市场预期促内部研讨 房产保有税渐行渐近

　　山雨欲来风满楼，一时间，关于房产保有税正在研究推行的传言突然渐行渐近。

　　空穴来风未必无因。上海市住房保障和房屋管理局日前发布一则对外公告称，在房产保有阶段征税中，要经国家层面定，地方应贯彻执行好，“如果有关部门正在做一些研究也是完全正常的”。其言下之意颇显微妙。

　　内部筹措初现端倪

　　本报记者从各方了解到，在房产保有税的方案讨论过程中，作为“技术”支持的上海市房管局，本周早些时候曾与部分专家座谈调研有关保有税开征的问题。在此之前，还召开过多家房企参与的内部研讨。

　　不过，与会的专家与开发商均向记者表示，至今没有看到政府在保有税制定方向上做出决定。知情人士称，相关部门对如何实行征税，以及是否应该征税等方面仍显得矛盾重重。“征收重了，担心房价下跌；轻了，又没有效果。”

　　上海易居房地产研究院高级分析师回建强认为，从税种的针对方向来看，目前的关注焦点房产保有税其实可算作是物业税的过渡。他指出，不排除未来出现物业税的可能性，但关键是如何合并现有税种，从而使老百姓的综合税负无须大幅提升。而房价是否会遭到打压则是其次考虑的问题。“如果不合并目前的房产税、土地税等现有房产税种就开征保有税，肯定是不合理的。”

　　这一观点与上海财税系统内部流传的说法有所印证。据上海市财政局内部人士透露，无论将要开征什么新税种，最重要的前提条件是不能增加中等收入及以下家庭的负担。即便如此，保有税可能开征的消息还是对市场产生了一些微妙的影响。回建强告诉记者，几天前他曾在一个针对投资者的小型论坛上讨论过关于保有税开征的问题，“投资者明显对保有税的开征心存忌惮”。

　　税基人均面积成焦点所在

　　有业内人士指出，税基标准的制定，是当前征收房产保有税的重要关键因素。“税基标准包括了城市（区域）的基准地价和建筑物重置价格，而这种税基标准又必须以税基评估为前提和依据。”正因此，建立起一个完整、权威的房地产税基评估机制是首要的。

　　上海财经大学房地产经济研究中心主任丁健指出，通常来说，不动产方面的税种可分为流通阶段及保有阶段。在保有阶段征收的税种，物业价值的衡量十分重要。“如果缺乏最早的价值底账参考，在价值评估中会形成一定难度。”

　　汉宇地产董事总经理施宏叡认为，目前从国内保有税的研究方向来看，可能会有三种倾向，首先是“从价原则”，即持有房产在一定价位以上进行实际征税；其次为“从量原则”，即持有房产按照人均面积的一定标准进行征收。最后他指出，综合计量原则同样可以作为准则之一，也就是在充分考虑持有人的具体情况下进行征收。而最为重要的是，施宏叡提出，重点监控名下拥有多套房产且高价房产的这部分人群。

　　回建强在对于人均面积的核算方面持有相同观点，他指出，保有税应该设定一个人均免税面积线，高于该面积的部分就要交税。“按照家庭为单位，计算所有人名下的住宅面积。”他同时表示，保有税的税基，前期可按购房发票价进行计算；后期，或许等待物业税出台之后即可按评估价进行计算。按照他的观点，“税率应该在1%~1.5%左右”。

　　如果按1.5%的税率计算，总价100万的房子，每年需要缴纳1.5万元的保有税。“在上海，100万总价的房子，一年的房租也就1万多点吧，所以保有税的开征对持有者有什么好处呢？”回建强表示，房价只有在资金推动下才能涨，如果投资、投机者撤掉资金，对房价的推动力度将减小，“这样就形成一个传导链。不过，对上海而言，刚性需求的量很大，即便没有投资，房价也不会大幅下降”。

　　据了解，在日本，第三套房要被征收30%以上的物业税。不久前，回建强也曾和日本瑞穗研究所的人交流，“他们都很奇怪中国为什么给购买商品房的人提供税费优惠。”