地产调控力度升级 银行股近期面临一定调整压力

　　事件：

　　1、继国务院提高二套房首付比例和贷款利率后，4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，主要内容包括：对房价过高、上涨过快的地区,暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民,暂停发放购买住房贷款；并首推房价问责制。

　　2、媒体报道个人住宅消费税或近期开征，上海重庆成首批试点。

　　点评：

　　去年在贷款供给较多的形势下，部分银行在利率打七折的情况下依旧加大力度开拓市场，而今年信贷额度有所收紧，一些个人住房贷款的市场份额进入稳定期的银行实际上在去年底开始收紧房贷，主要只对自住需求的住房贷款进行发放，并对利率优惠实行更为严格的标准。4月12日，五大银行就已表示，已收紧二套房贷款利率优惠政策。国务院要求对二套房首付比例大幅提高至50%以及利率提高至1.1倍，并且对房价过高、上涨过快的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款，估计目前一套房和二套房贷款占比约为70%,由于住房按揭贷款的收紧，一些银行将个贷的方向转向个人经营性贷款和汽车消费贷款，个人经营性贷款的利率普遍为基准利率上浮10%-20%，对于息差有正面作用。但我们认为由于个人经营性贷款的风险较大，发放个人经营性贷款的标准较高，因此目前转型面临一定难度，因此今年个贷的增长将有所放缓，对于息差的正面影响更为有限。

　　银行对于房地产相关的贷款(房地产开发贷和住房按揭贷款)普遍在20%左右，虽然目前的住房按揭贷款处于银行的优质资产，但如果房价疯狂上涨引发房地产投资属性更加凸显，投机购房者将大量增加，一旦房地产泡沫破裂后，银行的坏账可能会集中暴露，对于整个经济的破坏作用将非常大。而信贷政策对于房地产市场的走势至关重要，因此长期来看国务院实行差别化的信贷政策有利于银行的风险控制，减少银行与房地产相关的风险敞口。

　　本次调控目的是抑制房价过快上涨和促进房地产市场的健康平稳发展，并不是打压房地产市场，因此对于银行的负面影响较小，并且长期来看对于房地产市场的规范有利于减小银行的风险。是否有后续更加严厉的政策出台取决于前期政策执行的效果如何，由于政策的不确定性使恐慌情绪在二级市场上更容易被放大，因此银行股近期仍面临一定的调整压力。