A股房企再融资“受挫” 开发商香港频发债

　　黄树辉

　　随着政策调控越收越紧，地产上市公司今年的再融资计划都因此蒙上一层阴影。4月19日的招商地产（000024.SZ）投资者交流会上，财务总监黄培坤坦承：“增发的问题我们和大多数企业一样，都卡在国土资源部那里了。目前国土资源部在审查之中，公司按部就班做好

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　　相比之下，在香港上市的内地房产商，再融资计划则相对容易。根据穆迪日前发布的报告，碧桂园（02007.HK）、恒大地产（03333.HK）、佳兆业集团（01638.HK），以及恒盛地产（00845.HK）等多家房地产开发商宣布计划发行合共约20亿美元高息债券，为公司提供需要的流动资金以发展业务。

　　调整增发价格

　　突然而至的调控使招商地产不得不调整原定的增发价格。黄培坤在交流会上表示，考虑到近期地产股调整幅度较大，公司将增发价下调至20.60元。此前该公司拟以不低于每股28.12元非公开发行不超过2亿股。

　　房地产市场去年整体火爆，招商地产也出现了历史上销售业绩最好的一年。招商地产年报显示，2009年该公司实现营业收入101.37亿，同比增长183.72%；营业利润22.74亿，同比增长76%。

　　截至目前，招商地产的土地储备总计997万平方米，今年销售目标为150亿元。招商地产此次募集资金将投向北京公园1872三期、北京立水桥二至四期、深圳西乡项目、苏州小石城二至三期、上海海湾花园以及收购大股东的鲸山九期的土地使用权。

　　招商地产总经理林少斌在接受包括《第一财经日报》在内的记者专访时表示，今年公司将继续保持均衡发展的财务模式，提升财务管理和资金保障能力，招商地产的增发材料仍在国土资源部等待审批之中。调整增发价格表明公司希望实现融资计划，但具体结果将视政府审批的进展情况而定。

　　银河证券分析报告认为，目前招商地产资产负债率62%，净负债率38%，现金达94.89亿元。此外公司拥有的物业出租和对蛇口区的供水供电业务也能给公司提供稳定的现金流。公司负债率处于行业内较低水平，现金充裕，具备择机扩张的资本。

　　针对央企退出房地产市场，林少斌表示非常看好78家央企地产项目进入产权交易市场，目前正在和一些准备退出房地产领域的央企商谈收购和合作其退出的项目事宜，有初步接盘的意向。而公司大股东每年都将对招商地产陆续注资。

　　开发商多渠道融资

　　去年下半年以来房地产企业大手笔制造地王，让许多房企陷入现金流困境，而新的政策调控对开发商资金链进一步产生考验。根据Wind资讯的统计，按证监会行业划分，截至4月21日，24家已披露2010年一季报的上市房企中有20家现金流均为负值，占比达83.3%，而去年同期这24家房企中仅11家现金流为负值。

　　林少斌认为，未来房价将会出现不同程度下跌，政府的拿地政策在一定程度上会有利于有实力的房地产企业，同时很多开发商已经回笼不少现金，应付调控的能力提高，而未来将是开发商拿地的好时机。

　　即便如此，开发商更多的还是选择适当可行的融资方式以增强应对调控的资金实力。Wind资讯的统计，目前有44家房地产上市公司站在再融资的门外排队等候，合计拟募资逾千亿元。

　　但国务院4月17日发出的通知要求，对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

　　但这对香港上市的内地房产商似乎并未构成“威胁”。在碧桂园、恒大地产等公司宣布发债计划后，雅居乐也于两天前宣布发行5亿美元债券。

　　穆迪研究报告认为，由于销售强劲和现金流充裕，开发商短期内都不会“去杠杆化”，大部分开发商会继续通过借贷来支持其未来增长。而在高息市场成功发债，除了能增强开发商流动资金外，还能为他们在国内房地产信贷收紧背景下提供额外的融资渠道。

　　但穆迪也同时发出警示，开发商利用债券发行所得来增加流动资金，持续增加其土地储备，可能会影响政府为土地拍卖价的升幅降温而做出的努力。