国五条的基本内容及其市场影响

　　易宪容 中国社科院金融研究所研究员

　　4月17日，国务院公布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（以下简称“国五条”）。该文件的出台是今年“国十一条”之后又一个调整房地产市场的宏观政策。可以说，近年来关于调控房地产文件出台得十分频繁，前有“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十一条”等，但是这些文件对房地产市场调控所起到的作用都十分有限，所以才有今天的“国五条”。

　　现在我们要问的是，“国五条”与以往的房地产宏观调控有什么不同，其新意又有什么？从本文的理解来看，“国五条”的核心主要表现为以下几个方面。

　　首先，从根本上纠正了2003年国务院关于房地产的18号文件的一个基点，即把房地产市场看作完全的发展经济及调控经济的工具（比如说房地产是完全经济支柱产业）。但在“国五条”中，其整个文件及政策都建立在住房市场的新认识上。即住房问题既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题。因此，房价上涨过快不仅影响居民的住房福利水平、影响绝大多数居民的基本居住条件改善，而且增加了金融风险，不利于社会经济的协调发展，从而把房价过快上涨危害性提到前所未有的高度。因此，遏制高房价就是“国五条”的核心。

　　那么要遏制高房价就得知道这种高房价是如何涨起来的。正如我一向所指出的那样，无论是其他国家的房地产泡沫，还是2009年中国房地产价格快速上涨，都是银行信贷无限扩张的结果。从现有的数据来看，2009年个人从银行获得贷款为2．46万亿元（同比增长了4倍多，2008年为6000多亿元），今年一季度个人从银行获得贷款又增加了9202亿元（同比增长了2倍多，2009年第一季度为4223亿元）。也就是说，2009年全年及2010年第一季度共15个月的时间里，国内居民从银行获得了信贷资金达到近3．4万亿元煻这大部分信贷资金都进入了房地产市场　，但是从1998年到2008年近11年的时间里，个人贷款余额仅2．98万亿元，近期15个月的个人贷款是前11年的115％。这才是国内房地产市场价格快速飙升的主要根源。因此，2008年下半年以来过度优惠的银行信贷政策把国内房地产市场改变成了一个完成如股票一样的投机炒作的市场。

　　因此，在“国五条”中，要求通过银行信贷政策调整来限制居民利用银行金融杠杆炒作住房。比如，二套住房贷款首付款不低于50％，利率不低于基准利率的1．1倍；首套住房且建筑面积逾90平方米的，首付比例不低于30％。对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款和利率水平。特别重要的是，对一些房价上涨得过快的城市，“国五条”要求商业银行禁止对第三套以上住房贷款。即使有些城市可以对第三套住房贷款也得有个人当地纳税缴交证明或社会保障基金缴交证明，从而从根本上限制国内外居民异地购买贷款住房。

　　而这次政策调整的核心与重点就是从银行信贷入手，就是从房地产投资炒作和税收入手。无论是上调购买住房者首付比重，还是提高购买住房的按揭贷款利率，或是要降低住房炒作者利用银行信贷资金的比例或杠杆，或是提高住房投资炒作者的成本。但是，这只是对将要进入的住房投资者有影响，而对已经进入的投资影响不会太大。因此，这些投资者不仅有可能早就赚得盆满钵满了，资金实力足以达到房地产的投资收入，他们还可以把手上的住房持有一段时间。

　　可以说，“国五条”的核心不仅是让新进入者的杠杆率降低（需要用更多资金进入）及增加投资成本，而且在于改变整个房地产的市场预期。在这种情况下，新进入者不会贸然进入房地产市场，否则就可能成为这次房地产泡沫最后一棒的接受者。对于已经进入的住房投资者感觉到新的政策改变了房地产市场预期时，手上持有多套住房，就会感觉到投资风险的增加，可能会以最快的方式把手上的住房出手，以便降低其投资风险。特别是这些政策坚决要遏制房地产炒作时，房地产投资者恐慌性心理一定很快聚集，从而使得欲进入者不敢进入，进入者要快速退出（但是这时这些投资者想退出不是容易的事情）。房地产供给涌出而需求突然减少，那么整个国内房地产的供求关系就会发生根本性的变化。

　　而且为了遏制高房价，“国五条”还要求推出新的住房消费税、增加中小套型住房的供给、保证保障性住房的生产等。这些政策出台都是遏制房地产炒作投机的重要方式。而且更为重要的是，“国五条”把遏制高房价或房地产市场调整落实到地方政府身上，要求地方政府对遏制高房价承担完全责任，否则对不力者追究责任。

　　总之，“国五条”的核心是遏制高房价，并让房地产市场发展回归到民生轨道上来。所采取政策就是通过信贷政策及税收政策来打击房地产的投机与炒作，挤出房地产泡沫，从而让房地产市场成为一个以消费为主导的市场。为实现其目标，要求地方政府负完全的责任，而再也不能成为房价上涨的推手。可以说，“国五条”的出台，对国内房地产市场将产生巨大的影响，至于这种影响在什么时候显现出来，还得静观其变。