房地产新政效果值得观望

　 上周末国务院终于出重手打击高房价，坊间称之为疯人逼政府出重拳，虽然各方的解读多种多样，其最终效果依然值得观望。何为“疯人逼政府出重拳”？首先是无数有钱人近两周不顾新华社再三警告，逆势出手疯狂购房，短时间迅速炒高房价，一方面引民怨，另一方面再次挑战政府忍耐极限，我们称之为发疯的人把政府逼得没有退路。

　　本来政府对房价的态度是调控涨幅，也就是默许房价缓慢上涨，但不要涨幅过快过猛，这帮发了疯的人却丝毫不给政府面子，逼得政府痛下杀手，一刀切下去，无论是炒房者还是改善型购房者以及首次购房者，都被新政一网打尽。

　　站在政府角度，并不希望重拳打击房价，因为房价下跌、特别是急骤下跌并不符合政府的意愿。假如房价下跌30%，开发商现有的土地、尤其是各地的“地王”，将被深度套牢，开发商大都是国企，资金来源于银行，一旦土地变成负资产，等于变相把银行拖进来，时间一长利息增加不排除把土地抵押给银行。新的土地也很难继续招拍，政府拿不到出让金，失去了赖以生存的土地财政，地方政府靠什么？

　　还有大量首付二成的购房人，房价下跌30%后，他们中很大部分人手中的房子成为负资产，对个人而言，谁愿意背着负资产继续向银行还贷，于是大量个人住房抵押给银行，后果将难以想象。

　　所以对地方政府而言，此次国务院重拳出击，在击中高房价的同时，也击痛地方政府。可以想象政府急匆匆出台政策多少显得有些仓促，甚至带些无奈。

　　接下来不难预见的是，房地产市场的成交短时间将迅速急剧萎缩，买卖双方进入观望、僵持阶段。对卖方而言，只要不是等米下锅急于套现，肯定会宁可等待也不降价出售；对买方而言，一方面希望价格下降，另一方面希望贷款政府松动，但不容忽视的是，现阶段住房需求绝对刚性。既然需求呈刚性，也就意味着僵持不会太久。一旦僵持时间过长，最难熬的必然是一直依赖土地财政的各级地方政府，地方政府可能游说政策松动，刚性需求爆发，在股市不好的情况下炒房者再次杀入房产，结果将重演2008年至今的上涨行情。

　　稍有脑筋的人都不会忘记2008年底，在房地产市场低迷时，中央和地方政府多次出手鼓励购房，房价在不长的时间内迅速回升乃至疯狂上涨，而此轮房价疯狂上涨，最初的推手其实还是地方政府。

　　此轮房价疯狂上涨首先得益于宽松的流动性，市场上钱实在太多，在股市低迷的情况下没有出口，表现在现钞的实际购买力不断下降，一旦这些“富人”发现惟有房子才能保值后，便疯狂杀向房地产，拼命买来寻求资产保值，于是房价越走越高。

　　对高房价而言，真正能起到点杀效果的还是税收政策，只要出台物业税、住房保有税或豪宅税、甚至遗产税，还有房屋买卖全额征税，看谁还敢买第二套房甚至第三套房，只不过这些税种出台的前提是地方政府脱钩土地财政，相信这一天应该不会太远。