楼市调控吁求新机制

　　在空前高强度的政策压力之下，抛盘和观望已经出现，楼价和交易量双双大幅滑坡。这还只是炒资部分收缩战线引起的。倘若这些主导市场的资本全部撤出，整个楼市难保不会出现剧烈下坠。这对第二套房和第三套房的限制性授信政策能否持久，将是一个巨大考验。这一政策之下会发生两种情况：如果坚持下去，在抛盘成风的情况下，市场就必然面临震荡性风险；如果不能坚持下去，而变成短期内的权宜之计、非常之举，那么其结果无非就是雨过地皮湿一阵子而已。由此可见，当前的调控举措，一开始就注定要面临这种两难抉择。

　　如果不能有效增加供给（包括供应规模以及供应结构层面的改善），简单地控制需求，那这种形态的市场，调控成本很高，代价太大。因为调控尺度几乎难以把握，很难摆脱“一放就乱，一收就死”的怪圈。这一次的收，从市场的表现来看就很明显。然而，短期内供需矛盾的激烈程度依然不可能被彻底缓解，即便市场炒作资金被大幅度打压下去，受供给量、供应周期、结构，以及紧缩货币政策执行层面可能出现的不确定性因素影响，房价居高仍是主流趋势。

　　我们看到，一些二线城市的楼价也迎来了“万元时代”，在这一波迅猛的拉升过程中，客观而言，炒资也不过只是推手之一，去掉这一层因素，根本性症结还是没有得到解决。房价的涨幅虽然会放慢一些，但涨价定然还是市场主基调。按照正常的房价收入比，普通居民同样还是不堪负重。

　　说起来，我们实际上缺少一种抑制炒房投机、平衡市场生态的长效机制。可以说，长期以来，游走于市场里的炒资一直是受到一种隐性的机制激励而繁衍的。这种隐性的机制激励，说白了，就是调控举措的主观意志性及其带来的不确定性后果，调控举措的反复和短期行为往往给了很多炒资以暧昧暗示和错觉，此外，这种激励的另一层内容就是调控闸门欲关未关，半开半阖，上面在泼冷水，下面却在添柴火，而商业银行和官方机构一定首当其冲会出来兜底，由此导致市场陷入某种逆调控状态。房地产市场之所以被炒作到现如今这种离谱的地步，恰恰就是投机资本在这种隐性机制激励下得寸进尺、视调控如儿戏的结果。

　　那么，怎样才能够有效抑制投机资本？我们需要一种什么样的长效调控机制？我认为，答案是开征物业保有环节的税收。房产保有税只是告诉我们一个朴素道理，做任何事情都要付出代价，也都必须遵从规则。拥有多套房屋，就必须为这种拥有纳税。一般情况下，钱存在银行里要支付利息税；炒股收入还要缴纳印花税；连工资收入达到一定上限还必须缴纳个人所得税。拥有许多不动产（例如三套房及以上），没有理由不支付一笔税金。这些房屋的性质，实际上早已脱离了自住范畴，哪怕你是空置，不拿到市场里去投资谋利，这也涉及一种“拥有人成本”，即你拥有了那么多房屋，占有了那么大的土地和城市居住空间，这是以许多人同时丧失掉这些为代价的。为了补偿那些失去这种享有权利的人，你必须为此付费，这就是纳税。循此规则，持有房屋面积（户型）越大、数量越多、地段越好、价格越贵的物业，累计税率越高。

　　房产保有税当然不会推高房价，而会理顺市场秩序，有利于住房资源的合理、科学分配。因为是在保有人环节征税，远远不同于向交易环节课以营业税和所得税。这两个税种，都有可能被转嫁给终端购房人那里，从而影响房屋价格。房产保有税开征之后，可以预期的是，很多无力承担这一成本的多套房屋持有人，会进行廉价转让，以避免被课以重税，价格将会出现理性回归，这是指二套房市场。而在商品房初次交易市场里，受下游市场影响，人们接货更加理性和谨慎了，初次交易价格首先会呈现出一种真实性，楼价不至于再被炒得那么高了。

　　问题是，这样一来会不会引发抛盘成风，从而掀起新一轮危机？我认为这完全取决于政府的态度。如果政府愿意为开征房产保有税后的市场兜底（这个可能性几乎是百分百），抛盘情况一旦趋于激烈，政府可以考虑以某种中介形式出手批量收购下来，只要政府接盘，风险就是可控的，这已为本次经济危机后出现的情形所证明。而且，我们恰好可以利用这样一次机会，建立一种存量房储备机制。这种储备机制，是对保障性住房、政策性住房体系建设的有效补充，会大大提高民生住房建设领域的效率，实现住房救济或基于市场的二次分配功能。

　　我们当然不主张政府直接进入市场做生意，但非常之时当效非常之举。政府可以尝试建立一个法人机构，但要去掉逐利属性（我知道现在很多回购经济适用房和廉租房再次投入分配的事务是有专门部门在做，要对此机制强化和提升），这个建立在国家层面的机构，其工作就是致力于推动存量房储备体系的建立，以应对市场的不测风险，平衡供需矛盾、平抑房地产价格，以便与运转后的物业税系统实现对接。他们可以以一个适当的、可以接受的利润比将这些房屋再次投入市场，解决很多受抑于高价格的刚性需求。住房既是头等重要的民生问题，也是头等重要的经济、社会发展问题，牵一发而动全身，这样做是完全必要的。

　　（作者系房地产事务专栏作者）