开征个人房产税 更要收足房产商土地税

　　个人住宅消费税近期将试点开征，重庆试征方案获决策层批复。记者从接近财政部的权威人士处了解到，目前《房地产税暂行条例》已经由财政部税政司着手修订，或将在近期内公布试行。另一方面，住建部也将“限购”权限下放给地方政府。(4月18日中国经济网)

　　现下，有两个情势须要房地产调控出重量级“组合拳”：一则，房价畸高已经到了官方“忍无可忍”草野“民怨沸腾”、房地产泡沫做大不仅影响经济发展而且影响社会稳定的地步；再则，此轮房地产调控是在“屡涨屡调屡调屡涨”尴尬困局下出手，如何调控不仅关乎直接调控效用，而且关乎政府宏观调控能力和回归调控公信力。作为宏观调控的重要工具，在土地第一拳信贷第二拳打出后，税收第三拳出拳正当其时。

　　我注意到报道称：财政部思路是希望先在不开征新税种的情况下，对大户型、非自住高档住宅保有环节征收税费，以控制楼市投资。上述权威人士表示，个人住宅消费税将有可能分为不同形式在多个城市试点。其中，首先是对高端房产交易征税，即特别房产消费税，将会在重点城市试点开征，具体税率以及如何界定高端房产仍在敲定中。对于拥有多套房产的特别消费税的税率，据记者了解，将根据买卖家庭拥有的住房套数进行区分，买卖家庭第二套以上住房的，税率将根据情况规定为交易差额的20%-50%之间。据悉，“两会”后，重庆市已将“特别房产消费税”的征收方案上报国务院。而有知情人士透露，目前决策层已批复当地财税部门会同住房部门准备操作此事。也就是说，现下在房屋保有环节开征个人房产税大抵已由坊间传言变成箭在弦上，开征只是早晚之事。

　　我的问题是，当下要开征个人房产税更要收足房产商土地增值税。土地增值税功能是国家对房地产增值征税，以土地和地上建筑物为征税对象，以增值额为计税依据。从1994年开始，税务总局规定按照四级超率累进税率征收土地增值税。即增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除金额50%至100%的部分，税率40%；增值额超过扣除项目100%至200%的部分，税率50%；增值额超过扣除项目金额200%以上的部分，税率为60%。然而在实际执行过程中，由于开发企业成本核算存在较大的技术难题，同时没有严格的征缴时限，土地增值税一直采取预征的权宜之计，大部分地区按预售商品房收入的1%到2%的比例征收。也就是说土地增值税远远没有征足，换言之，此税种应当发挥的杠杆调节作用受到削弱甚至并未得到发挥。一位不愿透露姓名的政协委员提供的未公开的政协提案显示，根据计算，2005年到2009年土地增值税共流失2.52万亿。该委员强烈建议全面清算土地增值税控制房价，防止国家土地收益流失。

　　作为税务人员，我注意到，此前土地增值税缴纳一般是按一个预征比例在销售房屋时同流转税一起缴纳，等到项目开发符合清算条件时再进行清算。而由于土地增值税税率较高，以前的房地产开发企业往往采取分期开发、保留尾盘以及各种财务手段拖延和逃避清算。国家税务总局2007年初发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，彻底改变了土地增值税清算条件，规定已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩的可售建筑面积已经出租或自用的；以及取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的都必须进行土地增值税清算。然而，其后由于金融危机影响该要求并未得到很好落实。以北京为例，数百家房地产开发企业中，完成了土地增值税清算的企业可能不到1%。

　　土地增值税能否得到依法清算到位，不仅关系其作为税收工具在房市调控中功能作用的发挥，更关乎税法尊严和税负公平。如果早有法律规定、针对房地产商的土地增值税都收不到收不足，对居民开征房地产却要应收尽收“颗粒归仓”，即便房价下来了也不合公平正义，后者心理也不会平衡。因此，决策部门在开征个人房产税同时，首先必须“将土地增值税清算进行到底”。 作者：陈庆贵 (来源：红网)