孟晓苏:楼市调控政策只能短期抑制房价上涨

　　楼市新政密集出台后，此前持续高涨的房价出现下浮迹象。国家政策“重拳出击”是否会给楼市泡沫加以打压？房地产开发商，房地产行业专家及房地产协会官员做客搜狐企业家论坛论道中国房市走向。以下是中房集团理事长孟晓苏的观点：

   中房集团理事长孟晓苏：房地产发展过程中总会有一些超越正常轨迹的现象，由于其他方面的投资门类缺乏吸引力，以及股市的现状，人们把房地产当作最佳投资对象。加上一些房地产商过度的炒作行为，引起了公众的不满。中国的房地产和国外的房地产一样，有着明显的周期性波动。来自政府的宏观调控是要尽量拉长它的发展周期，尽量抵消掉低落期的下滑带来的损害，就是说尽量抹平周期。公众要求不仅管住廉租房，还要管住商品房，管住价格，这个时候政府应该理性地出台一些反周期的调控政策，使得周期不至于过分起伏和跌荡，目前的措施也都是本着反周期调控的原则出台的。这个时候如果说出现一个掉头向下的拐点，那是不可能的。

　　2009年，中国的房地产走出了低谷，经历了一轮发展期，这一轮发展期有多长？根据我们对中国房地产业的综合分析，我认为目前仍然处于发展初期。为什么这么说呢？低谷期的特点是供应不足，发展初期的特点是老百姓纷纷买房，再加上过量购房，造成了现在不正常的状况。从根本上说改变目前的房价上涨趋势，要靠供求关系的平衡，也就是说总量基本平衡，结构基本合理。

    政策可抑制房价短期上涨

　　短期内，严重供求不平衡供造成房价上涨，采取一些适度的措施抑制投资性消费来加以降温，这是必要的。任何措施都不会改变地产业发展的趋势，至少从政府的政策实施来看，并不是要把地产消费的热点打掉。综合来看，投资拉动的力度在减弱，主要还是靠内需，所以通过调控，把不规范的行为给予规范，目的是为了实现地产业的平稳持续发展。

　　　拐点论不是我们说的，是有些媒体说的，是媒体强加给房地产企业家的。政策的稳定效应需要公众的心理预期相支撑，如果把公众的心理预期打破，没有信心了，楼市就下来了。

　　后来我们那样不行，内需市场搞垮了怎么办？于是赶快拉动内需，拉动内需主要是住房和汽车，调动政策救楼市，这是我们在2009年看到的景象。结果统统实现了爆发，大家喜气洋洋。盖房子不像种白菜，种白菜一个月就行了，盖房子至少得一年半，土地要购置，还要整理，然后才是盖，所以供不应求的局面在中国还会维持一段时间，这是地产业发展初期的特点。正是由于这样的特点使我们更加坚定地认为地产业处于发展初期，而不是临近拐点的发展末期。宏观调控是为了行业维稳，而并不是有意地要把它打垮。

    地产新政限制了投资需求 建廉租房是根本

　　我对楼市的整体判断是供不应求的局面仍将持续。在这样的情况下，首先要增加供给，增加廉租房、保障房供应。我们只看到了政策打压，没有看到公众的住房需求，媒体过度关注政策面。短期来看，地产新政限制了需求，主要是限制投机，投资性需求处于中间状态，最终要转化成消费需求。

　　　中房一直在研究政策，包括商品房、经济适用房、廉租房供应体系建设的对策分析，还特别提出政府要加快保障性住房建设。2003年时任国务院副总理的曾培炎同志去上海调研，座谈会上中房上海公司提出征收物业税有利于抑制地方政府盲目扩张土地，使得现有土地可以更好的利用。曾培炎同志在国务院会议上又汇报了一次，当时就做出了一个决定要进行物业税的试点。到现在已经持续7年了，在一些城市试点。

　　从农民那里把地拿来建房，到城市去修桥修路，建廉租房。每年1万多亿的土地不是来自有钱人，而是来自农民，我们就知道它构成不了市场的平衡。这就需要用物业税取代土地出让金，全国的土地出让金是16000多亿，增量部分多来自农村。

　　房子大、住房多的多交税，房子小的少交税，没有房的人不交税。在国外，物业税很简单，低收入者住的房子小，因为钱很少，但是他买房子得到的补贴多。比如价值400万的房子卖给低收入者是200万，另外200万的差价不是政府一下子补给你，而是通过物业税和其他形式来弥补。在国外，房屋转让的时候，物业税也一起转让，这样可以抑制投机需求，市场供不应求的情况下，可以让它不至于过快上涨。

     物业税可抑制房价

　　物业税其实很简单，不是很复杂，我们只是跟别人学一学，我们不需要关起门来自己造一个。怎么实行物业税？四步走、差别税率。首先，可以把商业地产税制平移，改变征税方式，先把商业房地产物业税建立起来。其次，从小产权房征收物业税，可以参照发达国家1%-3%的标准。小产权房没有交过地产税，如果土地出让金变成大产权，我认为这是国有收益的流失。对小产权房物业税的征收是按照商业地产标准的税率来征，他也愿意接受，政府也得到了源源不断的税源，解决了农村建设用地规范的问题，扭转之后在规划要求下和国有土地享受一致的财产权利。第三，对高档房和豪宅征收物业税，税率按照国际标准是1%-3%。最后，向普通居民征收物业税，小户型、低收入家庭应该采取优惠税率。

　　第一套房交不交物业税？或者房屋面积小的交不交？这也是非常麻烦的。只要我们确认这些小户型低收入家庭有产权房，税赋交的虽少，但是得到的优惠多，收入多于税赋。什么人最反对物业税？房子多的人。现在的问题是，征收物业税是按照房子的评估价，还是按照房屋的购入价？本来我主张依照新加坡的做法，遵循评估价。但是很多老干部不同意，因为按照评估价计算的话，很多老干部住的是豪宅。举个例子，房子价值500万，早年间购买的时候也就10万元，如果以500万元为基准征收物业税，那可不是个小数字。承包责任制改革推行的时候，谁最反对？农村干部。当时虽然普遍贫困，但是有一部分人享有特权，每天晚上多开一个会就可以多吃一个馍，这个馍就是特权，他为了维护这个特权，就反对土地承包责任制。后来干部分的是比较近的地，群众分的是比较远的地，这样就把问题解决了。物业税有利于构建社会公平正义，应当尽快实行。

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