退房潮凸现“政策性违约”法律难题

　　连日来楼市调控新政密集出台，导致新一轮房屋买卖纠纷案件将涌向法院。因政策调整造成购房人退房或“断供”，是否属于《合同法》规定的“不可抗力”，是否可以免除买房人的违约责任？法律界对此说法不一。相关人士建议，法院应尽快对此类纠纷进行调研，以统一裁判标准。

　　北京中原三级市场研究部发布的数据显示，2009年以来北京二手房市场违约中，90%是卖方因为房价上涨过快，认为售价过低而违约。今年4月15日以后，买方违约现象集中出现。据悉，二手房买方的违约比例已占到违约总数的70%。而以“银行首付提高无力筹够首付”为由违约的客户，占到了买房违约总数的80%。

　　此外，一些一手房买家也开始酝酿退房。北京中原预计，5月份以后商品房、二手房将迎来一波违约潮。多位法官表示，由政策调整带来的房屋买卖纠纷案件，近期将开始集中涌入法院。

　　按照我国《合同法》规定，如果属于该法规定的“不可抗力”而导致合同无法继续履行，买房人将不承担违约责任，也就是说买房人在签订购房合同时缴纳的定金或首付款等，卖房人应如数退还。那么因为政策调整造成首付款比例提高，购房人因为凑不够首付款而要求退房，或者因为银行停止对三套房发放贷款，导致合同无法继续履行，是否属于“不可抗力”？

　　对此，门头沟法院的有关法官认为，因为政策调整导致的违约，不属于《合同法》中规定的“不可抗力”，而应该属于该法规定的“情势变更”。对于“情势变更”导致合同无法履行，购房人要求退房，有可能不承担违约责任，法院可能会判决解除双方的买卖合同，卖房人退还定金和首付款；也可能会判决修改合同，在还款期限方面给予延长。

　　市一中院有关法官则认为，政策调整导致违约，不应属于《合同法》中规定的“情势变更”。如果法院以“不可抗力”或“情势变更”判决解除双方的买卖合同，势必导致一些看到房价下跌的买房人不诚信，以此为借口达到变相毁约的目的。

　　民法专家、人民大学法学院教授史际春表示，我国《合同法》中对于政策调整是否属于“不可抗力”没有明确规定，他个人认为政策调整导致买房人无法履行合同，应该属于“不可抗力”。

　　记者采访到的法律界人士均表示，由政策调整造成的房屋买卖纠纷，还是个新课题。法院应尽快对此类案件进行调研，以统一裁判标准。 (来源：北京青年报)