房贷新政下 还贷减负全攻略

　　房贷新政实施后，二套房贷首付和利率大幅提高，有银行规定存量客户也要到期上浮利率。不少房奴担心自己的贷款负担从此大大加重。对此，一些银行的专业人士提出了房贷“减负”的建议。

　　省贷新招·存量贷

　　提前还贷是上选

　　目前，各家银行推出了五花八门的

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• 工商银行
• 深发展Ａ
• 兴业银行
• 建设银行
• 招商银行

　　此外，贷款人必须了解银行贷款合同中对提前还款的规定。不少银行规定一年后提前还款可以免收违约金，但一年内必须缴纳违约金。违约金的比例也有高有低，有的规定收取不低于实际还款额三个月的利息，有的则收取提前还款额的3%。去年，很多银行将存量客户利率下降至七折时明确规定了一定年限内不能提前还款，否则会收取较高的违约金。如果违约金比提前还款省的利息还多就不合算了。

　　如果不能一次性提前还完所有余款，可以选择提前还部分，并在保持月供不变的情形下，缩短剩余还款时间。因为影响贷款利息的因素有三个，除了贷款利率和贷款金额，还有贷款时间，贷款时间越短，支出的利息就越少。

　　省贷新招·首套房

　　巧妙选择房贷产品

　　理财专家告诉记者，虽然银行的贷款产品很多，利息计算公式也很复杂，但贷款者只需掌握一个基本的计息原理。那就是贷款利息=贷款利率×占用贷款资金的时间×占用贷款资金的金额。想节省利息，就得从公式中的三个因素想辙，要么降低利率，要么减少贷款时间，要么减少贷款金额。

　　比如，常见的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。前者按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同，但其中本金的比例是由小到大。后者每月等额偿还本金，那么贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，支出的总利息比等额本息法少。

　　此外，市场上还有加快还贷频率的贷款产品，像深发展、兴业银行的“双周供”等。这些产品还款周期短，适合于收入周期与还款周期相匹配、家庭现金流充沛、对还贷压力不敏感的客户。而“气球贷”等房贷产品，则把一笔长期贷款，压缩在一个较短期限内。由于贷款期限短，相应贷款利率也低。但贷款期结束时，需要贷款人一次偿还较高金额，适合人群为有提前还款需求者，预期未来较短年限（最长10年）内资金实力显著增强或是后期将有大额资金进账者。

　　省贷新招·二套房

　　可选固定利率贷款

　　目前，加息的预期越来越浓，银行理财师推荐二套房贷使用规定利率贷款。“固定利率房贷确实可以帮助购房者在加息周期中节约贷款利息支出。不过，对于贷款购买首套房的市民，不宜办理固定利率房贷，如果市民按揭购买第二套房，那么办固定利率房贷则比较划算。”这位专业人士认为，现在都在严格执行第二套房贷款政策，购房者的贷款利率必须上浮10%。如果以目前个人房贷基准利率5.94%计算，上浮10%以后就为6.534%，假如央行在今年内像某些专家预期的那样加息0.54个百分点，那么明年第二套房贷款利率至少要达到7.074%，在这种情况下，显然办固定利率房贷更划算。

　　而对购买首套房的市民来说就不一样了，若可以享受七折利率优惠，执行的贷款利率要比固定利率房贷低很多，时下5年以上个人房贷的基准利率为5.94%，打七折后为4.158%，就算今年加息4次，每次加0.27个百分点，明年执行的贷款利率也才5.238%。

　　不过，记者了解到，部分银行也已经严格执行新政精神，对固定利率房贷作了特别要求。如一家国有银行广东省分行相关人士表示，贷款人选择固定利率贷款购置第二套住房的，贷款利率不得低于总行最新发布的同期同档次固定利率的1.3倍。因此，贷款人买二套房时，一定要仔细比较一般利率与固定利率之间的差值。

　　省贷新招·理财品

　　按月提取还房贷

　　目前持有联名卡的北京公积金缴存职工可以约定按月提取公积金。职工可视个人情况选择每月一提、每季度一提、每半年一提或者每年一提。房贷专业机构“伟嘉安捷”提醒贷款者，要尽早办理相关手续给自己新增收入来源，每月提取公积金，可以用来还房贷，缓解月供压力。

　　此外，无论借款人是否提取过公积金，公积金缴存卡是否有余额都不会影响日后的公积金贷款申请及办理其他事宜。

　　省贷新招·公积金

　　巧用理财产品省利息

　　目前各银行还为贷款者推出了相关的理财产品，打理平时的闲钱。贷款客户向房贷账户中存入闲散资金，即被视为提前偿还贷款本金，当日即可从计息基数中抵消，从而实现节省利息。目前，深发展、建行、招行、中行、民生等银行也有此类产品，如“存抵贷”、“存贷通”、“房贷理财账户”等。适合一些资金流动量大，且流动频繁的房贷客户。

　　以工行的“存贷通”为例，如果客户的贷款是80万元10年，假设还有30万元活期存款，银行规定抵扣起点为5万元，抵扣比率80%。目前5年期以上贷款基准利率为5.94%，活期存款利率为0.36 %，开通“存贷通”账户后，因为客户已享受贷款利率下浮30%的优惠政策，贷款执行利率就是5.94%×0.7=4.158%。那么贷款可获得的抵扣额为：（30-5）×80%=20万元，抵扣后，客户可以得到的年增值收益为20×（4.158%-0.36%）=0.7596万元。即“存贷通”一年可以节省7596元的利息。