公共租赁住房三大疑问悬而未决

　　早报记者 朱楠

　　今年年初，上海市房管局局长刘海生就曾对媒体公开表示，上海将在今年二季度公布公共租赁房的初步方案，但目前政策层面最困惑的是准入条件、退出机制和财力保障这三大难题。从昨日记者获得的《关于发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》（下称 《意见》）来看，尚有三大问题悬而未决。

　　谁来担当运营机构？

　　《意见》所称的公共租赁住房，是指政府提供政策支持，通过专业机构采用市场机制运营，按照基本居住要求限定住房面积和条件，参考市场租金确定租赁价格，向规定对象供应的保障性租赁住房。《意见》规定，各区（县）政府应组织和扶持几家从事公共租赁住房投资经营管理的专业机构（下称“运营机构”），负责本区（县）公共租赁住房建设投资、房源筹措、定向供应和经租管理。运营机构可按《公司法》有关规定组建，采取市场机制进行运作，以保本微利为营运目标，着重体现公共服务的功能。那么，谁来承担运营机构的角色呢？

　　虽然初步成形的方案中并未给出明确答案，但记者从内部人士处了解到，目前最可行的办法，是由各区的城投公司或区属房地产企业来担任运营机构的角色。例如静安区、杨浦区等都有区属城投公司，徐汇区的徐房集团、卢湾区的永业集团都是区属房地产开发企业，且这些企业地产开发、物业管理均有专业化公司及资质，完全可以胜任这一角色。“最重要的是，这些区属公司与区政府之间渊源颇深，区政府有把控力。”该人士指出。

　　此外，运营机构“以保本微利为营运目标”，到底什么叫“微利”？是否像经适房的承建企业一样设定不得高于3%-5%的利润标准，这尚有待进一步细化。

　　财政支持从何而来？

　　保障性住房体系的建立，需要政府投入大量资金。这笔资金由上海市政府划拨还是由区政府自行筹措，《意见》并未提及。

　　《意见》仅提到，“市和区（县）政府可以采取以下方式投资入股运营机构，通过合理让渡或不参与分配租赁收益等方式，支持和保证运营机构可持续发展公共租赁住房，包括：在运营机构组建时，政府一次性注入部分资本金，予以支持；在国有土地上单独选址、集中建设的公共租赁住房，可以参照《上海市经济适用住房管理试行办法》（沪府发[2009]28号）的相关规定实施，在建设中所享受的政策优惠可作价入股，作为政府的支持条件；区（县）政府提供的其它低价土地、房产等优惠可以作价入股。但具体投入多少资金、是否能像旧区改造那样，由市政府下拨专款作为前期投入，目前尚无定论。

　　对于非常关键的“投融资机制”，《意见》中仅有极空泛简单的一句话：“本市各金融管理部门，应按照有关规定，积极支持金融机构、公共租赁住房运营机构和有关单位，探索创新公共租赁住房的投融资机制。”

　　有内部人士告诉记者，从《意见》来看，公共租赁住房的从建设到管理，都由区级政府主导，资金可能也有区政府自行解决，资金压力相当大。“这将难以避免地形成两级政府之间的互相推诿，很多看上去很好的政策之所以难以实施，就是因为牵扯到各级各部门政府间的利益纠葛。”该人士坦言，市级政府很可能会下硬指标到各区县政府，“区级政府对这种不仅无利可图，还要大把贴钱的保障住房政策的实施，肯定是能拖就拖。”

　　租金是否低于市场价？

　　《意见》中规定， “公共租赁住房的租赁价格以市场租金为基础，为各运营机构自行确定，报区（县）物价部门和房管部门备案。在租赁合同期限内的租赁价格，运营机构不能单方面调整。”这里提到的“以市场租金为基础”，是指“与市场租金持平”，还是“以市场租金为参考，但低于市场租金”，文件中并未说明。

　　对公共租赁房的租赁价格，上海市人大代表印保兴此前曾建言，其属性就应该是廉租的。有内部人士表示，公共租赁房源租金就应该低于市场租金，这才能体现出保障性住房的优越性。如果公共租赁房租金价格明显低于市场租金，那对于市场化的二手房租赁市场将带来巨大冲击，逼迫小业主降低租金。“购房出租几乎无利可图了，那么买房投资的人就会更少，这也从中长期调控了投资型购房需求，有利于楼市的健康发展。”

　　但也有人认为，一旦公共租赁房的租金大幅低于市场价，将对持有房屋出租的房东造成影响，这或许也会带来一部分阻力。