来源：第一财经日报
作者：萧暮寒 李巍 黄树辉
在深圳平均房价逼近3万元/平方米的时候，深圳航空的许多员工忧心忡忡。几乎每隔一段时间，都有深航员工悄悄前往深圳宝安中心区和福永路的两个工地，看看他们未来的房子，是否又长“高”了一点。
2008年，深航高调拍下两宗定向员工销售的“限价商品房地块”，一边
然而，时光荏苒，两年过去，房子建设却进展缓慢。在此期间，深航原实际控制人李泽源被抓，东家也换了(被国航控股)，深航内部同事之间互相传着“小道消息”，有的说五六亿元的购房款被李泽源挪用了，有的说建房的资金链断裂了，还有的人面对飙升的深圳房价担忧公司最终会以什么价位将房子卖给他们，以及这个工程何年完工……
定向“拍卖”的土地
2008年，深圳土地和房地产市场一片萧条。从深圳土地交易中心披露的数据显示，该市全年仅成功拍出居住类地块8宗。深航的两宗“限价商品房”地块，正是在这一年5月从土地一级市场上以底价拍得。
深圳市规划和国土资源委员会网站的“土地招拍挂信息”显示，这两处地分别位于宝安区福永街道宝安大道西侧、荔园路北侧，和宝安中心区新安六路、海滨大道交会处东南，第一宗地“A207-0102”土地面积45509平方米、建筑面积179760平方米；第二宗地“A001-0126”土地面积92808平方米、建筑面积246870平方米。
深航竞得这两宗地的总代价为6.612亿元。在深圳，这是极优惠的土地价格，如果以6.612亿元除以两块地共计426630平方米的面积，等于每平方米价格只有1549.8元。
另有数据证实，这两宗地块在出让两年后已经“长胖了”。拍得土地后，深航对两个项目进行了前期规划和定位，分别被命名为幸福花园和假日名居，是针对深航员工内部销售的“限价商品房”。这两个项目的开发商深航尊鹏置业有限公司(下称“尊鹏置业”)发布的招标公告显示，“假日名居”和“幸福花园”的项目总建筑面积分别约为340195平方米和252718平方米，分别比拍卖时增加了37.8%和40.6%。
如按照这份招标公告的面积计算，深航这两块地的土地成本将下降到约1000元/平方米。相对应的是，2008年深圳市土地出让成交的全年平均楼面地价为3192元／平方米。深圳一位开发商更表示，要是按照目前的价格，这一片区的土地评估价值，可以达到1万元/平方米。
之所以能有这么低的土地成本，或是因为这两宗土地的“定向出让”，甚至深圳地产界有人认为，这两块地就是给深航量身定做的。
资料显示，这两块土地使用权出让条件曾多次更改，并最终确定为“航空产业扶持配套用地，所开发商品住房均采用限价销售的办法，最高销售价格为上述宗地开发竣工并取得房地产权证时同片区、同类型、同品质商品房评估市场价格80%”。同时，所开发商品住房的销售、出租对象仅限于从事航空运输专业人才和高级管理人员。上述人员自取得房地产权利证书之日起10年内不得转让。
一份在项目业主群中流传的文件显示：幸福花园规划建设11栋建筑，其中1-9栋为27层高层住宅，10栋为25层高层住宅，总户数1772户；而假日名居则规划12栋26层高层建筑：1期8栋建筑，1-3、8-10栋26层高层住宅，规划房源2522套。
深航内部人士透露，在拍得土地后，公司当时的管理层表示，房子在建好后，将以“成本价”卖给符合相关条件的员工。而且，幸福花园以小户型为主，主要针对集团内部的普通员工销售；假日名居则以大户型为主，针对飞行员以及中层以上管理人员销售。
毫无疑问，如果以成本价卖房，那么深航的限价商品房的最终定价，将远远低于同地段的普通商品房。
深圳一家大型房地产企业的负责人给《第一财经日报》记者算了一笔账：深圳宝安中心区的高层建筑的建安成本在3000~6000元/平方米，如果采用平均数，也就相当于4000元/平方米，再加上约1500元/平方米的土地成本，这两个项目的销售价格，将只有6000元左右。
而数据显示，目前宝安中心区一带的一手房价普遍为18000~20000元/平方米，即使是2008年深圳房价最低迷的时期，这片区域的一手住房均价也在10000元/平方米上下。
因此，无论如何，这两个限价商品房在深航员工看来，都是公司给的“福利”。一位经理级别的员工告诉本报记者：“身边部门经理以上的同事大多都交了(购房)申请。”
曲线借贷
在拍得土地的同时，深航随即展开“腾挪”，来获取项目的部分开发资金。
多位知情人士向《第一财经日报》透露，2008年5月，凡是有意向购买幸福花园和假日名居的职员，都与公司签订了一份《深航限价商品房认购确认申请书》，作为购房的一种意向性合约，并且支付一笔预付款。
综合多位买房员工的信息，幸福花园的预付款是按照2000元/平方米左右支付，假日名居则是按照3000元/平方米左右支付。即，假如某人意向购买幸福花园100平方米的房子，那么他需要支付的预付款则为20万；如果计划购买假日名居100平方米的房子，所需缴纳的预付款便是30万。
特别的是，为了帮助员工顺利并且快速支付预付款，深航引入了建设银行(5.57,-0.04,-0.71%)深圳分行的个人消费贷款。即建行深圳分行向深航员工发放个人消费贷款，贷款年利率在6%左右，深航则进行全额担保。
有知情人士透露，当时，除少数“实力派”员工自己掏腰包付了单位的购房预付款外，绝大部分人都全额或者部分地借助了建行的贷款，并且与银行签订了《个人额度借款合同》，开始按月支付该笔贷款的利息。
正是通过这种方式，深航得以通过员工个人消费贷款，曲线获得银行的资金支持。深航内部较为普遍的说法是，这笔资金高达五六亿。但本报多次约访深航相关负责人，对方均未明确回应。而截至本文刊出，建行深圳分行也未披露这一批的个人消费贷款中总共发放了多少资金。
不过，如果按照幸福花园和假日名居的可售面积(总建筑面积的80%)粗略估算，两个项目总共可筹集预付款高达12亿元，鉴于两个项目均分两期开发，据此，首期募资五六亿的说法有一定的合理性。
更值得关注的是，这笔资金最后的实际用途。深航内部许多人对此更是众说纷纭。一位深航高层曾向本报透露，员工一共把五六亿元交给深航，公司用于付买地皮的钱。
对于这种操作，广东省一家商业银行信贷审核的负责人评价为“比较少见”。在他看来，消费贷款应发放于“可知商品”，目前比较常见的是用于购车和装修，极少用于买房，更何况还是一宗地皮上“预期的房子”。另外，如果员工将个人消费贷款支付给公司，做开发用途，也有“企业挪用个人贷款”的嫌疑。
深圳一家房地产上市公司的财务部负责人表示，按照现行的政策，银行贷款不得直接用于支付土地款。但借助员工个人消费贷款集资，相当于把银行的资金“绕了一圈”，而且是一笔“没有财务成本的资金”。
开发主体悬疑
一方面在土地市场上通过“定向”出让获得廉价土地，另一方面，则利用员工筹措开发资金，如上述调查一切属实，深航原实际控制人李泽源显然是向深航员工画了一张“诱人的大饼”。
深圳一家房地产开发公司负责人对深航“限价商品房”的评价是：如事情进展顺利，那么各方都将得益。但遗憾的是，这两年深航诸事不顺。
2008年年底，深航因前三季度亏损5亿多元，原董事长赵祥退位；2009年年初，深航因拖欠华南蓝天航空油料有限公司燃油费1.8亿元，被北京市第二中级人民法院冻结结算票款，后置换为五台发动机和一台模拟机，以及500万元票款等。
2008年和2009年间，一度有深航员工要求退房，深航为此还专门开会讨论。2009年底李泽源被公安机关带走接受调查，一度被架空的深航时任总裁李昆重新掌握公司经营权。他除了抓生产经营，还特意为这两个房地产项目成立了领导小组。但今年3月份李昆亦因涉嫌经济犯罪被公安机关带走接受调查，此后国航入主深航，一切再成悬疑。
深圳市工商登记处的资料显示，目前负责幸福花园和假日名居两个项目开发的是尊鹏置业，而该公司的注册时间是2009年8月，由深航独资控股。
那么在此之前的整整一年零三个月时间内，到底是谁在推进这两个“限价商品房”项目？
本报记者从深圳工商登记处所获得的信息显示，深航曾参股另外一家房地产公司，即深航房地产开发有限公司(下称“深航地产”)。该公司成立于2006年10月，注册资金1亿元，其中由李泽源控股的汇润投资出资7000万元占70%的股权，深航出资3000万元仅占30%权益。
但是，本报记者日前在位于深圳福田区竹子林紫竹联泰大厦七楼的深航地产总部看到，这里已人去楼空。此前一并悬挂在这里的汇润投资、深航地产、深圳航空建设投资公司这三家公司的招牌也不见了踪迹。大厦物业管理处的工作人员说，上述三家公司在2月份就搬出了该大厦。
在尊鹏置业成立前，是否由深航地产在推进幸福花园和假日名居？深航相关人士没有明确回应，但他表示，李泽源在房地产项目上“一会儿让这个人管，一会儿让那个人管”。
资金之困
接连不断的变数，让很多支付了预付房款的深航员工忐忑不安，更让他们担忧的是，两年时间过去了，两个小区在建设上进展缓慢。
有媒体称，一直以来项目进度款不能及时拨付导致了施工周期的延长。而这直接将矛头指向深航的资金链。
国航披露的深航财务数据显示，深航现已陷入资不抵债境地。截至2009年12月31日，深航经审计资产总计约为人民币223.87亿元，负债合计约为人民币244.54亿元，归属于母公司所有者权益合计约为人民币－20.89亿元。2008年、2009年度，深航净亏损分别达到3126万元及8.64亿元，与此前公开的盈利数据2600万元和5亿元相差甚远。
日前，国航和深圳市政府表示，将总共向深航注资10亿元，但鉴于深航主业尚有大笔债务需要清偿，该笔资金是否会惠及幸福花园和假日名居，目前尚不得而知。
深圳一家房地产开发企业负责人估算，按两个项目的体量，仅建安成本就将超过15亿元。以深航现有的资金状况，缺口依然相当大。
深航内部人员向本报透露，深航已在内部向员工发起了第二轮配售方案调查，希冀以此实现第二次融资，但这一次，集团不再向员工消费贷款提供全额担保。
漫长的工期
两年时间过去，幸福花园所承载的，已经不是“幸福”，而是漫长而焦虑的等待。
本报记者日前在幸福花园施工现场看到，这里依然是一片项目刚开始动工的迹象：中冶实久建设有限公司承建的深航幸福花园工地正在进行地基浇灌和地下工程施工，而深航假日名居还刚刚进入打桩基础工程阶段。
在幸福花园沙盘展示处记者看到，十几栋建筑模型紧密排列，中间夹杂了幼儿园和商业裙楼。沙盘展示处一名工作人员说，项目不对外销售，按计划将于2011年5月完工。
另有现场施工人员表示：“何时完工现在还不好说，因为听说深航方面出现一定资金和财务问题，在第一批员工集资款被银行冻结后打算进行第二次集资，我们担心因工程款不到位而影响后续工程进度。”
深航幸福花园工程监事单位深圳鲲鹏工程顾问有限公司的一个工作人员说：“李泽源出事后，深航方面资金被封锁导致施工单位几个月拿不到钱，工人在春节前后出现消极怠工把工程耽搁了一段时间，预计2012年才能完工。”
经过两年，深圳房价早已经实现翻倍式增长，宝安新中心区的一手商品房单价，也已从2008年的1万元上涨到目前的2万元左右。
眼看着房价不断攀升，以及限价房工期缓慢，深航有员工戏称，自己的这笔“投资”被“套牢”。不过，他们依然相信，在国航接手深航后，问题总有解决的一天。
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