改善型购房门槛提高 七成购房者或受新政影响

　　据东莞中原市场研究部的统计数据分析,2006年90/70政策出台后,东莞楼市经历3年多的发展,比重仍然是倒挂严重。90平方米以上的住宅供应在2009年新增住宅里占比超过75%(含别墅),普通住宅里90平米以上的比例也超过70%。而新政规定首次购买90平米以上首付不能低于30%,较之前政策宽松的时候要增加一成首付,置业门槛大大提高,政策对首次置业影响面超过70%。

　　由于东莞市场对户型的需求偏大,为了规避90/70户型结构限制政策,东莞不少楼盘采取合拼户型加大户型面积,这种合拼、双拼的户型在市场上比重比较大。据2008—2009年的数据统计显示,合拼户型比重在市场超过10%。合拼户型其中有一套要作为二套房贷处理,按照新政规定,二套房贷首付不低于50%,使得购房首付门槛大大提高,最终影响成交。

　　根据东莞多个代表性项目的客户汇总统计,多次置业客户比重在50%—70%之间,平均在60%左右。因此,二套房贷提高首付至五成,市场上60%的购房者将会受到影响。对于投资比重较大的部分镇区市场,如邻近深圳的片区塘厦、凤岗等,由于当中很多楼盘主要以深圳客户为主,在目前的政策下当地的商业银行有可能不放贷,同时这些人群多属二次置业,首付的大幅提高,导致短期内市场观望情绪加重。

　　东莞中原市场研究部分析认为,豪宅类项目如别墅、高端洋房的客户群体资金实力充足,新政对这类产品的销售影响较小。另外一些在市场较为缺货的90平方米以下自住中小户型、公寓及高赠送面积户型产品,因不受新政的首付局限影响,加上市场需求处于供不应求的状态,预计受影响也会较小。

　　政策解读

　　改善型购房门槛大幅提高

　　政策:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的,贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高。

　　解读:如果首套住房面积大于90平米以上,贷款比例将从原来的两成提高至三成。对二套房的界定也非常清晰,以家庭作为判断标准,甚至包括了房屋登记在未成年子女名下的住房也计入首套。二套房贷款提高至五成,置业者首付门槛大幅提高,造成压力。多套置业者面临的首付门槛则有可能会是七至八成,贷款利率相应大增,银行对这类人群的放贷渠道基本上会关闭。该政策适用全国,属于“一刀切”政策,中央已经明确要求各地迅速落实执行,东莞也不例外。

　　关闭炒房投资渠道

　　政策:商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第3套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

　　解读:对于广州、深圳、海南这些房价上涨过快、过高的地区,中央的态度非常明确,以更严厉的房贷政策进行打压:包括暂停发放购买第三套及以上住房贷款可限制多次置业者进行投资性炒房置业；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款可限制异地炒楼者买房；采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。

　　由于东莞市场楼市价格一直较为稳定,其价格区间也处于一个较为合理的范畴,炒房客很少,故东莞实施如此严厉政策的可能性很小。

　　物业税或房屋保有税有可能出台

　　政策:财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

　　解读:以上税收政策如果出台,很有可能就是目前业内猜测的“物业税”或类似上海正在制定的房屋保有税、个人住房消费税等。该税种有可能在近期出台,并在部分一线城市先行施行,别墅、豪宅则最有可能成为征税的主要对象。

　　土地招拍挂制度或有改变

　　政策:在坚持和完善土地招拍挂制度的同时,探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。

　　解读:现在的土地招拍挂制度因为“价高者得”的竞拍原则,导致热点城市土地价格高企,不断涌现的地王不仅直接拉升项目房价,而且助长周边房价不断跟涨,中央认为土地招拍挂制度存在问题,所以提出要完善土地招拍挂制度。而未来的土地招拍挂制度有可能出现“一次竞价”就确定结果、“综合评标”及“双向竞价”等多种出让方式。