5%和6.2%；二线城市中成交均价的攀升则更为普遍，其中天津、武汉、长沙、东莞、佛山和西安的增幅分别达到了8.6%、2.8%、6.9%、7.4%、1.3%和13.1%，整体房价依然保持了震荡走高的态势。导致此种现象的主要原因，世联研究认为，是现阶段库存的消化和新增供应的阶段性短缺所造成的“供需失衡”。加之经过09年一轮“大牛市”的洗礼，开发商的自身资金相对比较充裕，在目前成交量出现大幅萎缩的情况下打折促销的动力不大，这也是高房价得以维持的一大原因。

　　更为关键的原因，是宏观调控政策的执行效果收效甚微，房价整体上行的势头却并未得到明显遏制。究其根本，主要还是政府政策的着力点定位于土地市场，但“地—房”的传导机制严重迟滞了政策效力的显现，这对现阶段市场中尖锐的供需矛盾而言无疑只是一剂“慢药”，难以收到立竿见影的效果。

　　第二季度：量升价稳

　　从对后市的判断来看，二季度全国楼市的整体特征是市场供给的增加以及由此而来的供需矛盾的缓解，而成交量、价也会随之发生变化。

　　在成交量方面，进入二季度之后季节性成交小旺季来临，累积的需求将会释放。伴随着需求的增加，开发商推盘销售意愿加强，新增供给将在短期内有较大幅度的增加，消费者可供选择的房源增多，有望促进成交量。因此，二季度全国楼市的成交量将随着新增供应的明显改善出现环比上升，在季度末期成交量环比将逐月改善，市场成交有望继续呈活跃状态。

　　从成交均价来看，由于09年销售的井喷让开发商储备了大量资金，其抗风险能力大大增强。尽管近期全国楼市的整体成交状况相对比较低迷，但开发商却无资金之虑，降价促销的动力明显不足。此外，近期土地市场成交火爆，地价持续飙升。不断创历史新高的地价无疑强化了市场各方对房价上涨的预期，“面包”必将贵过“面粉”的观点成为共识。因此，二季度房价整体将维持高位盘整，房价趋于下行的可能性不大，而在部分热点地区房价甚至仍会继续攀升。

　　政策走向：将视房价而动

　　目前的政策面依然偏紧，整体维持在一个相对高压的态势。而且自年初“两会”以来，政府出台的涉房政策呈现出由“中央”向“地方”转移的趋势。近期，就有湖南、厦门、广州和内蒙出台过相关的调控政策，内容分别涉及土地处置、商品房预售管理、差别化土地管理和廉租房建设等方面。虽然政策的执行效果并不十分理想，但各级政府调控的决心和态度已趋明朗。

　　此外，政策在需求方面的差别化信贷、二手房税费优惠，供给方面的抑制土地市场过热、加快中低价位等措施都表明政府的政策逻辑已经开始转向增供给、压需求，落脚点依然是在缓解供需失衡矛盾的基础上来平抑房价，并最终实现民生问题的优化。

　　就未来的政策走向而言，世联研究认为，接下来的政策力度和频率将在很大程度上取决于房价的表现。如果房价继续大幅上涨，势必会招致政府部门更大的政策打压。如果房价保持稳中略降的格局，则无疑是一个多赢的局面。

　　从目前的市场环境来看，世联研究认为，未来房价出现“短期盘整、长期稳中有降”格局的可能性较大，此种格局的出现将会给行业一个休整时间。这一格局下，政策也将会以相对温和的形式和频率出现。从近期出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》来看，其内容基本上也是在之前政策基础上的细化，并未脱离“国十一条”的政策框架。因此，预计未来政策也将主要是在“国十一条”框架下的细化和落实，具体动向将视房价而动。

　　二、三线城市：看好有效需求

　　一线城市在经历了去年的一轮“大牛市”之后，可售存量已经降至了历史的低点，加之近期市场供给不足，因此预计二季度一线城市成交量很难在09年的基础上再创新高，甚至有可能出现同比下降的局面，但整体成交状况较一季度会有回暖。

　　从长远来看，我国大部分的二、三线城市目前都处于城市化进程的初、中期。在未来，随着城市化进程的进一步发展，这些城市在市区面积和城市人口方面都面临着扩容的问题，这为房地产市场的发展创造了先决条件。从短期来看，二、三线城市面临着多种购房需求集中释放的可能，这些购房需求主要包括：本地居民的“改善+投资”复合需求、外地投资客投资性需求、周边地区富裕人群刚性购房需求、大学生就业分流构成新增刚性需求。在多种需求的综合作用下，世联研究认为，二、三线城市的房地产市场有望实现“量价齐升”。