来源：每日经济新闻
作者：胡岩
从2008年10月开始，为了让深陷危机之苦的房地产走出低谷，政府出台了一系列鼓励住房消费的优惠政策，房地产市场行情重启。2009年，在9.59万亿天量信贷资金的配合下，大量资金流向房地产市场，此轮牛市至今未见终止迹象。
然而，目前国务院坚决遏制部分城市房价过
流出楼市资金或超3000亿
房地产市场资产泡沫引起舆情沸腾，并已逐渐威胁刺激政策的“软着陆”。政府自去年底开始密集出台房地产调控政策，而4月14日召开的国务院常务会议要求二套住房首付比例提升至5成为此中之最，这将扣紧房地产业的“命门”——信贷。
投资性购房本质上是杠杆式的交易行为，一个环节出现问题，随后的连锁效应会将资金链条迅速收紧。根据中原地产的数据，新政以来，京城新建住宅交易量持续走低后在低位徘徊，15日交易量为483套，随后日渐走低，截至20日已回落至291套，持续在300以下的低位徘徊。
在新的房贷政策执行之后，二季度新增房贷将出现较大幅度的回落已无疑问，人们关心的是，这是否将导致沉浸在地产行业的逐利资金出逃？有多少资金行将流出楼市？
业内人士分析，具体进入房地产的投资投机资金无法准确调查或者测算，仅能从机构或者监管部门发布的统计数据进行估计。
根据中国人民银行公布的统计报告，去年新增个人消费性住房贷款1.4万亿元，个人消费性住房贷款去年底的余额比上年同期增长47.9%，增速同比升37.4%。今年一季度，新增个人购房贷款5227亿元，季末余额同比增长53.4%，比上年末上升10.3个百分点。长江证券分析师白松以首付比例平均30%~40%计，2009年至2010年一季度，估算贷款买房的个人自有资金大概为7200亿~9600亿。
白松对《每日经济新闻》记者表示，北京和上海等一线城市的实际投资性购房比例不会低于30%。这样看来，非自住性资金平均应该为2800亿。
上述估计并未包括非按揭贷款买房的情况。对此，一位券商分析师的估算更为大胆。他认为，目前商品房销售额中至少有1/3为投资客所贡献，自住性和改善性需求各占1/3.2009年，商品房销售额4.4万亿元，今年一季度全国商品房销售额为7977亿元，依此标准，投资房产的资金应在1.73万亿，去掉其中的银行信贷资金，非自住性资金大概为4800亿。
不过，多位分析师向每经记者表示，可准确估算资金注定只是冰山一角。从房地产腾挪出来的资金包括很多处于地下和灰色状态的民间资金以及国际热钱，它们直待有相对明确的政策信号和投资机会才会浮出水面。
“恐怕没人知道这笔资金的总量是多少，但体量巨大是肯定的。如果房价调控到位，预计流出楼市的资金不会少于3000亿。”白松告诉记者。
楼市股市再现“跷跷板”？
经历此波政策调整后，投资人应该明白房地产的暴利时代暂时终结。但资金总是要寻找出路的，在低利率环境下，流出楼市的钱是否会流向股市？
中金公司周三发布报告认为，政府对房地产投机的打压将使得原有活跃在房地产的投机资金流向其他领域，包括股市，从而间接地缓解股市的资金压力。
西南证券分析师刘力勇对每经记者表示，从房地产市场退出的投机资金，由于本身具备极强的逐利性，必然继续寻找投机方向。从资产配置角度看，目前只有股市才能承接这么庞大的资金量。如果楼市大跌，投资者对楼市期望降低，会将资本从楼市中撤出，转而投向股市，使股市上扬。反之，如果楼市大涨，投资者将资金转而投向楼市。股市和楼市就像一个“跷跷板”。
相对于经济复苏和企业盈利，2009年的经验证明，流动性的收紧与股市涨跌呈现明显的正相关。中国市场向来是资金推动型。流出楼市的钱是否会流向股市必然会给市场带来压力，尤其在短期会造成泡沫的愈加膨胀？
通货膨胀的抬头引发了市场对央行近期加息的担忧。刘利勇对记者表示，通过给房地产挤泡沫，一方面可以起到紧缩政策相似的效果，另一方面也不会给股市带来“失血”的困扰。“如果楼市流出的资金能有30%涌入股市也会带来不少的变化。其中最大的莫过于市场资金充足后，一些已经炒得很热的品种会持续升温，这会带来示范效应，引导更多的资金进入。”
中金报告指出，从楼市流出的资金更可能流向投机性质更强的中小盘以及题材性个股，如医药、食品饮料等消费相关板块及成长确定性强、政策敏感度低的中小盘股。
黄金迎来新机会？
在楼市新政搅得市场 “乱花渐欲迷人眼”之时，许多人想起了“买黄金保值”。
2008年美国金融危机爆发后，美联储的救市政策加剧了市场对美元贬值的预期，黄金的避险功能终于开始显现。2008年，在大宗商品、股票、债券的指数下跌超过40%的同时，黄金价格却有6%的增长。
国际金价就此一路狂涨，2009年更如疯牛一般连续闯过了每盎司1000美元、1100美元、1200美元整数大关。从2001年到2009年的短短八年时间，黄金上涨了4.5倍，折合年复合收益率大约20.7%。
在通胀潜在压力下，黄金是好的避险工具这一传统优势，使黄金成为应对通胀的“安全港”。如果房地产调控力度加大，可预期各地炒房客将纷纷抛售房产，而当前股市震荡不安，是否可以断定炒房热钱流入黄金市场的可能性较大？
安信证券有色行业分析师张何剑认为，黄金受全球大环境影响，受国内调控影响较小，作为理财工具，可适当进行配置。在通胀时代，可以关注纯粹投资性的黄金产品，如非常贴近原料金价的金条，或者商业银行的纸黄金。如果做短期投资，可以选择黄金期货。
在过去5年里，中国的黄金需求以年均13%的速度增长。WGC报告显示，预计未来10年中国对黄金的需求将在目前基础上翻番。该机构投资部董事总经理MarcusGrubb表示，“以09年底的平均价格来计算，未来10年中国黄金年需求量将达到290亿美元。”
一位银行理财师对记者表示，黄金是一个稳步增值的品种，适合作为一种财富保值策略，并不是一个弹性很大的投机工具。一般建议客户配置在10%到20%以内。对于风险厌恶型投资者，可以适当加大黄金的投资权重。
但对于黄金期货，前述分析师认为，由于巨大的杠杆效应及高风险性，主要适合于有套期保值需求的企业和各类专业投资者。如果对市场不了解，盲目入市，风险很大。
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