中行再动存量房贷利率 5.28万亿按揭待重估

　　又是中行。

　　4月23日，中国银行宣布，根据与客户合同约定，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。这是中行2月份率先取消房贷7折优惠利率后又一先行举措。

　　“上调存量房贷利率，主要是 出于改善银行净息差、提高银行收益的考虑。”中行相关人士4月26日向记者表示。

　　其他银行尚在观望。建行、工行等相关人士称，目前并无出台调整存量房信贷利率的政策。而股份制银行中招行、兴业银行等亦表示，暂无新政策。

　　但市场人士判断，其他银行跟随的可能性很大。据记者了解，对于合同中无明确规定的情形而言，调高存量房贷利率或将引发与客户的纠纷。

　　截至2009年一季度，个人房地产按揭贷款余额约5.3万亿，若大量存量信贷重新定价将增厚银行利润。在商誉损失与利润间作何选择，银行业人士陷入了长考。

　　中行考量

　　中行再次“先发制人”的政策，犹如一颗炸弹，炸碎了存量客户利率7折优惠的美梦。

　　4月26日，中行相关负责人对本报记者进一步证实了该政策的执行细则。

　　中行称，中行与客户关于房贷利率优惠合同的约定存在三种不同的情况，该行对存量贷款利率优惠的调整并不是单方面、强制性“一刀切”。

　　第一种情况是，从2009年一季度开始，中行总行向各分行下发房贷合同补充协议的通知，规定房贷利率优惠期设定为2年，到期之后的利率再进行新的调整。由于该通知并非强制执行的补充条款，只有部分享受优惠房贷利率的客户签署了该协议。

　　第二种情况是，从今年1月1日开始，中行总行向各分行下发了新的房贷合同文本，里面明确房贷利率优惠期限为2年，到期后利率再进行新的调整。

　　但由于各分行的进度不一致，并非所有分行都按照新合同文本签约，因此存在有的分行还没有执行新合同文本的情况。这两种情况下，客户享受优惠利率的期限为2年。

　　第三种情况，即2009年没有签补充协议、今年未按照新房贷合同文本签约的客户，中行将按照具体签约房贷合同中关于利率优惠的条款继续执行。

　　截至09年底中行按揭贷款余额为9076亿元，但现在还难以确定究竟有多少客户会被“加息”。

　　不过，据记者了解，中行华东某地区的客户在2009年一季度补充协议中，大部分都是仅仅是写明享受7折利率优惠，但并无约定优惠期限。因此，对这个地区的客户来说，恢复8.5折难度较大。

　　动了存量客户的奶酪，自然客户反应强烈，尤其是部分二套房房贷客户，其利率从7折恢复到了1.1倍，相差巨大。

　　工行某分行个贷部负责人认为，中行此举一是落实国家宏观调控政策，二是从企业本身盈利来说，7折利率银行的利润已经非常微薄，如果提前还款情形出现，7折就是亏本的，而按照对目前房地产市场的判断，提前还款的情形或会增加不少，这是银行控制风险的考虑。 但一位股份制银行人士透露，2009年个贷冲得很猛。据了解，中行宣布上调存量房贷利率之前，已经评估了客户谴责和声誉，并为个贷资产重新风险定价，不过09、10年新增首套房贷中存在较多假首套，促使他们恢复利率8.5折。

　　利率合同玄机

　　“7折优惠也是特殊形势下的利率政策，不会一成不变，我们很早就预料到存量7折优惠不会一直执行，中行动作比较快。”工行上述分行个贷部人士说。

　　存量按揭利率调整虽然有利于银行，但同样要考虑平衡公众形象和社会舆论。对于银行同业来说，最稳妥的做法就是暂时观望。

　　一家股份制银行人士表示，未来是否追随中行，将决于两个因素，一是他们将观察中行对存量房贷利率调整的客户反应，看社会舆论如何；二是看银行和客户签订的利率协议是否存在法律瑕疵。

　　事实上，要动存量房贷利率则要看合同约定，这涉及到当时利率下调的调整方式。

　　据记者了解，各家银行按揭合同中对利率调整方式的约定并不完全一致，而且2009年存量房贷利率下调时选取的方式也有差异。

　　一种是系统自动调整。例如，工行2009年2月10日对符合条件的存量个人住房贷款利率下浮比例，通过计算机系统统一调整，无需客户逐一申请。

　　上海美达律师事务所律师陈世福认为，银行对利率从8.5折下降到7折，是减少客户负担，因此可以通过系统自动调整。但是从7折上调到8.5折，则是加重客户的负担，因此应征求客户同意，“不过，7折利率也可以理解为是银行给予的利率优惠，银行也有权取消优惠，因此，银行调整的余地较大。”

　　另一种则是客户申请、签订补充协议的方式，上述中行的补充协议就是一个例子。此外，据记者了解，建行也采取了客户自主申请的方式。

　　而这种方式则涉及到合同的具体约定，不过这种约定也五花八门。具体来说，例如中行部分协议约定了两年期限，而部分协议则仅写明了下浮30%，但并无约定期限。

　　“从上海地区来看，很多银行签订的7折优惠是没有期限的。”一家股份制银行个贷负责人说。

　　“如果补充协议里约定了两年期限，则银行有权在期限满时进行利率调整。但是如果没有约定，则银行会涉及违约。”陈世福认为。

　　一家券商分析报告指出，在打压投资性购房的大背景下，社会舆论反应不会过于负面，同时转按揭的难度较大，未来其他银行追随中行的可能性较大。

　　增厚银行利润

　　对存量客户开刀，或许会挽回银行房贷的肥美利润。

　　存量房贷利率由7折改成8.5折，那么房贷利率会上升89个基点到5.05%，对在2009年房贷政策宽松政策下购买第二套房和第三套房的人来说，调整之后需要按照基准利率1.1倍和1.2倍来计算，调整后的利率分别为6.53%和7.12%，相当于分别“被加息”237基点和296基点。 “以按揭的套数来算，2009年末大概是这样，首套和二套之间大概是5.5：4.5，首套居多。但是如果要论金额的话，首套和二套以上完全颠倒过来，首套和二套就是3.5：6.5的关系了。”一家股份制银行人士表示。

　　上述知名券商的报告指出，如果40%的存量房贷利率由7折改成8.5折，那么房贷利率会上升89个基点到5.05%。估计房贷中二套房贷的占比在30-40%左右，那么粗略估算对银行利润的影响在1.5%-3%。

　　兴业证券分析师更加乐观。他们认为，由于银行一二三套利率调整幅度和比例不一样，因此统一按照平均个人房贷利率上浮15%计算，以2009年年底数据为基准，可合计增加上市银行净息差8个基点，中行净息差可增加9个基点；合计增厚上市银行净利润6.3%，中行净利润可增厚7.14%。

　　不过，他们同时指出，存量房贷调整还存在如下问题：第一个是调整时间点，涉及到和客户约定的问题；第二个是客户违约情况，毕竟很多一套房和二套房投资者实际上是财富积累较低的投资者；第三个是个人经营性贷款，很多是以商业性物业作为抵押的，这块利率走势需要关注。

　　同时，上述知名券商的报告则指出，这一措施虽然有利于银行的息差，但进一步增强了房地产市场的不确定性。

　　而尽管中行人士称上调存量房贷利率主要是出于提高收益考虑，但他同时也表示最早要到明年受到影响的客户利率才会调整，所以对今年银行的利润影响不会太大。

　　（本报记者陈昆才、丁玉萍亦有贡献）