二套房贷标准再厘清

　　在4月15日政府出台的一系列严厉的房地产调控政策之前，家住北京北三环附近的小乔正在考虑是否要把目前居住的一套房子卖掉。原因在于，日前她在电梯间撞见带客户看房的中介。

　　中介告诉她，她现在住的这栋楼已经涨到3万了。小乔突然感觉是个机会，房价都涨这么高了

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　　政府政策击中投机者要害

　　面对今年以来高烧不退的房地产市场,政府终于决定出手调控疯狂上涨的房价。4月15日，国务院要求对贷款二套房的家庭首付款不低于50%。4月17日，国务院又出了“新国十条”，商业银行可根据风险状况对商品房价格过快的地区暂停发放第三套及以上住房贷款。4月19日住建部又发出加强房地产市场监管完善预收制度通知。

　　20日，中国银监会主席刘明康再次强调指出，各银行业金融机构要加强土地储备贷款管理，严控房地产开发贷款风险；实行动态、差别化管理的个人房贷政策，严格限制各种名目的炒房和投机性购房；各大中型银行要按季度开展房地产贷款压力测试工作。

　　同日，保监会主席吴定富在一季度保险监管工作会议上强调了保险资金运用的“三不”原则，即不允许投资住宅类物业也就是居民住房、不允许直接投资商业房地产、不允许参与房地产开发。明确要求在保险资金投资不动产办法出台前，未经批准，保险公司不得开展相关投资业务。保监会将开展相关检查，对发现的违规问题将依法追究相关公司和责任人的责任。

　　相对于前几次的楼市调控，此次措施无疑最为严厉。新一轮调控虽然涉及抑制投机、增加供给、规范市场等各个层面，但措施最严厉，效果最明显的部分仍然集中在对银行信贷政策的调整，即对投资、投机性购房的抑制上。

　　有业内人士分析认为，综合“新国四条”和“国十条”的措施，力度最大的政策集中在三个方面，一是贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于５０％；二是商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供１年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款；三是地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

　　政策之所以所以会对市场产生强烈的冲击，很大程度上还是因为改变了人们看涨楼市的心理预期。

　　据记者了解，身边很多有自住需求和改善性住房的朋友都松了一口气，都感觉房价先不说降不降，最起码应该稳一稳了。在此之前，疯涨的房价每天都有折磨着他们的神经。

　　银行纷纷落实房贷新政

　　国务院出台旨在遏制高房价的“房贷新政”之后，各家商业银行银行纷纷响应。记者了解到，目前多数银行对于第二套房贷银行按五成首付和利率上浮10%执行。对于第三套以上的房贷，则从严对待。

　　对于第二套的界定，多家商业银行都有争议。21日，中国银监会银行监管一部主任杨家才在接受央视采访时表示，二套住房以家庭为单位进行认定，包括本人、配偶及未成年子女。住房的套数认定不以是否发生过贷款为标准。而此前二套房的认定标准是“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”来划定，对二套房的认定更为严格。

　　如建设银行对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，各分行可根据风险状况，按照当地政府和监管部门的要求，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。中信银行表示，对于贷款购买第三套及以上住房的，按照风险管理原则，大幅度提高首付款比例和利率水平。

　　新政出台后，很多报道采用“精准打击”来形容。事实上，价格持续坚挺的房地产市场终于出现了松动迹象，这种情况在北京、上海等一线楼市尤其明显。有媒体报道，不少北京郊区以及临近北京的河北在售楼盘，都开始出现降价情况，而不少开发商也不再捂盘惜售，开始把更多的房源直接拿出来销售。而北京的二手房卖家也纷纷放弃观望，这两天二手房挂单量大增近四成。

　　楼市新规只为房价软着陆

　　有专家指出，虽然目前出台的调控政策力度很大，但针对性很强，主要目的仍是打击房地产投资、投机，抑制房价，再加上调控政策对于保障性住房和中小户型住房的供给提出了很高的要求，“有保有压”的基本政策思路并没有发生变化，因此房地产投资不会出现骤然下降的情况，房地产调控对相关产业和宏观经济的影响也就十分有限了。

　　事实上，中国经济已经和房地产捆绑在一起，特别是中国的银行业和房地产行紧紧的绑在一起。近年来，房地产贷款在各家银行的贷款比例中都在上升。尤其是去年，适度宽松的货币政策的令房地产业成为最大的受益者之一。

　　根据不久前国家统计局公布的数据，2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。其中，国内贷款11293亿元，增长了48.5%，这部分资金大部分来源于银行。

　　而中国人民银行20日公布的2010年一季度金融机构贷款投向统计报告显示，一季度房地产人民币贷款新增8457亿元，季末余额同比增长44.3%，较同期各项贷款余额增速高出20个百分点。数据充分说明，一季度房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。

　　据中易安房地产担保公司市场总监徐东华分析，在房地产企业的资金来源中，一般约40%是房地产企业的自有资金，约40%是银行贷款，20%则是通过民间拆解。大量信贷资金流入房地产市场是造成过去半年房价飙涨的一个助推因素。

　　此外，有分析认为，地方政府土地出让收入与房地产价格紧紧捆绑在一起，只要房地产价格不断攀升，巨额土地出让收入将是地方政府大规模投资支出和偿还债务的稳定来源。相反，一旦房地产泡沫被捅破，房地产价格骤降，地方土地出让收入大幅减少，与银行的债务链条将会断裂，银行将遭受双重压力，危及信贷资金安全。

　　近两年来，房价可谓是越调越涨。对此经济学家谢国忠表示，目前的房地产调控政策仅仅是限于技术性的调控，并不能真正解决问题，因为在政策执行过程中，往往是上有政策下有对策。另一方面，政府在过去进行房地产调控的决心并不坚定，调控效果显现后，影响到经济增速后，房价调控政策就会放开。

　　国金首席经济学家金岩石表示，为了控制房价上涨过快，必须在住房保有环节征税。在未来10年到15年之内，是中国城市化加速阶段，所有经历过此阶段的国家房价都无一例外的上涨，但德国房价走势最平稳，60年没有出现大的波动，最主要原因是推出了物业税。