房贷新政出台 银行个贷结构悄然生变

　　虽然已经确定“认房不认贷”的标准，部分银行提出开始对存量房贷加息，但增量方面，在中国住房与城乡建设部与央行、银监会出台具体细则前，商业银行对于4月17日出台《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号，以下简称“国务院10号文”）仍 在观望。

　　房地产商会否加入降价行列？哪些地方的投机性购房需求会被抑制？哪些地方第一套自住房需求会被刺激？此次房地产政策调控的深度和广度，直接关系到后三个季度商业银行个贷结构的变化。

　　个贷结构生变

　　等待有关部门细则出台期间，银行不同地区之间、按揭业务与经营性贷款、零售业务与对公业务，甚至不同银行之间，个贷结构也在悄然发生变化。

　　一家股份制银行的零售银行负责人认为，由于不同地区的房价水平不同，还不能预知不同地区的政策效果，可能会发生一部分地区交易量上升而另一部分交易量下降的情况，因此该行内部的个贷额度分配会发生变化。

　　“总之房贷相对其他个贷业务，还是风险较小的优质业务，有需求我们就加大投放，没有需求就做车贷、经营性贷款等非按揭个贷业务。” 上述股份行零售银行负责人表示，过去两年来，由于感受到政策的变化，该行个贷的多元化策略已经比较明显，增加了经营性贷款的投放，不过他认为还处于政策过渡期，真正的效果要等到5、6月份才能显现，届时个贷政策会更加明显。

　　不同银行的个贷投放差异化正在扩大，不同银行所受影响也不同。

　　记者获得的1季度银行消费信贷数据显示，工行以1197亿元排名第一，占到该行1季度人民币新增信贷投放的45%左右，农行以1026亿消费信贷占到1季度投放的37%。股份制银行中，招行仍以264亿元的新增量排在前列，接近该行1季度信贷投放的40%，其他个贷投放比例较高的还有兴业、中信、光大和深发展。

　　值得注意的是兴业银行，该行前两年刚把房地产相关贷款从45%左右降到27%附近，但在今年1季度仅以按揭房贷业务为主的消费信贷投放中，该行新增就达到158亿元，占到全部新增投放的1/3，显示该行的按揭业务似有复兴之势，不过，与其他行月份之间较大落差相比，兴业的3个月之间投放相对稳定。

　　民生银行则明显压缩按揭业务，1季度消费信贷业务仅新增31亿左右，不到全部新增的10%，该行今年的投放重点都放到了个人经营性贷款业务方面。

　　一家股份制银行上海分行的副行长认为，由于不同银行个贷投放强度不同，在此轮政策调控后，按揭业务占比较高的银行可能会面临回落，一些银行反而可能回升。他表示，随着贷款利率和利润率提高，该行不排除加大房贷投放力度的可能，后三个季度提高按揭业务的占比。 对公业务对个贷业务的挤占，在部分银行则从年初就开始了。记者从某股份制银行了解到，今年年初，由于资本金受限，该行就是通过个贷负增长的形式支持对公业务，4月是二季度的投放高峰期，该行的个贷业务本来在4月份新增了全年计划的20%，但4月17日以来的一周，已经明显停滞，对公业务投放在加速。“如果此次政策效果明显，不排除个贷投放继续让位对公业务”。该行人士透露。

　　房贷投放新计划待产

　　上海中原地产研究部经理马冀告诉记者， 4月17日后，价格多以到手价而非成交价挂牌，且购房者违约率明显提高，显示了市场观望情绪正在影响出售方价格预期。

　　上海一家银行个贷部负责人告诉记者，由于尚未有具体细则出台，他们也无法具体执行。

　　按照银监会监管一部主任杨家才4月21日的最新解释，“认房不认贷”，首付不低于5成，第二套房以家庭拥有的房屋套数而非贷款次数为准。

　　不过，据了解，由于房屋的套数记录在住房与城乡建设部，而目前这部分系统与银行并不相连接，且在建设部内部异地城市之间，甚至城市的区与区房管部门之间都没有连接，因此银行要执行国务院的最新二套房贷款政策还存在衔接性的问题。

　　受访银行人士表示，要做到无缝衔接，目前主要依赖于住房与城乡建设部对居民房产信息的数据大集中，以及与金融机构之间建立起信息共享机制。由于数据集中本身无需跨系统，因此一旦实施起来，也会相对容易。

　　前述股份制银行的零售银行负责人则表示，4月份以来该行个贷放款还集中在处理半个月前的申请，这部分存量并没有受到新政的影响，至于4月17号之后的新增申请，则还处于停滞状态，等待政策明确。

　　“如果房地产商加入降价，这一波房价降下来，调控政策可能会缓和，如果降不下来，还会有更严厉的政策出台。”该负责人认为，房地产市场太复杂，在看不清楚的情况下，该行也只能观望市场走势，适时投放。

　　不过房地产商似乎另有看法，中房集团理事长孟晓苏日前告诉记者，目前房地产市场的刚性需求还比较强，房价下调主要要从供给方面着手，因此房贷新政对房价的影响将不会很明显。

　　一部分的观望则属于少数派。前述股份制银行上海分行副行长告诉记者，该行近两年已经逐渐退出激烈房贷市场的竞争，整个分行房贷存量不到10笔，转而投放一些个人经营性贷款、信用贷款等其他个贷项目，因此房贷新政出台后，对该行的影响不大，该行会观望后，再做房贷投放的新计划。