陈青蓝：房贷新政不治本 应对货币开刀

　　政府终于忍不住出重拳了。昨日，国务院出台房贷新政，二套房首付不得低于五成，利率不得低于基准利率的1.1倍，而首套房90平方米以上的，首付不低于30%.看上去这是一个很精致的政策，精确制导，精确打击。首先，只调高房贷利率，而不是整体加息，试图避免对整个经济的刹车效应；其次，只针对个人贷款，而不涉及开发贷款，试图避免对住宅供应面的打击；再次，对首套房、二套房进行区别对待，试图避免对刚性购房需求的打击；对小户型和大户型进行区别对待，试图避免对中低收入者需求的打击。考虑不可谓不周到，用心不可谓不良苦，看得出来是集中了众多专家和政策制定者的智慧，然而，市场是一个很微妙复杂的系统，就如同人体，血管、神经、肌肉、骨骼、内脏、淋巴，任何外来的刺激都可能产生预想不到的效果，更何况政府是在用手术刀直接对人体动手术，一刀下去，很难预料会产生什么样的连锁反应。我这里不敢对政策的效果进行预测，尽管历史经验证明房地产市场对贷款首付成数和利率的变化很敏感，很可能会使市场出现由升到跌的拐点，但由于决定市场的因素太复杂，预测是有风险的，这一点也并没有那么肯定。这里只对政策可能可能产生的影响进行简单定性的分析。

　　之所以不敢肯定房贷新政是不是会造成房价下跌，是因为我不敢肯定社会上的存量货币到底有多少，这些存量货币会不会很在意贷款利率和乘数的一点变化，我也不敢肯定在汇率政策没有改变的情况下，由于人民币低估而造成的引入型通胀到了什么程度。

　　目前中国的房地产泡沫，是一场非常纯正的货币泡沫。引起这轮从2004年到现在持续七年的房地产景气的最大因素就是货币的膨胀，这轮货币膨胀因素很复杂，有国内的因素，但催生国内货币膨胀加速的还是国际因素，由于人民币实行盯紧美元的政策，而在这一个时期，美元出现了大幅度的膨胀，人民币就相应出现了膨胀。我们可以看到，美国从2003年开始也出现了一轮长达五年的房地产泡沫，这和中国的房地产上涨周期是同步的，在很大程度上，中国是在守住人民币汇率的时候，从美国进口了通货膨胀，进口了房地产泡沫。当然，从2009年开始的新一轮房地产暴涨的主要因素就是国内因素了，2009年中国放出天量信贷拯救经济，是催生最近一轮房地产暴涨的主力，而引入型通胀则成了相对次要因素。

　　也有专家认为，房地产泡沫主要是土地垄断供应和土地财政造成的，但这种观点是值得商榷的，因为土地政府垄断供应并不是从2004年开始的，在2004年之前的很长一段时间房价走势很平稳。如果要认真地说的话，我们只能说，货币如洪水，土地制度如大坝，造成水库水位上升的是洪水，而大坝起到的作用只是阻止了泄洪，而推动水位上升的是洪水。开闸固然可以放水，但如果没有那场洪水，也就没有水位上升导致决堤的危险了。房地产泡沫根子还在货币。

　　既然根子在货币，那么目前的房贷新政仅仅针对个人房贷，则没有改变整体利率偏低、货币流动性泛滥的现状，也就很可能达不到预期的效果。前三个月的新增贷款仍然达到了2.60万亿元，而全年计划贷款额度仍然高达7.5万亿元，加上去年的10万亿的贷款和4万亿的投资，在市场上流动的货币仍然非常充裕；另一方面，汇率政策没有改变，人民币仍然挂钩美元，而且汇率偏低，导致外汇储备继续攀升，使得央行为这些外汇储备增发的巨额货币仍然居高不下；这些天量的货币在实体经济没有根本复苏，其他行业投资回报率仍然不高的情况下，流入房地产市场仍然是它们的极少数的可行选择之一。事实已经证明，天量的货币流动性加上投资渠道的缺乏，它们必然只能追逐房地产，海南放开一个口子，资金就如潮水般涌入，北京出现一个通州新城的利好，资金就从海南撤出，杀进北京。这些放出笼的老虎，本身就是以前错误的宽松货币政策的恶果，解铃还须系铃人，要解决房地产泡沫问题，最根本的办法还是把这只老虎赶回笼子里。

　　解决方案，我认为，第一是停止人民币挂钩美元的政策，让人民币一次性升值到位，停止引入美元通胀；第二是停止宽松货币政策，提高利率，回收货币；第三是停止政府刺激经济的大规模基建投资，中止四万亿和其他不必要的政府投资计划；第四是放开对各种投资领域的限制，放松行业准入管制，让民营资本进入一切可以进入的行业和领域，包括目前的一些垄断行业，让国有企业主动退出这些垄断行业。这样，经济增长可能会在短期内下滑，可能会达不到保八的要求，但是这样的经济调整是非常必要的，是纠正以前滥发货币所造成的错误投资，包括推动房地产价格上涨的资金也会撤出，投入到政府退出的广大的实业投资领域，如此，经济很可能因为消灭错误的投资、促进正确的投资而变得更健康、更有活力，那么新的一轮经济增长将会很快启动。这个过程当中，房地产泡沫就会经过短暂的痛苦调整而恢复正常。

　　而目前实施的房贷新政，没有对根本的货币泡沫开刀，只能是头痛医头、脚痛医脚。通过压制需求来达到"降房价"的目的，结果就是普通老百姓因为买房成本上升，而仍然买不起房。如果是这样，统计数字上"降房价"又有何意义呢？毕竟我们的目的不是降房价，而是让老百姓买得起房。