二套房首付不低于50% 如何界定尚无明确说法

　　4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，其中对遏制部分城市房价过快上涨的问题进行了政策措施的研究部署。

　　会议确定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套自住房且套型建筑面积在90 平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第三套及以上住房的，将大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　在今年1月杭州出台的“29条”中，曾提到对于改善型第二套房优惠。其中规定，对已贷款购买一套住房的居民，为改善居住条件再贷款购买第二套普通住房的，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。

　　那么，此次国务院新政出台，杭州的二套房优惠政策是否还能继续适用？二手房究竟又该如何界定？目前尚无明确说法，或许还需等待明文规定。

　　2007年12月，中国人民银行、银监会曾联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，并明确了第二套房是以家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）为认定单位，已利用银行贷款购买住房的家庭，再次向商业银行申请贷款时，也均按第二套房贷政策执行（借款人家庭人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的除外）。

　　此前，杭州住房公积金管理中心主任万强曾表示，“第一套住房面积低于当地人均住房面积的人，其购置的第二套住房被视为改善型住房，可享受首次贷款购房时的优惠政策。但职工须在首次公积金贷款结清后，才可再次购买自住的改善型住房。”

　　根据杭州市统计局最新发布的《2008年杭州市国民经济和社会发展统计公报》来看，杭州市区居民2008年末人均住房建筑面积29.83平方米。那么以一个三口之家计算，如果他们目前居住的房屋面积在89.49平方米以下，再次购买第二套普通住房的，则可以享受首套房的购房优惠政策。

　　至于房价涨幅较大、地价屡创新高的杭州，是否会应中央要求尽快出台地方新政？又会出台哪些方面的新政？都成为了业内外关注的焦点，时报也会对此持续关注。

　　时报连线

　　如何解读新政的市场影响

　　>>银行

　　短线炒房者可能离场

　　对此，杭州银行业认为，该政策将直接有效调控杭城楼市。银行方面透露，目前杭州楼市价格，已经到了风险可控的底线。

　　深圳发展银行杭州分行相关负责人杜志良表示，政府的调控政策是“一张直接有效的调控牌”，预计还将有更多打击炒房的组合拳出台。

　　“二套房首付提高到五成，贷款利率不得低于基准利率的1．1倍，将极大地提高投资的投资成本，对于短线投机者而言更是加重了负担。目前杭州楼市投资客占据了很大比例。因此投资成本的上升，很可能会使很多中小型投资者，被迫离开市场，从而使楼市的成交量下降。”

　　不过，也有分析认为，此次增加首付比例和提高利率政策的实际作用，与2007年相比，反而并不明显。这是因为从今年2月份以来，很多商业银行已经实施了比较紧缩的信贷政策。目前国有四大银行本身执行的“第二套房贷”政策就是首付4成、利率上调为基准利率1.1倍，部分非优质客户可能已经被银行要求首付5成。

　　但不可忽视的是，该政策的主要效应并非在于首付成数增加，而是政府对楼市调控、打击炒房的心理预期影响较大，政策透露的调控楼市信号，将减少一部分投资客的入市欲望。

　　同时，首付上调至5成，进一步降低了贷款的杠杆效率，减少了小资金获取高利润率的利润空间，对投资性购房、炒房甚至部分改善型购房都有明显的抑制作用，也就是说，看似不多的20万，却减弱了购房动力，有助于楼市回归冷静，价格回归理性。

　　目前，中、农、工、建等大型国有银行正在等待实施细则出台，业内预计“很快”就能收到相关通知。

　　>>开发商

　　市场影响会存在时间差

　　滨江集团副总 朱立东

　　此次政策只是国家对楼市进一步调控计划中的一部分，不排除继续推行新政策的可能。

　　我认为，“二套房实行50%首付”对投资、投机性购房群体肯定会有影响。这样的群体一旦减少，市场就有可能降温，市场价格就可能趋于稳定。但楼市不像股市，惯性相对较长，市场层面不会立刻应声而落。

　　滨江集团今年内可上市房源预计有5000套，至于推盘节奏，还是要看市场形态及市场反应，从原则上来说，我们一定会根据市场变化制订推盘对策。

　　新帝·朗郡副总 祁国英

　　这次新政矛头直指投资客，因为购房成本增加了，给投资客的心理冲击很大。像新帝·朗郡这样刚性需求比较多的楼盘，则不会受到太大影响。市场影响肯定有，但这种影响会存在一个时间差，短时间内不会显现。

　　>>中介

　　二手房市场供应量有望增长

　　中原地产品牌经理 荆海燕

　　二手房市场多数为首次置业者，因此相对一手房而言，受到的冲击会相对小一些。对房东和购房者而言，无论如何还是会受到一些心理冲击，心理降温的作用会比较明显。

　　由此看来我认为，一些房东由于在心理上出现变化，可能一改惜售状态而选择挂单，市场供应量可能会因此出现增长，部分投资客可能也会在此时选择出售房源。

　　>>专家

　　新政落地速度应该很快

　　著名房产评论员 丁建刚

　　新政也是适度的，它将责任和权力下放地方政府，地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。

　　我相信这次的政策对投资客的影响绝对是立竿见影，投资潮会立马回落，可以使市场很快降温；但又不至于造成市场的剧烈震动，政策的效果应该值得期待。不过这可能会殃及一些改善型的自住需求。

　　而新政落地速度也应该会比较快，据坊间传言，四大银行已经在酝酿相关细则了。

　　或将改变“恐慌性”购房

　　汉嘉机构总经理 梅杰

　　新政及其系列“组合拳”相继出台后，后市行情预计走平，甚至会出现行情下挫的情况。对于目前的杭州楼市来说，新开楼盘尤其是近郊楼盘投资客众多，新政将会对他们起到较大影响，而对于一般刚需购房者来说是个利好消息，将有效改变“恐慌性”购房局面。