楼市十年顽疾能否一朝得解 背后的货币推手

　  从2000年到2009年的十年间，全国住宅销售均价从2017元/平方米上涨到4474元/平方米，北京、上海等一线城市中心地段上涨5倍以上。

　　十年间，代表供给的房屋竣工面积从2.3亿平方米增长到7.02亿平方米，复合增长率达到13.20%；而代表购买力的M2的复合增长率达到了17.84%、储蓄存款的复合增长率达到16.83%。

　　自2005年之后，无论总量还是增速，房屋销售量均超过竣工量，库存告急。

　　房价仍由供求关系决定，供需缺口的存在无疑成为房价上涨的主要原因，供应力与购买力的不均衡增长共同加大了楼市虚火。此次调控加大供给、控制过量货币进楼市，可以说是对症下药。

　　供销缺口不断加大

　　从2000年起，新增商品房供应总体保持较高水平，但依然赶不上居高不下的购房热情，这是导致房价出现明显上涨的重要原因之一。

　　Wind数据显示，2000年至今的十年间，代表新增供应的房地产年度新开工面积和商品房竣工面积呈逐年递增趋势。同样地，代表实际需求的商品房销售面积也在逐年增长，并且自2005年之后，无论总量还是增速，销售均超过竣工。

　　根据统计，十年内（截至2010年3月），房地产新开工面积累计达到70.6亿平方米，商品房竣工面积累计达46.46亿平方米；而销售方面，商品房销售面积累计达49.7亿平方米。销售面积超出竣工面积约3.3亿平方米。同时，十年间，除去2008年之外，其余年份销售面积增幅均大于竣工面积增速，供给的增速远远低于需求。

　　从数据中不难发现，供需缺口的存在是推动房价上涨的症结之一，这一趋势自2005年起表现得更为明显，也正是从2005年起，全国房地产价格开始了一波明显上涨。

　　2004年之前的5年时间，商品房年度销售面积均小于年度竣工面积，5年供给比需求多出3.16亿平方米。

　　但是，自2005年起，年度销售面积开始大于年度竣工面积，5年时间，需求比供给多出6.4亿平方米。供需缺口也在逐年拉大，该缺口在2007年和2009年表现得尤为明显，销售增速几乎达到同期竣工增速的2倍多，这两年全国房价出现大幅上涨。

　　2009年，商品房竣工面积7.02亿平方米，同比增长20%，销售面积则达到9.37亿平方米，同比增长51%；2007年，商品房竣工面积为5.82亿平方米，同比增长9.84%，但销售面积则达到7.62亿平方米，同比增长25.64%。

　　2008年受全球金融危机及国内经济放缓等诸多因素影响，商品房销售面积同比下降18.51%至6.21亿平方米，竣工面积则同比上涨0.46%至5.85亿平方米。这其中，上年新增供给的加大也成为“助跌”因素，2007年的新开工面积同比增幅达到自2004年以来的新高21%。

　　有专家认为，新开工面积的下降直接导致未来供应减少，2009年部分大城市房价涨幅较大源于2008年部分项目停缓工，导致供应量偏少，无法满足突然涌出的自住需求和投资投机需求。数据显示，2008年房地产新开工面积为9.76亿平方米，同比仅略增3.15%，为十年以来的最低增速。

　　2010年前3个月，商品房累计竣工面积达到1.11亿平方米，同比增长12.04%；商品房销售面积达到1.54亿平方米，同比增长35.83%。这或许可以解释今年一季度房价大幅上涨的主要原因。

　　房价背后的货币推手

　　从长期来看，我国的广义货币供应量（M2）增速始终保持在高位运行。

　　有数据显示，2009年7月份，我国M2已经超过美国，成为全球第一货币大国。如果把视线放得更远，就不难发现我国的货币发行量一直保持在10%以上的增速。

　　据Wind数据统计，在1990年至今的20年里，我国M2的同比均保持在两位数的增长幅度，复合增长率达到21.37%；近十年内，M2增速稳定在17%左右。在资产价格大幅上涨的2007年，M2的增速为16.72%。相比之下，2009年M2的增速高达27.68%，已经远远偏离平均水平。

　　M2不仅反映了社会的现实购买力，还反映出了潜在的购买力水平。房地产在国民经济中的比重越来越大，超额供应的货币过量进入房地产领域。开发商从银行获得贷款的可能性增加，刺激了房地产市场的发展；居民通过银行信贷将对住房的潜在需求转变为有效需求。快速增长的货币供给在加剧市场流动性泛滥的同时，也成为高房价的背后推手。

　　专家表示，理论上M2的增速应该等于GDP增速加上CPI。不过在通常情况下，M2增速高于GDP增速5-8个百分点都属于正常水平。然而据测算，我国自1990年开始的20年间，二者的差值平均达到11.68%，超出了正常水平。尤其是在2009年，这一差值达到18.98%。

　　在M2中，我国一直保持着较高的储蓄率，20年间储蓄存款基本保持两位数的增速，近10年内储蓄存款年平均增长16%，2009年末储蓄存款已经达到26.08万亿元。在通胀预期下，人们需要通过各种途径为手中的资金进行保值增值，而这部分潜在的购买力主要的投资渠道就是股市和楼市。

　　中国指数研究院数据显示，2001-2009年期间，货币投放对房地产市场的影响十分明显，M2、房地产各类贷款与销售面积和价格的走势大致趋同。据测算，在其他因素不变的前提下，2009年M2快速增长导致商品房价格上涨9.7%，商品房销售面积增加18.8%。

　　尽管央行将2010年M2增速目标定在17%左右，同时也加大了对货币投放的控制力度，但是由于我国的经济增长主要依靠投资拉动，因此从长期来看，大量的货币投放仍不可避免，这就使得资产价格在长期内处于上涨区间。难怪有专家这样认为，我国货币供应的速度是世界主要经济体的2倍左右。如果广义货币供应量的增幅不降到与GDP的增幅相接近，房价可能还有上涨压力。

　　控制需求能否对症下药

　　房地产价格的如火如荼上涨，不仅会导致购房市场的扭曲，更会导致资产泡沫的进一步膨胀，带来巨大的金融风险。由此，政府近期频繁发出针对房地产市场的调控“组合拳”，以期抑制楼市虚火。

　　4月17日，国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，其中便表示要“增加住房有效供给”，要求住房城乡建设部门加快对普通商品住房的规划、开工建设和预销售审批，尽快形成有效供应；同时，要求各地调整住房供应结构，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。

　　不过，业内表示，增加供应是个长期目标，由于从土地出让到开工形成有效市场供应的工程时滞，使房地产行业的供给在短时间内难以迅速提升。

　　此次调控更多的是从抑制需求入手，通过对需求的打压达到短期缓解市场供求压力的目的。无论是对于首套、二套、三套房的首付比例及利率水平的提高，还是对价格过高地区三套房住房贷款的暂停发放，以及对外地购房的抑制，均是从信贷政策入手，抑制过量货币进入楼市的趋势。

　　以中欧国际工商学院教授许小年为代表的一批经济学家认为，要降房价就应该紧货币、宽供应。专家也指出，目前出台的一系列政策主要是从结构层面对信贷进行调整，但目前货币供应总量仍处在较高水平，并未出现明显下降，未来的政策还应该在调结构的基础上，更加着眼于总量的调控。