土地增值税征收悄然加力 短期难以影响房价

　　当房地产保有环节税收政策尚无定论之际，土地增值税力度正悄然收紧。专家认为，土地增值税的严格征收有助于遏制房地产企业的囤地、囤房现象，并在一定程度上抑制房地产暴利，但短期看影响力难以传导至房价。

　　部分地区收紧力度

　　今年以来，部分地区地方税务机关开始加强对房地产开发企业土地增值税的征管力度。

　　我国征收土地增值税主要采取预征和清算相结合的方式。广西、河南、厦门等地税务部门纷纷出台文件，提高土地增值税预征率、将核定征收改为查账征收，并且更严格地要求企业在规定期限内进行土地增值税的清算。

　　例如，广西地税局在2月末发文要求，从2010年3月1日起调整土地增值税预征率，普通住宅按0.5%的预征率预征，非普通住宅的预征率提高一倍，按2%-3%预征。河南省地税局则要求，所有房地产开发项目纳税人一律按查账征收方式按预征率征收土地增值税，待符合土地增值税清算条件后，由纳税人按规定自行清算，并结清税款。

　　“土地增值税其实是从拿到土地之后，以当时的土地成本盖好房子，扣除其他的建筑成本以及税费之后，整个房地产项目的增值收益。”土地专家邹晓云表示，在实际执行过程中，由于开发企业的成本核算存在较大的技术难题，需要有长期跟踪机制，同时没有严格的征缴时限，土地增值税一直采取预征的权宜之计，大部分地区按预售商品房收入的1%-2%的比例征收。该税种在实际的操作中有一定难度。

　　去年7月，国税总局曾对八家房地产企业土地增值税情况进行过摸底。邹晓云表示，去年的摸底结果现在仍然不得而知。至于未来究竟如何征收、从什么环节计算增值收益有待进一步考量。

　　由于土地增值税是按房地产转让所取得的收益征税，因此只有当房地产项目全部竣工结算时才能计算出准确的土地增值税税额。但房地产开发周期长，很多房企在达到清算标准后又以各种方式推迟清算。此外，土地增值税的预征率较低，因此，其一直没能充分发挥调节土地增值收益的作用。这一税种2007年在房地产市场急剧升温的时候曾经提出过加强征收，但因2008年金融危机的到来而不了了之。

　　上海易居研究院综合研究部部长杨红旭认为，目前针对土地增值税已经有了比较完善的规定，未来可能会根据项目提高预征比例，也不排除严格按照四级累进制征收。

　　短期难以影响房价

　　新“国十条”提及，税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

　　“严格执行土地增值税政策，可以遏制房地产企业的囤地、囤房，抑制房地产的获利空间。”邹晓云表示，各地方税务局在过去数年并没有全数收取土地增值税，如果现在严格征收，房企需要变现手中持有的土地或者房屋才能交税，这时则增加企业的成本，影响其现金流。

　　房地产人士则认为，一般在地产开发中，土地增值税等税收都预提一定比例，在项目结转后汇缴，多退少补。对房地产企业来说，国税局已于2007年重申土地增值税，房地产公司在其损益表中一般进行了拨备，所以目前暂时不会对房地产企业的盈利有较大影响，但会影响房地产商的现金流及财政状况。

　　不过，邹晓云表示，由于目前开发商几乎垄断了房地产市场，如果开发商成本增加，这一部分作为房企成本或将计入房价中，因此，对抑制房价作用不大。

　　杨红旭则表示，如果严格执行土地增值税，短期内可能对开发商的影响大，但开发商是否会转嫁成本尚待观察，土地增值税是在房地产项目已经销售完毕或者至少销售85%以上后才进行清算的，如果房价和成交量往下走显然无法转嫁成本。他还认为，目前对二手房交易的土地增值税是免征的，如果未来二手房需要征收这一税种则对抑制房价有较大影响。

　　北京科技大学经济管理学院教授赵晓认为，针对不同的商品房类型，土地增值税的预征税率和实际清算税率是不一样的。如果严格征收土地增值税，那么无疑会加大非普通住宅的成本，转而保证普通住房的有效供给。