调控房价关键是收缩货币

　　4月14日国家统计局公布的数据显示，全国70个大中城市的3月份房屋销售价格同比上涨11.7%，高于2月份同比10.7%增幅。3月份房价涨势呈现出了明显的全面开花，如果说北京、上海等一线城市房价呈加速上涨的话，那么海口、三亚等二线城市的房价涨势当以极速赛车论之，其中官方公布海口和三亚房价涨幅超过了50%。面对疯狂的涨势，住房和城乡建设部的相关负责人表示，房价过高、上涨过快和住房供应不足的城市，限制购置多套房或大批量购置住房的炒房行为。

　　判研最近相关部委密集出台的诸多房市调控政策，其中心议题都聚焦于调控房价，其目标为避免房价过快上涨；且其政策同时在房市供需两方面施力，以避免以往调控过度偏向单一的供给或需求局面所带来的明显政策失误。

　　实际上，当前房价是在现有的市场秩序下供需双方进行试错博弈而形成的价格，其价格是对现有房市的客观反映。当前极速飙升的房价恰为目前房市已由实用性需求（居住）为主的市场蜕变成了一个以投资或投机为主的投资品市场——真实自居需求正不断被挤出房市。目前房价是投资性市场房价，其房价走势取决于“倒买”房产的成效。而当前市场对极速上涨的高房价怨声载道，其本质上是诉求当前房市的实用性需求功能。目前政府调控房价，目的则是缓解自住需求者对房价飙升的不满。

　　然而，政府调控房价不仅牵制了房价的市场化形成机制的正常运转，而且致使房市失去了匹配需求的对应支撑，导致房市既不能正常反映目前投资、投机需求形成的房价，也无法满足真实的自住需求的市场价格。以限制购置多套房和大批量购房的政策为例，此乃为投资和投机需求者设置购买壁垒的手段缓解炒作行为。

　　目前出现的这种投机和投资驱逐真实自居需求的劣币驱逐优币现象的原因。一方面，在国民收入分配过度失衡，贫富差距拉大，且随着产出缺口不断积累，加之现有垄断行业对私人部门投资的准入限制，使其投资渠道逼仄。这使得原有闲置民资（如浙江炒房团）和新近从制造业撤出的产业资本进入房地产等资产市场寻求财富秒杀效应。

　　另一方面，当前房市的过度投资功能化是流动性泛滥在资产价格市场的集中表现，是一种典型的货币现象。全球金融危机以来，中国政府在推出4万亿刺激计划的同时，积极出台各种优惠政策刺激房地产市场。这使过度宽松的货币政策释放的流动性迅速流入房市，使房价从去年3月开始走高到目前近似失控，尚不足一年的时间。而2004年—2007年的上一轮房价小周期，完成这一过程花费了大约三年的时间。

　　显然，在不彻底改变当前过度宽松的货币政策，不及时调整利率和人民币汇率的前提下，通过行政式的限买限卖等手段调控房价，只是增加房产交易市场成本、摩擦成本。