规范商品房预售制 谁来执法？

　　话题缘起

　　进入4月中旬，规范房地产市场的新政一个接一个出台。4月19日，住房和城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（以下简称《通知》），要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。

　　此次《通知》的核心在于规范和完善商品房预售制度，其政策核心是不允许开发商在没有获取预售证的前提下收取费用，并要严格执行一次性明码标价措施，防止开发商两头收费方式，力争降低房价。

　　之前被社会各界诟病的商品房预售制度前景如何？《每日经济新闻》特约房地产行业专家和法律专家，来共同讨论预售制度的利弊。

　　不看好规范预售制

　　NBD：《通知》提出，今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。两位专家认为这个规定约束力有多大？

　　陈国强：如果能严格执行住建部这次《通知》精神，操作力度会很大，对企业的约束力是很强的。房地产商不按照规矩办事、发布不对称信息、捂盘、哄抬房价、雇人排队造假声势等行为就可以从根本上遏制，但是，能不能严格执行，我的预期不是很乐观。

　　秦兵：如果《通知》能真正执行好，对房地产商的违规行为打击性是很大的。但实际情况可能是，政策执行初期还有效果，随后慢慢地又变回去了。核心是《通知》没有法律意义上的强制性，住建部的执法能力很弱。到了省、市、县、乡镇各级政府部门能不能贯彻好，效果就很难说了。出让土地是地方政府财政收入的命脉，消减了房地产商的暴利，实际就是收紧了地方的财源，地方政府能很好地执行这次《通知》的精神吗？

　　预售制演变成诚意金

　　NBD：目前预售制度是整个房地产开发环节中重要的一环，为什么这个舶来品到了内地就走了样？

　　陈国强：必须承认，预售制度是一个非常重要的制度，与按揭制度一道成为房地产市场两个并行的关键性制度，对房地产开发企业更是重要。尽管开发商收取的预付款对企业的资金链影响不大，但对楼盘的销售量和定价这两个意义就非常大。也就是说，能否高价销售或是快速销售就依赖于预售制度。所以，预售制是一种重要的试探性询价方式，也可以看成是哄抬房价的手段。房地产开发商可以通过预售制度在房屋开发初期回收资金，并且根据预收款的客户数量判定一个楼盘的销售前景，更重要的是可以根据预付款的多少，比较准确地推出每套楼房的销售价格，高房价就是这么来的。

　　秦兵：预售制度最早直接收取预付款，后来由于有了反对声音，开发商就把它演化为诚意金。从目前的实际情况来看，诚意金已经绕过了预售制度的框架。预售制度直接说明客户要买房子，而诚意金只是说明达成一个购买房屋签订买卖关系的一个机会。目前，由诚意金方式所收取的金额已经和房价差不多了。有些楼盘每套卖100万，诚意金就可以收到50万，完全脱离实物。所以，诚意金实际上是一种非法储蓄，转入开发商的账户。卖房子必须有预售许可证，否则，就是非法储蓄。从我调查的情况看，有些楼盘收到的诚意金高达10个亿。

　　从合同性质上讲，房屋合同是对价合同，而诚意金合同是一种概率合同，概率合同与赌博合同的性质是一样的。所以，没有预售证就预收款，应该属于非法集资或者非法储蓄，会对金融秩序造成重大冲击。

　　一次性定价切中要害

　　NBD：《通知》要求，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目，在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。一次性定价与多次定价是如何形成的？

　　陈国强：操纵房价是房地产开发商的主要运作手段，也是追逐暴利的重要方式。他们一般会采用分小量、多批次的推盘方式，比如，一个楼盘1000套房屋，他们可以分成10次销售，或是15次，每次就是一批，分拆的次数越多越有利。他们往往把第一批次的销售情况作为要不要涨价的基数，要是行情好，随时就抬高房价。特别是到了房地产市场追涨态势疯狂的时候，批次分得越多，操纵价格差异化的机会就越大，获得暴利就越丰厚。如果实行一次性定价，就没有运作空间了。

　　NBD：从制度上，现在有没有要求对预售制度进行监管，如果有，实际的监管情况如何？未来能不能监管好？

　　陈国强：现在北京、上海等城市，对房地产开发商的预筹款账户没有监管要求，预筹款完全归开发商自己支配。因为监管涉及到销售环节中的很多细节问题，所以，房地产企业有意封闭信息，并制造大量的假信息。作为政府监管部门，在房地产商申请预售许可证的时候，房源的分布情况是很清楚，实际上并未监管好，今后也很难说能监管好。

　　监管不力不如退出

　　NBD：预售制度该如何改革？渐进式退出市场好，还是一刀切更好？

　　陈国强：我建议采取渐进式退出市场的方式。目前，根据不同地区的差异化，预售制度在不同地区的执行门槛有高有低。就我国房地产市场的成熟度来看，北京、上海、广州、深圳等大城市，可以采取逐步退出的方式。发达的国家和地区早已取消预售制度，人家现在销售的是现房和准现房。这也是中国住宅市场未来的发展方向。预售制度本身就是一个阶段性的产物，不是永久性制度。所以，政府应该考虑选择适当时机采取逐步退出准备。

　　秦兵：10多年来，《商品房预售管理办法》一直没有修改。为什么不修改？因为直接涉及到地方政府的切身利益。我建议尽快废除预售制度。

　　结束语：《人民日报》在4月6日曾对预售制度存在的弊病连发三问，追问漏洞为什么越来越大？房价为什么越来越高？老百姓付了高房价为什么烂尾楼和不达标的楼宇越来越多？实际上，预售制度就是导火索。综合两位专家的意见，我们认为，如任其泛滥，不如强制规范；如规范不力，不如逐步退出。

　　　对话记者

　　每经记者：徐奎松

　　　对话嘉宾

　　陈国强 北京大学房地产研究

　　所所长秦 兵 北京京华律师事务所

　　律师