房贷新政 向投机性购房说“不”

　　前天召开的国务院常务会议明确，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

　　强烈的信贷政策收紧信号，引发了高度的市场关注。业内人士认为，昨天公布的新政不仅将进一步抑制投机性购房行为，也将影响到人们对于楼市的预期。

　　差别化政策抑制投机

　　昨天公布的新政充分体现了 “实行更为严格的差别化住房信贷政策”之意图。上海中原研究咨询部总监宋会雍认为，新政将购房需求划分为三类：90平米以下的首套房、90平方米以上的首套房、第二套及以上的住房。特别将首套房与第二套房之间的信贷政策落差大幅拉开，比较充分地显现了“差别化住房信贷政策”以及“抑制投机性购房”的精神。

　　对于首套房，新政仍然保持比较温和的信贷扶持，尽可能避免给刚性自住需求带来误伤，同时也继续鼓励刚性需求对中小户型的消费。相比之下，对于第二套房的手法要严厉得多。以往，银行对于住宅首付的规定，从来没有达到过5成，此次50%的首付款规定不仅大幅压缩了住房投资投机客利用银行杠杆进行炒作的空间，也极大消解了一旦市场出现波动，投资投机客将“包袱”甩给银行的可能。

　　首付比重的大幅上调，也会给售出房屋带来较大障碍，这将直接扼杀投机客继续投资的兴趣，出货清仓的意愿将比以往来得更加紧迫。有业内人士预计，下一步二手房挂牌将有所增加，议价空间也会有不同程度的放大。

　　心理影响大于实际

　　与2007年实施的“二套房贷”政策相比，昨天公布的房贷政策更加严厉。当时，购买第二套房虽然利率上浮至基准利率的1.1倍，但是首付比例仅为4成，而此次将首付比例提升至5成。

　　“不过该政策对市场的实际作用，有可能反而不及2007年。”汉宇地产分析人员表示，这是因为从今年2月份以来，很多商业银行已经实施了紧缩的信贷政策，在执行第二套房贷首付4成、利率上调为基准利率1.1倍的政策，此次多一成的首付规定，实际影响应该并不大。

　　不容忽视的是该政策对市场消费心理的影响。今年年初，上海楼市成交曾出现低迷，长达9个月的房价快速上涨态势也告一段落，但从3月中下旬起，楼市又量价齐升，升温迹象明显。此次出台的新“第二套房贷”政策，无疑为市场上观望的人群提供了足够的证据，那就是——新一轮更为全面、严厉的宏观调控已经到来。因此，此次新政对于人们心理预期的影响，将大于实际影响。

　　小户型或将走俏

　　昨天公布的新政，对首次购房也作了差异化对待，即使首次购买，只要套型在90平方米以上首付就须在3成以上。这或将令90平方米以下的小户型格外走俏。

　　来自21世纪不动产上海区域数据监测中心的统计显示，目前上海90平方米以下房源的分布比例，基本呈“外高内低”之势。去年，90平方米以下成交的二手房源，外环外比例最高，为33.4%，中外环间为26.3%，内中环和内环内分别为24.0%和16.3%。小户型一直深受市场欢迎，去年全市二手房交易中，套型面积在90平方米以下的套数占比为64.2%，今年前三个月，这一比例更是升高至68.4%。此次新政后，预计将掀起一股新的小户型交易高峰，甚至可能在局部、短期内形成供不应求的局面。

　　此次政策在很多业内人士看来，只是新一轮调控的开始。易居研究院综合研究部部长杨红旭认为，如果政策不能稳住房价，房价继续过快上涨，恐怕还会有更多更严厉的政策出台。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，为了避免抑制需求后市场出现反弹，眼下应当进一步增加住房的有效供给，以促进房地产市场的健康发展。