物业税变形房产税 半年内择机出台

　　万众瞩目的房价调控“杀手锏”物业税，现实中正悄然变身为更具操作性的房产税。本报独家获悉，今年上半年新的房产税将择机出台。

　　其核心内容是，此前这一只针对商业地产的税种，也将针对符合条件的居民自用房征收。

　　房产税目前的税率是，如果一套房子的原值为100万元，则一年需要缴纳房产税8400元；如果该房产出租，一年取得租金收入10万元，则一年应缴房产税12000元。

　　物业税变形

　　本报获悉，央行、银监会、国税总局、国土部、财政部、公安部等部门曾进行过一次讨论，就房产税开征的时机、内容和技术可行性进行研究和协调。

　　一位参会的人士说，目前地方政府财力紧缺已是不争的事实，中央不得不考虑如何给地方政府培植一个稳定的可观的财源。过去一直在“空转”当中的物业税设计为地方税，考虑让其成为地方主要收入的来源之一。

　　但物业税的推出存在太多无法逾越的阻力，如法律上的、制度设计上的、税率测算上的，作为新税种，它还必须通过全国人大的审批。

　　而房产税是已有的房产保有环节的税种，此前一直以暂行条例的形式存在，对其内容的调整只要国务院批准即可。房产税也不涉及把一些土地税纳入进来。

　　4月22日，本报从权威渠道获悉，北京、上海、重庆、深圳四城市将成为房产税的试点城市。

　　根据1986年出台的《房产税暂行条例》，如果一套房子的原值为100万元，则一年需要缴纳房产税8400元；如果该房产出租了，一年取得租金收入10万元，则一年应缴房产税12000元。

　　针对居民住房征税后，税率会有所调整，会设定征税门槛，门槛以下免征，以上按户型大小实行累进制税率。”

　　对于门槛目前说法不一。有专家认为，将居民个人第三套住房认定为经营性房产，那么很自然就纳入了征税范围；也有消息透露，对房产税征收范围作出调整，把个人所有住房都纳入进来，为其设计相应的税率。

　　两种操作方法区别在于，第一种更像是一个临时性的调控措施，房价趋于稳定，调控政策想要退出时，可以解除“第三套个人住房为经营性房产”的认定即可。但第二种方法则已有替代物业税的意图，征税对象既有经营性房产也包括非经营用房，那么房产税变成中国一直试图建设的财产税，即过去的物业税。

　　房产税的改革也面临一些难度，如按房产评估值作为计税依据，那么这些城市是否有对这些应税房产做合理评估的能力。对居民个人所拥有的房产套数是否能准确认定。目前由于各部委信息还没有做到完全共享，这些技术问题还需进一步协调。

　　房产税调控房价？

　　近段时间，物业税在媒体的不断聚焦下，似乎成为了政策调控房地产那个最有效的杀手锏，物业税一旦落下，房价必然急降。但未来两个月内，作为准物业税的房产税的出台，真的能给不断飙升的房价泼上一盆冷水吗？

　　物业税最初的设计是将在开发环节征收的土地增值税、土地出让金、土地使用税等都并入物业税，在保有环节由房屋产权人分年缴纳。

　　物业税概念的提出，恰逢房地产业膨胀期，一些专家、学者很自然地赋予其降低房价的重任，有不少人甚至依据被并入的税费，测算出开发商降低的成本，由此得出开征物业税后房价降低的幅度。

　　但现实是，即便减轻了开发商的成本，并不代表开发商就会降价把这部分利润让给购房者。这很容易造成房价没降的同时，还多出几十年的养房费用。

　　物业税作为财产税，从国际实践看，主要作用是保障地方财政收入，并没有调控房地产价格的显著功能。

　　据一位看过物业税草案的人士说，现在的物业税方案只包含了城镇土地使用税和房产税两个税，其他如土地出让金、耕地占用税并不在其中。“这样的物业税已经严重走形了。”

　　而在物业税无法推动的情况下，出台的房产税能对房价有多大影响呢？对于买数套甚至数十套房产的投资者来说，房产税无疑将提高其持有成本，令其抛售，进而减少购房需求，降低房价。

　　不过北京市财政局一位官员说，中国的税收政策还是中性的，以组织收入为主，其对价格的调控作用并不明显，对房价产生影响比较大的应该是信贷政策。

　　房产税对房价调控有多大影响不得而知，但能增加地方政府收入却是不争的事实。

　　中国一直在努力构建未来的第三大税种，即财产税，实际上就是不动产税(物业税、房产税)。目前与不动产有关的税在整个税收体系里面，所占的份额过小。而在多数国家，不动产税是其最主要的税收来源，而且征税对象主要是居民住宅。

　　目前地方政府自有财力缺乏已经影响到其提供公共服务的能力。近期财税体制改革的转向也是希望能给地方政府设立一个支柱性税种。不动产税一直被认为能担当此任。

　　这一轮中国政府投资热潮后，地方政府显现出了严重的缺钱迹象，这也导致地方政府运用各种手段融资、发债。“已有的地方税种，成为主要收入来源的可能性不大，所以只有依赖房产税做大地方收入。而且如果不把居民非经营用的住宅纳入进来，房产税规模也不会太大”一位税收研究学者说。

　　2010年中国房产税收入830亿，如果将居民非经营房产纳入进来，将有一个大幅的增长。

　　一位决策部门的官员认为，只要没有对居民住宅开征不动产税，就不叫真正意义上的房产税。一旦对居民自用住宅征税，房产税一定会成为中国一个主体税种之一。

　　他解释说，目前中国城市化率已经达到50%，未来十年有望达到60%，这10%几乎相当于一个人口不算少的国家。大量农村人口将进入城市，未来对城市住宅的需求会有一个跳跃式的增长。所以这一块将来会给房产税带来很大的增长，而且应该成为地方财政收入的主要来源之一，尤其是县区级政府，应该占它主要的收入来源。

　　变形的背后

　　很多人问为什么要征收物业税或房产税？通俗点讲，正常的市场，房地产涨价，根源是公共产品的价值转移到房产，比如政府修建地铁导致周边房价上涨，那么政府通过房产税，把涨价部分拿去一些，再投入到其他公共投资上。

　　这也是为什么物业税一直在强调的以评估价为计税依据，如果按照合同原价，政府将无法享受其增值部分的税收。

　　此次对房产税的计税基础是房屋的原值，在上世纪八十年代制定该税的时候居民住房大部分是公房，私有产权房屋很少，也不存在房价上涨的问题，所以规定以原值作为计税基础。从1986年3月提出研究设立房产税到9月份出台，前后只用了半年时间。

　　但随着中国房改的推进和市场化发展，居民不仅拥有自有产权房屋，房屋交易异常活跃，房价上涨也到了不可思议的地步。

　　相比于此，物业税提出数年以来，在一些关键环节不仅分歧巨大，在技术操作上也大有难度。在空转的几个城市，税务部门普遍反映，房屋价值的评估是这一税种的一大难度。税务部门不仅要掌握所有房屋的建设年限、产权情况，还要根据该地段房屋市场价格以及房屋本身折旧情况评估其市值。而评估值跟市场值一旦有差距，必定会引起产权人的不满，估高了多交税，估低了影响卖房收入。

　　既然房屋评估的问题解决不了，那么房产税就能解决这个问题吗？有媒体报道说，上海的房产保有税是以合同原值为基础。如果是这样，那么政府采取了一种快速可操作的方式，这几乎没有任何技术难度。

　　但这样的房产税也就不是真正意义上的不动产保有环节税收了，因为它不能反映房产在保有阶段价值的变化，也不能区分房价增减幅度不同的房产的纳税差别。

　　如果政府希望以房产税替代物业税，那即便在当前按合同原值征税，在未来也还是会转为按评估值。

　　在征收的范围上，眼下可能是只针对个人第三套住房，但在未来一定会把所有居民个人住房都纳入到征税范围。因为最初希望设立物业税的目的，就是为了研究开征一个包括所有房产的不动产税，并且居民个人住房会成为最主要征税对象。

　　未来，在某一天房产税不再是拥有别墅、豪宅一族的纳税义务，而是所有拥有房屋产权人的义务。

　　如此看来，中国的不动产税还将经历逐步的改革和调整。最终成为中国继增值税和所得税之后的第三大税种，地方政府的第一大税种。

　　物业税也叫不动产税，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着市值的升高而提高。

　　从记者掌握的情况来看，现阶段的物业税草案中，只包含了房产税和城镇土地使用税两种。即把这两种税合并到物业税中征收。而2007年时，官方透露的物业税基本框架是包括房产税、土地增值税以及土地出让金等税费的。

　　采访中，一位北京市财政局的官员说，土地出让金不可能纳入物业税，那是地方最主要的收入，而且是一次性征收。一旦并入物业税，就要分几十年征收，地方政府受不了。

　　这也是物业税无法出台的一个原因，因为如果不把这些土地税费纳入进来，物业税就有重复征税的嫌疑。而地方政府对保持征收土地出让金是相当坚决的。

　　房产税就是保有环节税收，房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

　　可以肯定的是，在物业税无法在短时间内推行的情况下，房产税将成为政府调控房价和增加收入的一个手段。(本报记者程志云对本文亦有贡献)