物业税短期难推出 房产税或成替代

　　在新的房地产调控政策陆续出台后，有关抑制投机性购房的房产税收政策开征的传闻不断，其中包括保有税、物业税、消费税等。对此，业内人士认为，物业税短期内恐难推出，而扩大房产税征税范围，并以其作为替代的可能性却较大。

　　为遏制过快上涨的房价，本月14日，国务院召开常务会议，要求实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房;加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

　　对于差别化信贷政策，已有“二套房首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍”的具体措施出台;而对于后者——研究制定个人住房消费税收政策，却鲜见有相关政策落地。

　　因此，市场上有关物业税、房产特别消费税、住房保有税以及房产税的开征说法的传闻不断。但业内人士认为，物业税短期内推出的可能性不大，适当扩大房产税的征收范围倒是具备较强的可操作性。

　　“物业税试点”说法不确切短期内难推出

　　物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。

　　目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。

　　据财政部披露的数据显示，2009年，我国土地增值税、耕地占用税、契税、房产税和城镇土地使用税五项税种合计增收1155.51亿元，对税收总收入增长的贡献为21.8%。加上房地产营业税和房屋转让个人所得税，全年土地和房地产相关的税收增收额所占比重超过35%。

　　由于物业税收入是政府财政收入、公共支出的主要来源，并且是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的主要手段，因此拟开征物业税的说法在我国流传多时。目前，是否开征物业税、物业税率的划定标准等都是市场关注的焦点。

　　据经济观察网22日报道，物业税在4个城市的试点已获得国务院批准。其中重庆、深圳、北京三地将先期推出，而上海试点将延迟至世博会之后。

　　报道称，上述物业税试点原则上将采用累进制，按照户型从小到大累进增加税收。在四地试点后，物业税将向全国范围内推广。

　　对此，中国社科院财政与贸易经济研究所副所长高培勇表示，这一说法“很不确切”。

　　高培勇称，一个新税种的出台，要经过一系列严格的立法程序，并非一蹴而就。没有进入立法程序前，任何税种的改革事项只能说“处于讨论和研究状态”。按照中国现行规定，新税种的开征须经全国人大审议通过。

　　国家税务总局税收科学研究所主任张培森也表示，目前物业税方案还在讨论当中，很多制度和技术问题都没有得到解决，因此今年几乎没有出台的可能性。

　　张培森分析称，物业税的开征，要解决物业税与土地出让金之间的关系，但至今相关部门还没有达成共识，“如果要将土地出让金并入物业税，就要考虑中央集中征收后再向地方分配返还的问题，但是各地土地出让的收入水平不一样，将来怎么分配?比例怎么设定?通过什么方式进行转移支付?”

　　同时，开征物业税还面临一些技术上的问题。张培森指出，开征物业税之前，需要对土地的存量、增量，房屋的存量、增量进行计算和测算，因为确定税基需要这些数据。

　　而物业税对不同权属的房产如何区别征税，也还在讨论当中。“对单位房产怎么征收，对个人房产怎么征收，这些都是问题。”张培森说。

　　酝酿保有环节征税房产税或将成行

　　目前，我国房地产税收分房地产取得、交易和保有三个环节设置，税收体系中有逾十个相关税种。其中，房产税、物业税都属于保有环节的税种。

　　在国内，由于开征物业税需要的政策准备和技术准备都较为复杂，且新税种又须获得全国人大表决通过，短期内难以推出。因此，适当扩大已有的房产税范围，以替代实现“物业税”的功能就成为学界共识。

　　据《上海证券报》今日报道，财税部门已确定把未来房产调控政策重点放在调整房产税上，具体做法是将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围。

　　报道称，房产税是现有房地产税种中最有可能被祭出的调控利器，按照现行的房产税暂行条例，个人所有的非营业房产可以免缴房产税，但条例并没有明确规定营业房产的范围。

　　中国社科院财贸所税收室主任张斌对此分析称，要想对个人住房在保有环节征税，只需国务院对《房产税暂行条例》进行修改，对个人住房取消税收优惠即可。

　　中央财经大学税务学院副院长刘桓也表示，从实施效果看，已有的房产税更具备可操作性。

　　根据1986年出台的房产税暂行条例，房产税是按房屋为征收对象，依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定;房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。

　　刘桓据此建议，可以将房产税调整为：对基本住宅免征，多套房及90平方米以上的大户型不再免征。

　　保有环节征税后房价有下调压力

　　对于上述税种的开征究竟会给楼市带来什么影响，分析人士的看法也不尽相同。

　　资深房地产专家陈立民分析称，物业税都是周期性征收的，每半年或者每一年，是从房子的价值里面撇出来变成费用的。从中长线来讲，房价有下调的压力。

　　他表示，政府肯定会对征税对象采取区别对待，不能“杀错良民”。因为，政府的目的还是让房价更符合消费者的接受水平，把购房门槛降低。如果对于中低价位的房子都统一收费的话，就失去了政府征物业税的初衷。

　　知名学者叶檀则表示，物业税的开征绝对是一个重量级的政策，让房产的持有成本大大增加。楼市会继续大崩，围绕房地产的相关行业也会降价。

　　叶檀分析称，物业税开征之前，短期投机客已经恐慌出货，长期投资客还在观望，房地产开发商会用自有资金继续支撑，房价会平稳一段时间。

　　而物业税一旦开征，这些操作都会提前，短期投资客恐慌出货，长期投资客恐慌出货，性价比不好的楼盘和前期涨势过猛的楼盘会率先跌价。房价一旦开始下跌，是刹不住车的，会产生“多米诺骨牌效应”，整个房地产价格会崩盘。

　　国家信息中心预测部的专家则指出，由于我国现行房产税制度对居民自有房产不征收房产税，投机者“囤积”房地产的机会成本较低，投机性需求旺盛，造成房地产市场的虚假繁荣。

　　该专家表示，一旦开征房产税，对于投机者来说，将是信心和预期的打击，通过提高房地产的保有成本，加大了“囤积”房地产的风险，可以达到抑制房地产投机的目的。

　　同时，较高的保有税率可以避免业主空置或低效率使用房产，以盘活现有房产存量，刺激存量房的流动，促进二级市场的发展，从而更好地实现住房“经济适用房—二手房—商品房”的梯级消费，满足不同收入阶层家庭的住房消费。

　　国务院总理温家宝4月14日主持召开国务院常务会议，会议称将实行严格的差别化住房信贷政策，坚决遏制房价过快上涨。

　　4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求严格限制各种名目的炒房和投机性购房。通知还要求财政部、税务总局加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。

　　受调控政策影响，沪深两市地产股大幅下跌，在4月15日至23日6个交易日中，地产行业整体下跌幅度达12.34%，位列两市跌幅首位。