来源：南方日报
作者：卢轶
14日召开的国务院常务会议对房贷政策作出新的调整。根据会议要求,对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的,则要求大幅度提高首付款比例和利率水平。
有关专家指出,从这一政策出台的时机来看,前期一系列调控政策仍未拴住房价这匹“野马”,显示调控政策必须加大力度。此次不仅提高二套房贷的首付及利率,更对首套房贷也作出限制,可谓下了一剂“猛药”。这一政策的出台将对多套购房造成直接打击,成交量将明显下降。
新政
二套房利率至少上浮至1.1倍
14日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会议指出,各城市政府要切实负起维护房地产市场健康发展的责任。
“实行更加严格的差别化住房信贷政策,抑制投机性购房”立即有了具体措施。联系日前博鳌亚洲论坛上,银监会主席刘明康突然表示吓了楼市一跳的“二套房首付比例必须达到50%、60%”,虽然此后银监会澄清此为文字直播出错,但目前来看,这应当是他不小心“漏嘴”提前走漏了消息。
有关人士指出,虽然会议要求加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策,但显然出台新的税收政策尚需时日,因此再次对住房信贷政策进行调整是最为直接迅速、也是最为有效的调控手段。
据了解,目前实施的房贷政策是今年1月10日出台的,国务院办公厅发布通知要求,对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭,贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。在“国11条”中重申了这一决定,并要求金融机构继续支持居民首次贷款购买普通自住房。
影响
成交量或下降一至两成
对于新的房贷政策,满堂红首席研究员龙斌立即表示这必然会对多套购房造成沉重的直接抑制和打击,近期成交量将下降一至两成。不过他认为,整体房价在一两个季度内调整的可能性不大,“若有调整,可能会是一些郊区的、供应量集中、质素不高的楼盘”。但他也承认,新政对楼市的真正影响目前还很难评估。
龙斌还特别谈到新政对广州房价的影响不会很大。他认为,一季度经济数据刚刚公布,总体经济形势向好；受亚运影响,广州又处于城市价值的快速提升期,不动产的价值也将随之提高；此外,供求关系短时间很难改变,特别是在老城区。
广州社科院研究员彭澎则认为,新政给了炒房者很大的压力,其指向性更加明确,就是要压低房价。
与龙斌认为“90平米以上首套房3成首付,其实很多城市很多银行都已实行,影响不会太大”不同,彭澎则认为,官方表态首套房首付部分回归3成,不仅将影响心理层面,更重要的是在实际操作中,不少炒房者通过各种手段将二套甚至多套房做成首套房,以此获得优惠,“现在把90平方米以上的首套房也收紧了,实际上是把整个房贷政策给收紧了,将有效地打击这些钻空子的炒房者,或比收紧二套房贷更加有效”。
而对贷款购买第三套及以上住房的,虽然会议只要求“大幅度提高首付款比例和利率水平”,并未明确具体比例和利率,但业内人士指出,这也是给了银行一定的根据风险定价的空间。而会议也表示,地方政府可根据实际,在一定时期内采取临时性措施,严格限制各种名目的炒房和投机性购房。这也给了地方政府很大的调控空间。
不过彭澎指出,新出台的房贷政策对打击炒房是一剂“猛药”,但对部分首置需求和改善性需求也造成了打击。因此对楼市的调控必须要打组合拳,加大保障房的建设,以减少对中低层次住房需求的冲击。
据了解,会议也明确了房价上涨过快的城市,要增加居住用地供应总量,大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。确保完成2010年建设保障性住房300万套、改造各类棚户区280万套的工作任务。
叶檀:调控就会有明显效果龙斌:有病急乱投医的嫌疑
龙斌指出,增加供应量改变供求关系,至少需半年到一年时间,弹性不大。因此这些办法在短期内无法对调控房价起到实际作用。因此有业内人士指出,针对当前楼市又出现急速变化,在着手增加供应的同时,短期内抑制房价还需要从调控住房需求入手。从国务院历次会议的精神来看,实施差别化的信贷和税收政策是主要办法。
著名经济评论人叶檀表示,如果房地产继续疯狂,而政府税收等政策迟迟无法推出之时,缩减金融杠杆是最安全的办法。她表示,这相当于将资产泡沫危机转嫁给炒房者,由炒房者拿出真金白银来做实资产,只要首付比例达到六七成,调控就会有明显效果。
不过龙斌表示,此次突然提高房贷首付比例,甚至不惜以牺牲部分首置和改善型需求为代价,来打击炒房,有病急乱投医的嫌疑,“有关层面并没有充分评估可能对楼市产生的影响,究竟能产生多大的效果,目前也很难评估”。
龙斌认为,提高首付和出台新的税收政策这两个办法都不是好办法,“房价要疏导,而不是硬压,硬是把房价打下来,有可能导致非正常的下跌,这很让人担心”。
市场动向
持续回暖势头
突然回落
由于对新的调控出台的预期,近期楼市已经出现了一些变动。
中原地产监测北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、杭州、武汉9大城市发现,4月2日—4月8日,除杭州外,所有城市成交环比上周均出现下滑。而其中,除京、汉两市小幅波动5%,其余城市降幅均达两成以上。其中,尤以3月最后一周成交增幅达366%的重庆跌幅最大,一周成交面积一下子从70万平方米跌至30万平方米。持续数周回暖的楼市可谓突然回落。
中原地产报告指出,鉴于部分城市上周成交量已维持较高水平,而本周新增供应又再度回落,可售量不足是本周销量回落的原因之一。不过报告特别指出,4月2日—4月8日这一区间并未有新的调控政策出台,但以新华社为代表的各大中央媒体密集评论当前楼市,将房地产市场过热的矛头直指拥有市场调控权的政府。而在相关部门的回应之前,购房者顾忌可能出台的调控措施,观望心理再度出现。
数据
与提高房贷首付相呼应,昨日,国土资源部通报了2010年全国住房供地计划情况。据统计,全国30个省、市、区(西藏除外)2010年度住房用地计划拟供应量为大约18万公顷。与去年全国住房实际供地76461公顷和前五年平均年度实际供地量54650公顷相比,有大幅度增加。保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地计划供应量占住房用地计划供应总量的77%。其中包含中小套型商品房计划供地总量80431公顷,超过去年全国实际住房用地总量的76461公顷。保障性住房用地为24000多公顷,与去年相比增加一倍多。
在保障性住房用地中,经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%,与去年实际供地相比增加79%；廉租房用地占保障性住房总量的29%,与去年实际供地相比增加472%(4.7倍)。而2010年中央将下达300万套保障性住房(含廉租房和经济适用房)建设任务,按照单套面积60平方米、平均容积率1.5计算,300万套住房全部实行新建所需土地规模为12000公顷,目前的供应计划总量24454公顷完全可以满足需求。
此前强调增加中小户型商品房和保障性住房供应的用地之本终于得到落实。
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