来源：《财经国家周刊》
在一些人眼中，78岁老人黄日新在北京六郎庄自费修建的8间“胶囊”公寓，是对当前高房价大中城市的一种“绝妙讽刺”。
这个以城市外来流动人口为主体且经济实力处于买房和租房之间的中间群体，由于户籍所限，并不在其居住地的保障房政策惠及之列。
全国工商
“如果能够通过政策引导，增加这部分人群的租房意识，无疑是治理中国房地产问题的一剂良药”。聂梅生说。聂的看法已为学界呼吁多时：如果把涌入购房市场的自住型住房需求分流一部分至租房市场，则将有效降低目前房地产市场的刚性需求。
清华大学建筑学院博士禤文昊在研究当今各国住房租赁制度时发现，中国目前正出现与上世纪80年代英国住房制度改革时相似的一幕：从推动住房自有化，逐步转向重视“租售并举”的临界点。
面对楼市的持续“高烧”，用公共租赁房来解决流动人口和大部分中低收入人群的“租有所居”，已成为北京、上海等高房价城市亟需的应对之举。
公共租赁房是指由政府或企业等投资方持有房源，并将房屋以低于市场价的方式出租给特定人群。从此前各地的实践来看，公共租赁房最大的优点在于覆盖人群广泛，补贴标准灵活，并且补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制。
然而，早期的推动者发现，要在中国“复兴”租房市场、进而推动住房保障模式的转型，资金匮乏、主体缺位和立法缺失这三大现实难题必须得以解决。在更深层次上，是如何通过政策先导改变中国人“重买轻租”的住房消费观念。
“租有所居”的中国梦看似并不遥远，但现阶段仍是举步维艰。
先行者如是说
常州市的公共租赁房建设开全国之先河，其困惑也率先而至，核心依然是资金问题
文/《财经国家周刊》记者 魏洪磊
在有法可依后的7个多月时间内，常州市在公租房之路上再跃一步。2010年3月底到4月初，常州市的155家公共租赁房住户陆续迎来乔迁之喜。
2009年8月，《常州市市区公共租赁住房管理办法》正式颁布，成为全国首个地方性公共租赁房法规。分析人士认为，此后北京、厦门、重庆等地相继进行公共租赁房规划，也得益于常州的先行试水。
3月26日，常州市住房保障与房屋管理局党委书记戴晓荣对《财经国家周刊》记者透露，“新的五年规划（2011年~2015年）将在今年年底出台，目前还在采集数据阶段。”他表示，新规划中，常州将在保障对象和资金来源上有所变化。
地方政府“舍得”
按照常州市住房保障与房屋管理局副局长吴海泳的说法，常州的定位是“中等发达地区的地级市”。既不同于上海，又不同于西部城市，因而“就全国而言，常州模式还是处于探索阶段”。
在这一轮探索中，常州表现出的是政策把握的前瞻性和地方政府的“舍得”。
常州在住房保障方面的探索源于其2007年公布的“五年住房保障规划”，这在江苏尚属首次，之后被省建设厅在全省推广。“这个规划对我们的住房保障目标有了明确。”吴海泳说。
十七大报告已经提出“居者有其屋”，但一直以来，一些部门和地方的管理者对保障房的认识仍停留在廉租房和经适房，且相关领域法律法规体系也不健全。
在常州这份2007~2011年的规划中，“公租房”概念被首次提及。据吴海泳回忆，当时常州也借鉴了国外的一些课题和经验，比如新加坡。当时的认识是，要保障买不起经适房、又不符合廉租房条件的“夹心层”。“规划出台的同时，我们也同时开始起草公租房管理办法，主要是为了让这个保障规划可以更好落实。”
“当年我们也遇到了很大阻力，比如对财政收入、房地产市场受到冲击的担忧等，但最后大家的意见开始统一。”吴海泳说。
戴晓荣也对《财经国家周刊》记者表示，“关键是地方政府是否舍得。”
能够一次性拿出3000亩土地，在土地财政依赖症泛滥的当下，常州市政府的“慷慨”格外显眼。
易居上海地产研究院综合研究部部长杨红旭对此表示，“对于上海这样土地稀缺的城市，这种方式可能不适用。”他认为更好的解决之道是，鼓励有地的企业和单位自建租赁房，满足自己园区的租赁需求。“在建商品房时配建租赁房，让企业自己去运营，在运营过程中，政府给予优惠政策，这可能是未来一个主流的思路。”
对于退出机制，常州市政府也已有所探索，比如建立严格的年审制度，不再符合条件的租户，可以申请最长不超过6个月的过渡租住期。过渡期内，按原租金价格的1.5倍收取租金。
得益于资本平台
2009年上半年，为打破资金瓶颈，常州组建公共住房建设投资发展公司（以下称房投公司）。“它是一个投融资平台，主要职能是筹集资金用于住房保障的各种支出，另外负责建设一部分房源。”吴海泳告诉《财经国家周刊》记者。
房投公司成立的初衷并非针对公共租赁房。吴海泳透露，“本来是要解决经济适用房的货币化补贴问题。”
在各地纷纷陷入经济适用房存废之争时，常州在2009年初决定停建经济适用房，代之以货币补贴，补贴标准定为每户8万元。“经适房供应政策不能一成不变，它应该和本地的市场结合起来。”吴海泳说。
与多数二、三线城市一样，当时常州房地产市场同样遭遇冰点。经过多次论证，常州最终由“补砖头”转为“补人头”。
“选择货币化，老百姓得到实惠，行业得到了发展，对政府来说也扩大了内需。”在吴海泳看来，货币化补贴的转变可谓一举多得。
而资金随之成为最大的难题。即使按1万户来补贴，也需要8亿元资金投入。“但财政补贴有限，所以成立房投公司作为住房保障的投融资平台，通过银行贷款、土地运作和市场融资，快速解决货币化补贴的资金难题。”吴海泳说。
2009年，公共租赁房呼声渐高，常州市也看到了这一保障手段的可行性，于是先行改变保障思路。房投公司的职能随之改变，过渡成为整个保障房建设的资金来源。公共租赁房所需资金也尽出于此。
吴海泳介绍，常州市房投公司注册资金为10亿元，目前融资总额达30亿元，分别来自银行贷款、土地出让收入和城市住房保障专户资金。
“完成现阶段的保障房建设，资金是绝对没有问题的。”吴海泳说。在最近的一次安居工程电话会议上，常州市政府相关人士透露，2009年常州市新开工建设公租房4000套，投入资金为16亿元。
与资金问题同样重要的是土地，这直接决定着房源的多少。
戴晓荣介绍，2009年，常州市政府向房投公司注入3000亩土地，目前已经落实了2500亩。“都是毛地，房投公司负责做一级开发，之后放到招拍挂市场上去，收益归房投公司。”
“房管和国土不是一个系统，我们的工作得到了很多部门的配合。”戴晓荣说。
利用市政府所划拨的土地，常州市在2009年有4个公共租赁房项目同时开工，建筑面积达20万平方米，可提供4000套公共租赁房。
吴海泳透露，另外两种资金来源方式是配建和市场收购。
按照常州市今年的规定，新开工的商品房，须配建3%的保障房，无偿交给政府。开发商也可以选择缴纳易地建设费来变通，这项资金将被房投公司用于自建保障房。“2009年拿到的土地将相继入市，房管局将在发预售许可证时，落实这项政策。”
第三种方式是政府到市场上收购70平方米~80平方米的小户型。“2009年上半年，开发商非常欢迎，但现在不愿意了，这部分占房源的10%左右，我们还是以自建为主。”吴海泳说。
在已开始入住的第一批公共租赁房中，有80套房源位于新北区的九州花园小区，这些房源便来自市场收购。《财经国家周刊》记者曾实地探访，该小区设施完善，绿化喜人。
房投公司的成立，让资金与土地都有了明确的来源，但它只是以公司模式来行使政府职能，尽管高效，但尚无法律依据。此时，公共租赁房的管理机制问题便浮出水面。
2009年8月，《常州市市区公共租赁住房管理办法》正式出台，在这份共八章43条的办法中，涵盖了房源筹集、资金筹集、申请和审核、配租、后续管理和法律责任六大项内容。
困惑所在
据吴海泳介绍，常州市房投公司在2009年的30亿元融资中，大部分来自银行贷款。
“我们成立的时机比较好，当时中央在执行适度宽松的货币政策，对我们贷款带来很好的机会，现在虽然还在执行，但已经有所收紧了。”吴海泳说。
按照常州市房管局的计划，将有四条还贷渠道。但在行业走势未定的2010年，房投公司还款能力将遭遇挑战。
其一是财政拨款。吴海泳透露，目前中央政府设立了廉租住房资金专户，其来源是土地出让金的10%、公积金、财政预算安排和社会捐赠。但按正常政府财政预算，这部分资金并不多。“在常州房地产市场去年还不错的情况下，我们一年财政廉租住房专户也只有1.5亿元。”吴海泳说。
其二为土地收益。3000亩生地经开发整理后，入市交易，一部分差价用于还贷。戴晓荣透露，土地开发完成入市后的收入，不仅是房投公司还贷的主要资金来源，更将成为下一个五年计划中保障房建设的最主要资金来源。
戴晓荣直言，政府财政资金不足，最大的资源就是土地。“如果按照2009年下半年的市场状况，资金没有问题。”
他透露，常州市在2009年的房地产交易量为1082万平方米，在江苏省排名第三，仅次于热点城市南京和苏州。
但接下来的土地市场，是否能维持2009年的热度？这仍是未知数。
按照常州市的规定，经济适用房可以入市，但要归还8万元的货币补贴，这被视为还款的第三个资金来源。
第四个来源则是开发商缴纳的易地建设费。“这个政策是2009年下半年开始的，数字无法测算。我们预测一年有1亿到2亿元的收入。”吴海泳说。
由于宏观经济形势的不确定性，常州市已开始考虑改变房投公司的资金来源架构。除了土地收入，吴海泳也曾思考过如何引入市场机制。
“比如BOT模式解决资金的多渠道。但投资就要有回报，现在我们市场的租售比，达不到他们的需要，对社会资金没有吸引力。”吴海泳说。
按6000元单价计算，一套100平方米的房子总价为60万。目前常州的租金水平大约在10元/平方米/月，一年租金收入大概为1.8万元，租金回报率约为3%，甚至低于长期银行利率。而常州的公共租赁房的租金是3.5元/平方米/月。租金回报率仅为1%，“谁会来投资呢？”
同时需要考虑的一个问题是，保障要落实到何种程度，保障面如何界定？
吴海泳曾赴北京参加《住房保障法》的讨论，尽管草案尚未出台，但他透露，在北大法学院和深圳市分别设计的两个版本中，“都在探讨需要建立一个什么样的保障制度，资金制度的安排、保障对象的确立，都应该成为《住房保障法》的最重要内容。”
吴海泳说，租赁型的保障住房已经成为住房保障的主体。“原来主打经适房，但现在廉租房和公租房是未来更侧重的。”
“如果就业和收入稳定、房价市场稳定，还是租房合适。但现在大家的心理预期不稳定，比如1500元/月的租金价格，能不能让我租60年？”吴海泳对此也很是困惑。
租居“中国梦”
房屋租赁市场这个“中国住房制度设计的缺失段”，是造成今天市场供需失衡的一个重要原因
文/《财经国家周刊》记者 王玉光 魏洪磊
高房价持续重压。北京、上海——中国住房保障压力最大的两个城市，正展开一场公共租赁房的“竞赛”。
公租房“竞赛”
3月19日的北京市住房保障工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新、副部长齐骥、北京市市长郭金龙三位高官罕见地同时列席。这次会议提出，北京市2010年住房保障工作的六大目标之一，就是“大力发展公共租赁住房，进一步推动住房保障向租售并举转变”。公开资料显示，北京的公共租赁房将在未来两三年内大规模上市。
会议当天，在年初提出建设、收购50万平方米公共租赁房的基础上，北京市住房和城乡建设委员会（下称北京住建委）挂牌成立了全国首个“公共租赁住房发展中心”。这个类似香港特区“公屋局”的管理机构今后将专职负责公租房的建设、收购、融资以及配租、退出等运营管理工作。
在此前后，北京住建委主任隋振江曾对发展公共租赁房提出一系列创新举措，包括破解土地招拍挂传统、以土地“年租制”建设公租房，鼓励园区、企业和村集体自建公共租赁房“就近”出租。此外，他还对公众最为关心的公共租赁房租金问题作出承诺：“根据各个项目、地区的不同，租金可能比周边的市场价格低10%~30%。”
对于资金来源，北京市计划以类BOT（Build-Operate-Transfer，即“建设-经营-转让”）的模式，通过政府主导、市场运作的方式，向社会投资寻求建设资金，包括通过信托资金、发行住房债券的方式进行融资。北京市住建委还提出，除吸引商业贷款的参与外，还将动用45亿元公积金贷款支持公租房的建设和收购。
与北京一样，拥有600万流动人口的上海市，在意识到廉租房保障面过窄后，也开始将公租房政策提上日程，酝酿一个“大租赁”的计划。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向《财经国家周刊》记者透露，上海市的公共租赁房立法工作已经进入冲刺阶段。“第二季度很可能有文件出来，目前决策层正在研究。”
这一说法在政府层面得到证实。上海市房管局办公室主任方蕾在电话中告知《财经国家周刊》记者，“我们会出台一个公开意见稿。”
业内人士透露，上海公共租赁房的立法工作目前“落后”于北京、厦门和常州等其他城市，原因在于“上海不想和其他城市完全一样，想做到长期和可持续，所以政府有意向去统筹主导”。
2009年，受上海市房管局委托，杨红旭完成了《上海市住房租赁市场和公共租赁住房的制度建设研究》的课题研究。研究报告提交后，杨红旭不断接收到来自决策层的消息。最新的一个说法是上海的“大租赁”计划。其核心内容，是公共租赁房应面向全社会，以市场价对外出租。
杨红旭透露，这一提议来自上海市市长韩正，其目的是要使公共租赁房长期可持续运营。
《财经国家周刊》记者获悉，在公共租赁房建设模式上，上海市政府目前也提出了与北京类似的想法，即鼓励企业利用自有土地建公共租赁房，比如张江高科产业园区的人才公寓。
在西部地区，为缓解房地产泡沫从一线城市向下传递的压力，在北京和上海之前，重庆已先推出了庞大的公共租赁房发展计划。
在2月20日重庆市政府第62次常务会议上，市长黄奇帆提出，重庆今年将开工建设500万平方米公租房，年底向社会投放20万平方米。
根据中长期规划，从2010到2020年，重庆主城区公租房总建设规模将达2000万平方米，累计33.5万套；此外，远郊区县也将随城市化进程再建2000万平方米。届时，重庆将以4000万平方米的“公屋”位居内地城市之首。
保障房转型探路
财政部财政科学研究所所长贾康认为，过去管理部门把经济适用房作为保障房供应的主体，实践证明其存在漏洞，而目前启动的公共租赁房建设，是在“为中国住房保障制度探路”。
1998年至2003年房改初期，在确立经济适用房作为保障性住房供应主体的过程中，就“房子建完以后是售还是租”，原建设部内部曾持续争论长达数年。
彼时曾任职建设部科技司司长的全国工商联房地产商会会长聂梅生告诉《财经国家周刊》记者，1998年房改时，适逢亚洲金融危机扩散，当时最为强烈的背景是拉动内需。这就给当年的房改背负上一个艰巨的任务：刺激购房消费，让内需集中释放。
另一个背景是当年钢材等行业产能过剩。因而有人提出大力建设经济适用房，以消化过剩的产能，这成为拉动经济的又一应急方案。由此，对消费拉动效应较低的租房市场被忽视，廉租房等公共租赁住房政策的长远考量被搁置。
正是这一房改大背景，确立了日后长达12年的“重买轻租”住房保障体系。在聂梅生看来，房屋租赁市场这个“中国住房制度设计的缺失段”，是造成今天市场供需失衡一个重要原因。
房屋租赁市场的缺失，为中国住房保障模式转型埋下伏笔。
有学者认为，从2007年温家宝总理考察新加坡公屋时开始，这种转型思路就已萌芽。只是“因为国际金融危机的到来，使中国住房保障模式向‘租售并举’的转型戛然而止”。
2009年，公共租赁住房政策经厦门、深圳、常州和天津等几个城市的先期探索，逐步走入更多地方保障房的政策框架。地方政府越来越倾向于用“租赁补贴”的方式来解决“住有所居”的问题。
住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长文林峰认为，这种转型是“住房保障体系发展趋于成熟的表现”——过去急功近利，房子建完了就卖。但从多年实践来看，光靠推动住房自有化，不可能完全解决城市新增流动人口和低收入家庭的住房问题。
文林峰经常举的一个例子是：1998年到2008年10年间，北京市经济适用房的建设总量已经超过2000万平方米。“如果当年这2000万平方米有一半留在政府手里，供长期持有出租，那经过10年的周转，今天就应该能够形成一个良性循环机制，至少不必像现在这样，政府不停地去找地建房，建完再卖，房子越建越远，市民还不愿意住。”
在聂梅生看来，公共租赁房建设热潮引发的中国住房保障模式转型，还不能完全理解为“另起炉灶”：“‘住有所居’中原本就包括‘租有所居’，只是过去长期被人们忽视。”
三大考验
从各地实践来看，公共租赁房最大的优点在于覆盖人群广泛，补贴标准灵活，并且补贴对象明确、操作透明，适于建立退出机制。
然而，早期试水公共租赁房的一些城市，如厦门、深圳和北京等，目前均已碰到一系列棘手难题。
对于当前探路公共租赁房所遇之考验，聂梅生用资金匮乏、主体缺位和立法缺失予以概括。
厦门从2005年酝酿公共租赁房制度，保障对象是厦门户籍的无房户家庭。由于公共租赁房的租金补贴水平总体偏高，租户仅需负担相当于市场租金的10%~30%，使得超过88%的符合资格家庭争相申请公租房，经济适用房和限价房等销售型住房无人问津。这一结果导致政府的财政投入不能及时收回，后续资金渐渐不支，直接影响到公共租赁房政策的可持续性。
曾去厦门考察的住房和城乡建设部专家向《财经国家周刊》记者透露，厦门曾同时开发了15个经济适用房、限价房、公共租赁房和廉租房“无缝对接”的保障性住宅小区。目前，其中一些项目“后续压力越来越大”，建设濒于停滞。
遭遇资金难题的不止厦门一地。深圳市对于公共租赁房的租金补贴标准为市场价的60%~70%，远低于厦门，即便如此，一套公共租赁房的投资回收周期也要20年~30年。
曾参与北京市公共租赁住房政策课题论证的我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖向《财经国家周刊》记者透露：北京市在2009年夏天曾找过几家政府背景的房地产开发公司谈话，希望由他们来经营公共租赁房物业。其中一家公司曾请胡景晖帮忙计算投资回报率。“算来算去，就算企业经营良好，企业最高的年收益回报率也就是5%左右。”
“除非给开发商补偿，否则没有人愿意去做。”胡景晖说。
对于上海市政府提出的“大租赁”计划，杨红旭并不认可，“如果仅靠政府投资，连保本和微利经营都无法实现，公租房将成为政府投资的无底洞。”
另据《财经国家周刊》记者了解，对于公积金支持公共租赁房建设的做法是否适合推广，在业内一直争议很大。一些学者认为，用公积金建公共租赁房是“花别人的钱，办自己的事”，“有失公平”。
至于主体缺失，早在上一届建设部领导班子会议上，时任科技司司长的聂梅生就曾提出，不应仅对房地产企业颁发“物业开发资质”，还应该发“物业持有资质”，鼓励企业经营房屋租赁一类的持有型物业。
在聂梅生看来，没有专职的建设主体，是公共租赁房政策逐步萎缩的一大原因。在国外成熟市场，比如日本，均是由国企性质的机构来承担相应的建设任务。
此外，中国的公共租赁房政策亟待立法。目前各地大都出台了地方管理条例，还没有形成一个全国性的法律。而在公共租赁房政策实践较好的地区，如香港、新加坡，立法是发展公屋事业的重要依据和保障。
《财经国家周刊》记者获悉，目前住房和城乡建设部正在考量制定出台全国性的公共租赁房管理办法，其中已包括如何应对聂梅生提及的三大考验。
不少专家和业内人士在接受《财经国家周刊》记者采访时还建议，在发展住房租赁制度之前，有必要进行一次全面的住房普查，摸清市场的底数。因为，被视为“发展公共租赁住房制度基础工作”的公共租赁住房供求状况调研、建立租赁户收入水平变化的信息和监督机制等，都有待加强和完善。
文林峰认为，公共租赁房配套政策不跟上，将直接影响到其未来的出路。虽然初期可以靠行政力量推动，但从长远看，必须要建立一整套配套政策，来支持包括非公益机构在内的多元化主体替政府建设和运营公租房。
盘活“私租”
各地公共租赁房建设风头正劲。但在接受《财经国家周刊》记者采访的一些业内人士看来，要想达到分流购房需求、扭转“重买轻租”市场格局的效果，目前还停留在“纸上数字”的公共租赁房只是杯水车薪。
北京市最大的房产中介机构链家房地产经纪有限公司董事长左晖给《财经国家周刊》记者算了一笔账：北京市每年二手房交易量大约20万套，能够统计到的租房量大概是100万~120万套，如果能让租房量增加10万套，交易量就可能减少一半。从理论上说，就能够达到分流需求的效果。
但问题是，如果政府要掌握10万套公共租赁房，“按照一套房100万元估值，政府起码要掌握1000亿元的资产才能做这件事”。
目前北京的公共租赁房投入计划为50万平方米，按每套50平方米分割，不到1万套，占整个市场份额的1%还不到。“靠1万套房来撬动100万~120万套的市场，哪怕是周转一下，也是有问题的。”左晖说。
胡景晖告诉《财经国家周刊》记者，2008年第一季度，因市民对“奥运经济”的预期，北京市房屋租金同比上涨27.5%，引发管理者担忧，于是一个有关“规范租赁房屋市场”的课题在当年立项。这个课题的结论之一，便是启动如今的50万平方米公共租赁房计划。
作为当年该课题的参与人之一，胡景晖透露，对于是否要建设（包括收购）这50万平方米公共租赁房，课题组成员争论激烈。反对方认为50万平方米的公共租赁房投入市场“起不到任何作用”，政府还要背负资金难收回的风险，“而借助资本市场的力量，例如用BOT的模式建设，又因为投资回报率太低，不会受到青睐。”
因此，胡景晖等人提出，“还是应靠税收优惠和完善立法，鼓励老百姓来做房东，盘活民间私人房屋租赁，这样做意义更大。”在他看来，如果能让民间租房成为老百姓的一种健康理财方式，“同时也能抑制炒房。”
中国房地产估价师与房地产经纪人学会秘书长柴强博士也一直持此观点。他认为，目前大城市中私人房屋租赁市场空间很大，“除了商品房出租，还有大量的民间的公房、房改房，这些房屋面积较小，相对而言也旧了，如果以相对低的租金投入市场，就能把租房这块市场盘活”。
在柴强看来，发展住房市场，不能全指望政府投入，“私人住房租赁是个重要的渠道，不能放弃”。
文林峰甚至还提出一个更为折中的办法——在私人房屋租赁领域搞“公私合营”：政府可以作为“二房东”与私人业主签订长期租约，比如5年，统一承租一批房源，再散租给社会。其好处在于，既能体现政府公共租赁住房政策的优越性，又能提高效率、盘活资源。
租买平衡点
不管是扩张“公租”还是盘活“私租”，“租有所居”的推动者们逐渐意识到，摆在前面的更大障碍，不是有形的资金、技术和市场，而是无形的观念，即中国人“重买轻租”的住房消费习惯。
柴强告诉《财经国家周刊》记者，虽然中国过去“重生产、轻生活”的观念根深蒂固，大多数人热衷于“成家立业”、“买房置地”，但在中国住房制度改革以前，以单位建的“公房”为特征，也曾一度出现过近似“全民皆租”的局面。
柴强回忆，彼时“人们认为买房是一个负担”：钱存在银行里能获取利息，而买房看不到任何投资收益；单位公房租金低廉，还有补贴，如果房子一旦买到手，花大价钱不算，今后还要自己出钱维修。
数据也显示，即使是当前，租房仍然是中国一些特大型城市的重要住房解决方案。
2007年11月份，全国工商联房地产商会发布的《北京市城市常住居民租赁居住调查》显示，北京市大概有33%的常住居民通过租赁房屋来解决居住问题。
上海市统计年鉴2008年的抽样调查表明，上海城市家庭住房自有率为78%左右，也即约22%的家庭通过租赁解决居住问题。
研究资料表明，在人口密度极高的日本东京市，持有住房的人仅占4成，剩下的60%均为租民。这一比例若放大至日本全国，则刚好相反，即租房住的人占40%，持有住房的人占60%。
柴强告诉《财经国家周刊》，在欧美等一些发达国家，“租房”和“买房”的比例分配上也有类似的“黄金分割线”。这些国家之所以能够实现租和买的平衡，其中很大一个原因是得益于完善的住房租赁制度。
中国人民大学土地管理系教授叶剑平目前正在进行一项课题研究——德国的房屋租赁制度及其对中国的启示。他告诉《财经国家周刊》记者，从德国的经验看，如果提供长期稳定的住房租赁政策，是可以改变人们“重买轻租”的观念的。
叶剑平说，中国房地产业面临的一个大问题，是供需关系的失衡，需求端挤进了太多的畸形消费者，既包括日益庞大的炒房大军，又包括带有预期过望、透支消费特点的自住型需求。而人们之所以倾向于买房而疏远租房，很大原因是租房市场没有提供足够的权益保障，房东随意提租甚至赶走房客，让承租者没有家的安全感——这恰是中国当前扭转“重买轻租”观念，启动“租居”的主攻点之一。
租居黑市
缺乏有效监管，使得原为补缺公共租赁房的私房租赁市场，变为充斥逃税、纠纷以及混乱价格体系的庞大“黑市”
文/《财经国家周刊》记者 王玉光 魏洪磊
北京市海淀区清华大学所在的五道口片区，地铁13号线、高校资源以及城乡接合部汇集于此，使这里成为北京市房屋租赁最热门的板块之一。
这个板块是北京“租居”市场的一个缩影：方圆1公里的范围内，房屋月租金从7000元至300元不等；业态分为高档涉外公寓、商住一体、学区房、打成“隔断”的群租宿舍以及由城中村农民提供的廉价“蚁居”。
大街上随意张贴的租房小广告，衣着体面、笑容可掬的经纪人，成为这里的寻常街景。一切交易均在阳光下达成，却绝大部分游弋在监管体系之外。
最近，《财经国家周刊》联合新浪房产、搜狐财经和焦点房地产网及北京链家、我爱我家、中原地产等房屋中介机构，就北京和上海的房屋租赁现状进行了网上和实地调查，发现租赁权益缺乏法律保障、租居条件较差和供需结构性失衡等，已成为困扰当前京沪两大城市“租民”的主要问题。
半数租客遭遇纠纷
新浪网一周时间段的统计数据显示，在填写问卷的7224名北京租房者中，有49.9%的人遇到过租赁纠纷。其中60.5%的人选择“忍气吞声”，仅有18.7%的人借助法律手段。这组数据印证了多位采访对象的观点：房屋承租人权益难以保障，租赁市场亟待立法和规范。
北京中原地产房地产经纪有限公司副总经理宫萍告诉《财经国家周刊》记者，房屋租赁中常见的纠纷，主要表现为出租人、承租人和中介机构三个方面的行为不规范。
从出租方来看，集中表现为出租人隐瞒物业权属，合同未到期擅自解除合同收回房屋，逃避应承担的维修义务，不退还押金；从承租方来说，突出表现在承租人提前解约，中途退出，拖欠房租，损坏设备、物品，擅自改变房屋结构，未经授权转租等。
由居间中介所引发的纠纷，主要为非法从事房屋租赁代理业务、不按规定收取佣金和不履行合约等，严重的还包括挪用客户租金或者押金，甚至卷款潜逃。
对于多数人选择“忍气吞声”处理纠纷而非诉诸法律，宫萍分析说，是因为当前租房纠纷走法律途径“效率较低、成本较高”，目前此类诉讼大都依据《合同法》，缺少专门、细致的法条支撑，缺少简易处理程序。
我爱我家上海分公司业务支持部经理陆英丽在接受《财经国家周刊》记者采访时也表示，上海的租赁市场现状与北京类似，“没有立法，导致租赁市场不规范、不透明。”在她看来，不解决立法问题，租赁中的三方——房东、租客和中介，都无法完全明确自己的责任。
备案登记缺失
《财经国家周刊》记者在调查中了解到，目前房屋租赁市场的立法和管理缺失，与房屋出租登记备案制度不健全有关。几年前出台的强制登记备案制度现实中并没有得到很好的落实。
据我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖估计，北京市房屋出租实际登记备案率“不足5%”。
胡景晖说，2008年，北京市公安局为提高对城市流动人口的管理力度，确立了“以房管人”的思路，与房屋出租中介机构合作，由后者代为敦促房屋租赁人进行登记备案。但情况并不理想，“目前北京的房屋出租仅有不足四成通过中介交易，其余60%的私人出租信息根本无从登记。”
即便是通过中介完成的房屋租赁交易，实际登记备案率也不理想。北京链家房地产经纪有限公司董事长左晖提供的统计数据显示：自2008年8月北京租赁合同网上备案系统正式运行以来，截至2010年1月，履行了网上登记备案手续的租赁交易量仍不足总数的20%。
胡景晖说，北京的房屋租赁市场，其实是一个庞大的“黑市”：一是政府对底数不清；二是绝大多数出租行为都在法律监管之外。
在上海，我爱我家分公司目前每月有1500单左右的租赁交易量，但备案不足100单。陆英丽经理分析说，目前的管理规定是对房屋出租人征收5%的综合税，这是其逃避登记备案的主要原因；此外登记备案程序繁琐，出租人往往都不知道该找谁去登记。
3年前，宫萍等人曾建议北京学习广州等城市的经验，以街道和社区为单位，设立房屋租赁基层服务站，便于掌控市场交易数据和完善登记备案管理。
北京市政府采纳了上述建议，并明确写入2008年1月1日起实行的《北京市房屋租赁管理若干规定》，规定“区、县人民政府应当在社区、村建立负责房屋租赁管理、服务的基层管理服务站，并保障其工作所需的经费、办公场所”，还明确了基层服务站的职能。
然而，这项明确写入地方行政法规的条款，据《财经国家周刊》记者调查，实际并未发挥作用。北京市大多数街道、社区至今没有建立房屋租赁基层服务站。“房屋租赁市场目前最大的特点是没有管理，基本上是自由市场化。”宫萍说。
结构失衡下的“蜗居”
《财经国家周刊》调查显示：目前北京市“租民”居住的社区类型仅29.3%是商品房小区，其余大部分居住在城中村、房改房和老旧街区，三者合计占48.1%；对房东的调查数据则显示，出租屋房龄在10年以上的，约占46%。
全国工商联房地产商会会长聂梅生对本刊记者表示：“中国住房环境质量飞快提高，但大多数租房者只能租到上世纪90年代以前的房子，让人们在观念上认为租房的生活质量差，不如买房。”
此外，近年来房屋租赁市场中突出的“合租”、“群租”现象，也越来越受到社会各界关注。
《财经国家周刊》的网络调查显示，7224名问卷填写者中，选择两户及以上合租一套房的租客占43%。
“群租”的一个极端案例是，北京市海淀区世纪城小区内，一套160多平方米的三室两厅被隔成12间小屋，租给20多人。“连厨房都住了人，卫生间不堪重负，下水管堵头脱落，污水外泄”。
住房和城乡建设部政策研究中心房地产处处长文林峰告诉《财经国家周刊》记者，在美国，对群租现象有严格的法律约束，“住宅内只有卧室可以住人，而且几平方米住几个人都有严格规定。”
《财经国家周刊》记者了解到，目前北京市还没有针对“群租”问题的管理条例；上海市则在2004年出台过此方面的限令，当年颁布的《上海市房屋租赁管理实施办法》对于人均居住面积作了“不得少于7平方米”的规定，这被视为“变相禁止群租”。但供求结构的失衡，却让上海群租现象有增无减。
上海市普陀区的中远两湾城是群租者的乐园。陆英丽说，这里的隔断房相当便宜，“在800元到1500元之间，而没有分割的最少在1800元左右。而且主要是老房子，和两湾城也没法比”。位于浦东新区的上海绿城同样如此。
群租被视为租赁纠纷的重要原因之一，其治安、消防、卫生防疫、安全以及扰民等隐患也困扰着地方政府。但上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，供应结构失调是导致群租泛滥的根本原因，“这需要政府去引导，比如发展公共租赁房。”
杨红旭所说的租房市场“供应结构”的问题，突出地体现在人们对北京唐家岭现象的关注上。
2010年全国两会期间，政协委员考察北京最大的大学生租居部落唐家岭，对“蚁族”窘困的居住现状黯然落泪。唐家岭由此成为全国媒体聚焦的焦点。
事隔一个月，《财经国家周刊》记者再赴唐家岭采访时发现，当地道路两旁已插满了鲜红的旗帜和标语，极力告诉外界这里的现状将得到“彻底改善”，未来将集中建设10万平方米公共租赁房，让当地农民上楼，让“蚁族”们住得更体面。
发达国家如何管理住房租赁
欧美住房租赁市场之所以发达，正是因为其完善的法规制度和适当的政策，能让市场有效满足租房者长期稳定的居住需求
文/禤文昊
在欧美发达国家，租赁住房的比例通常达到30%以上，在住房体系中发挥着重要作用。租赁住房比例高的瑞士、德国、荷兰等国，其居住质量、住宅设计水平也是最好的。
欧美住房租赁市场发达，是因为完善的法规制度和政策，能有效满足租房者长期稳定的居住需求。
鉴于住房是一种必需消费品，在欧美国家，住房租赁与其他房屋租赁有明确的区分。在德国，民法典将租赁严谨地分为“使用租赁”和“收益租赁”两类。前者是指仅以使用为目的；后者则指以使用和收益为目的。租赁住房作为居所的，自然被归为使用租赁；而生产经营性用途房屋的租赁则属收益租赁。
显然，在欧美发达国家，住房租赁更多被视为一种住房的占有、使用形式，而不仅是房屋租赁的其中一类。这就从根本上确定了住房租赁市场会被作为住房体系的一部分来规制平衡。
基于对住房租赁特殊性的认识，欧美各国在立法精神上，往往更注重保护居所的实际使用者——租客。这体现在以下两个方面：
一是对出租住房的“可居性”有明确的底线要求。这些要求，从早期的对过度拥挤的简单管制，发展到后来的可居性评估体系的建立；从注重物质设施层面，发展到兼顾生理心理等更细微的层面。
以英国为例，2004年住房法案出台的“住房健康和安全评估体系标准”，用综合危害评估的方式，将危害分为生理要求、心理要求、传染病防护、意外事故防护四大类29个小类，并由政府工作人员按细则进行打分，根据打分结果对出租住房采取不同级别的措施进行规管。
二是对于逐出租客的程序有严格的规定。一般而言，即使租客有欠租等违约行为，业主也必须出示相关证据，获得法庭令后方可逐出租客，并且须由执法人员来具体实施。值得一提的是，为防止业主滥用收回自住这一理由，法律通常规定动用该理由收回的住房在相当一定期限内不得出租。
由于住房租赁的日常运作涉及业主和租客两个主体，不确定性太多会带来巨大的交易成本，影响市场的效率。有鉴于此，欧美发达国家百年来一直致力于对所有可能引起纠纷的问题进行合理明确的规范。
例如提前知会对方。英国规定，收回住房、退租等等的知会都必须以书面形式，并且要遵守法律规定的时间提前量——2个月、1个交租周期等（通常根据不同的租赁类型和请求类型确定）。
对于押金，美国纽约州规定，业主必须将押金存到专门账户并通知租客，利息归租客所有，业主可以依法收取1%保管费；若租金上升，业主有权要求增加押金；退租时押金必须悉数奉还，需要作抵偿用业主损失的（例如欠租、物件损坏），必须严格符合法律规定。
此外，租金和租住权环节，一直是发达国家调控住房租赁市场的关键抓手。
上世纪70年代以后，欧美发达国家有逐步松解刚性租金管制和租住权保障以活化市场的趋势，但在加租和续约方面，仍然有不少巧妙的措施来支持合法前提下长期稳定的租居需求。
在租金问题上，起始租金虽然自由商定，但加租要受限制。英国、德国都规定至少一年才可以加租一次。德国还规定3年内加租幅度不能高于30%，除非住房经历升级改造。租客或业主对于租金水平有异议的，通常有专门的部门来仲裁处理，例如英国有租金评估委员会。仲裁采取的方式通常是与同等条件的住房租金进行比照。在这方面，德国各城市有定期进行市场租金调查来支撑相关判断。
在租期问题上，以续约为默认安排。在德国，住房租赁基本都是自动续约的不定期租赁，定期租赁只在很严格的情况下才会被允许。而且，业主在期满收回住房时，同样需要提供理由并走冗长的法律程序。而英国经过1988年和1996年住房法案后，定期租赁成为默认安排。虽然法律允许此后业主可无条件收回住房，只需提前2个月知会即可，但同时也明确，除非业主主动提议终止，否则租期结束后仍会自动转为法定不定期租赁。
与欧美发达国家相比，中国国情特殊，所处历史阶段也不同，但应积极吸收国外的先进制度和精神。
（作者为清华大学建筑学院住宅与社区研究所博士）
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