货币一紧缩 房价便退潮

　　似乎也再没有比这三个简单的字，“房地产”，更令人困惑的词汇了。它既寄托了复杂的情感，也包含着纷繁的认识。它既困惑着普通百姓，也困惑着政策制定者，而且也让人难以看到这种困惑何时才能终结。

　　简单地梳理一下，房地产所引发的困惑主要体现为：

　　第一，房地产的泡沫何时破灭。持破灭说的人认为房地产价格的快速上升是由于流动性过于宽松所致。随着政策的收紧，房价就要下跌，泡沫便会破灭。也有人则认为泡沫三五年之内不会破灭，理由是中国的人口结构的拐点和中国城市化过程的结束几年之内还难以到来，支持房价上涨的基本面短期内不会发生转折，所以即使房价跌下来了，还将会涨上去，从而每次下跌都将是购买的机会。

　　第二，政府是否真的愿意打压房地产市场。因为，房地产既是当前中国经济主要的构成部分，也是拉动中国经济增长的重要引擎。对房地产市场的紧缩性调控必然也将会引发对未来经济走势的担忧。因此，市场普遍有一种侥幸的心理，认为政府不一定有决心调控。

　　第三，在调控房地产方面，政策是否真实有效。尤其是土地财政造成了地方政府和中央政府利益导向不一致，因此，调控政策能否被完全贯彻，并产生实际效果也困惑着市场。

　　第四，房地产部门的迅速持续膨胀将导致经济资源的不合理配置，从而可能妨碍中国的经济结构转型，削弱中国经济持续增长的动力，导致中国经济的长久衰退，这则是一个更深层次的困惑。

　　要廓清眼前之惑，首先要正确地认识和理解短期和长期的区别。区分清楚短期和长期是认识经济问题，尤其是指导经济政策实践的出发点。各种宏观调控政策，如货币政策、财政政策主要针对的是经济的短期波动，而要促进长期的经济增长可能更需要从结构调整、制度改革甚至文化改造去考虑。对房地产问题的认识也首先要明确哪些问题是短期的，哪些问题是长期的，当前的主要问题是短期因素多一些还是长期因素多一些。

　　过去10年中国的房价平均来看是持续上涨的，房地产部门也是持续扩张的，这是由中国的人口结构和城市化过程所决定的，这种扩张实际上就是中国的经济增长本身，也是一个长期问题。但是2009年以来全国房价平均40%左右的上涨则主要源于2009年以来信贷的过快增长。它所反映的不是中国的经济成长，而是一个货币现象。即使有基本面因素的长期支撑，但随着货币因素的退潮，泡沫也终将会破灭。当前针对房地产行业的调控也许可以暂时抑制房价的上涨，但是在加息没有启动、货币没有真正收紧之前，泡沫也许将以别的形式，甚或在别的载体上表现出来。

　　目前一线城市以及中心城市房价相比其他城市上涨更快， 这个结构差异问题也需要理清短期因素和长期因素。例如，去年以来房价普涨首要的原因当然是货币过快增长这一短期因素。但一线城市房价加速上涨，连创新高，以至于北京、上海等城市的房价可以傲视纽约、东京， 则体现了中国方方面面的结构性问题。如收入分配在不同阶层间的不平等，区域经济发展的不平衡，各类资源分布的不平衡等等。比如北京、上海的房价之所以高，就是因为它还包含着享受更好的基础设施，更好的职业发展机会，甚至下一代接受更好的教育的机会。这些收益理所当然的都要体现在房价之中。因此缓解房价的这种结构性差异虽可以采用抑制具体城市投机需求甚至刚性需求等短期措施，但真正有效的解决可能只有等到长期的结构问题有所缓解之后才能实现，因为支撑一线城市房价上涨更快的可能还是长期因素。

　　房地产之惑，千头万绪，但首先要把短期的归短期，长期的归长期，才可能稍有清醒。