“国十条”摇撼通州新盘直跌三千

　　“国十条”摇撼通州新盘直跌三千(1)

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　　经济观察报 陈文雅/文 通州梨园地铁站南走一两里地，是一个在京东小有名气的新项目。墙上贴满了艳丽的紫色广告海报，进门的入口似乎是临时性的，看起来很简陋，北侧则是一个以工地围挡支架搭起来的简易停车棚。

　　该楼盘的宣传口号是：“秉着‘无印良品——打造咱老百姓买得起的高档项目’精神，凝聚10年品质地产开发销售经验，在京倾心打造的第一个高档住宅项目。”海报上则打着巨大的广告语：“生活就是度假”。

　　该楼盘最早开盘是2009年7月，当时售价为1万元/平方米，8月即涨到1.3万元。2009年12月，已涨至1.7万元。2010年后迅速从1.7万元涨至1.8万元 （2月）、2万元（3月）、2.4万元（4月）、2.5万元，四个月内涨价8000元。

　　4月20日，记者走进了售楼处。大堂里头摆了十多张桌子，一桌四椅，大部分桌子上都坐了客户，每桌有一两个西装革履的售楼工作人员在和客户小声交谈。乍一看，人还真不少。正在记者纳闷，今天是工作日，怎么会有那么多人来看房的时候，一个售楼处工作人员走过来，接待了记者。当记者问这里的销售情况时，工作人员变得十分警惕，立刻反问记者“是来看房还是来做调查的”。

　　在记者回答是来看房之后，工作人员安排了一个自称是售楼部主任的售楼小姐接待记者。该售楼小姐先是详细地介绍了该楼盘的外立面石材以及建筑风格，然后宣称，这个项目的绿化率是50%，随即介绍了楼盘的园林造型和景观，并表示该楼盘的园林景观设计是 “向星河湾看齐”。接着售楼小姐又介绍了通州八条交通路线配套及建设情况，并表示北京市政府将在通州投资500个亿。但当记者问及500亿投到哪些项目，是否已经规划完毕开始建设，和该项目直接相关的有多少时，该售楼小姐则表示具体情况不清楚，要咨询规划局。

　　记者转而询问楼盘价格，该售楼小姐表示楼盘均价2.5万元/平方米，塔楼不到2.5万元/平方米，两栋景观楼王则要2.6万元/平方米，北边的花园洋房更贵。记者让销售人员看看是否留有好的户型，销售人员说：“没问题，好的都是留到后面卖。”

　　该售楼小姐随即问其他工作人员是否还有记者提出的房源，工作人员回答：“没有了都卖出去了。”售楼小姐反问工作人员：“昨天不是还有吗？”工作人员说：“是啊，今天都卖出去了，没有了。”

　　见记者将信将疑，售楼小姐便领记者看了该项目贴在售楼处的“销控表”，楼盘表上满满当当地贴着“已出售”、“已预订”的标签。对方指着记者想要看的某栋楼的房源销控表，称“基本上都认购出去了，只剩一套位于一层楼的房源”。但售楼小姐又表示，该楼可能会有一些客户已经预定的房子，如果没有付全额定金，也可以重新拿出来卖，但要当天付清首付款才能买到，她可以问问销售经理是否有这样的房源。

　　不一会儿，售楼小姐叫来了他们的销售经理。该销售经理要求记者必须当场拍板决定买房，并且当天可以取出首付款来签订合同，她才能帮记者去查看有没有这样的房源。当记者询问是必须要交全额首付款，还是可以先交定金时，销售经理松口说可以先交定金，但必须比原先已经交定金的客户交得更多。

　　销售经理随即让售楼小姐去查看销控表，售楼小姐告知销售经理还剩最后1套。销售经理听说还剩1套以后显得很吃惊，并问售楼小姐：“还剩1套？我不知道情况，还以为已经全部卖完了呢！”

　　随后，经理又找别的工作人员查询是否有多余房源，工作人员似乎不情愿查，要求客户定下来要买才能查。于是经理又跟记者确认了几遍记者可以当天支付足额定金。记者看了看表，已经是下午5点多钟。

　　工作人员查询销控表后，告诉销售经理12层以上的房源只剩顶层尚未出售。销售经理说：“我记得不是有一套客户没有全额支付定金的？”工作人员说：“那是我的客户，他已经定下来要买了。”销售经理说：“按照我们公司的规定，定金是5万元，他付了多少钱？”工作人员说：“3万。”销售经理说：“他没有付清5万，那按照公司的规定我们就可以把房子卖出去。”两人似乎言辞激烈。

　　记者遂询问销售经理付了定金的客户怎么办？销售经理说：“那就把钱退还给他，或者让他买别的户型。”

　　销售经理随手指指身后的一位中年妇女，表示：“她是温州人，刚在我们这儿买了三套，都是全款的，之前也是有客户预定，因为她能全款付，我们就把房子留给她了。”

　　4月17日晚，该楼盘的一个销售人员曾经给记者打电话表示该楼盘4月17日开盘均价是2.6万元，全款可以优惠2000元/平方米，七成以上首付优惠1200元/平方米，贷款优惠500元/平方米，但要周日当天去现场才能享受此优惠。

　　不过记者再给该销售人员打电话时，他告诉记者现在这批已开盘的房源还在正常销售，楼盘均价是2.4万元。这同记者从售楼处现场问到的房源紧缺已经基本售完以及均价2.5万元的信息并不相符。至于先前的从500元到2000元不等的优惠，销售人员说上周日是最后一天，过后就已经没有了。但记者当天在现场询问销售经理，得到的回答则是 “只要你定下来要买，我们可以帮你争取到优惠500元/平方米”。

　　销售人员还表示，房子月底要涨到3万元，“只要你现在就和我们签订购房合同，肯定不亏”。

　　隔壁桌一位女士在记者耳边插话说，“月底涨到3万，你月底卖出去都挣了。”当记者询问月底房子还没有办产权证如何转让时，她表示，“让开发商把购房合同上的名字改一下就可以了。他们象征性地收个更名费。”

　　记者随后查询北京市建委房屋管理网站，发现最近开盘的531套房源中，截至4月22日，只有84套已经签约，大部分并未销售，这和售楼人员所宣称的“房源紧缺，已经只剩下一两套”的情况差距非常之大。而成交均价仅为19479元/平方米（住宅）和18297元/平方米（住宅、储藏）。

　　一位业内人士指出，该楼盘从售楼处销控表来看已经售罄或所剩无几，但在房产交易网的楼盘表上大部分房源都没有销售出去，很大可能性就是因为售楼部门采取了 “饥饿营销”。这种营销方式是1998年，台湾、香港的房地产经理人来京时传授给内地房地产业界的，后来在全国房地产市场推广，成为房产销售员的铁律。

　　而 “饥饿营销”的核心理念即“让你的客户，永远认为自己要买的是最后一套”。“说白了就是不向客户公开房源销售的真实情况，造成信息不对称，营造楼盘销售火爆、受到哄抢的局面。”上述业内人士说。

　　记者随后又和该盘的一位二手房卖家黄先生取得了联系。黄先生表示，“我这房子现在着急要卖，115平200万元出手，绝对物有所值，就去年买的，明年6月交房，这边的新房要2011年底才能交房，都要卖2.5万，我这肯定比买新房划算。”记者粗略计算了一下，115平200万，相当于每平米1.74万元，远低于目前在售新房价格。当记者表示这个价格能否再优惠时，他松口表示，“税费方面可以由我来承担。”

　　北京中原三级市场研究总监张大伟表示，最新房地产调控政策出来的第一天，北京新增的二手房需求锐减了八成。

　　“郊区房价不抗跌是楼市的规律。”张表示，未来一段时间，这些区域将出现大面积的房主抛售现象，投资客离场，房价将会有所松动。

　　潘石屹则表示，通州区房价涨到每平方米3万，甚至超过了市区中心某些地段的房价，其主要原因是城市中心地段没有供应量了。