周一,住房城乡建设部对外公布《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》,针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题,作出了有关规定。
类似住建部的规定可谓“毛毛细雨”,自“新国十条”面世以来,一直没有消停。同一天,
新华社发表《重拳之下,楼市“混沌期”还能持续多久》的评论,呼吁调控政策继续发力。从而引发了对政策走向猜测。
尽管最新公布的数据显示,一线城市房地产交易价格并未明显下跌,且在去年业绩支撑下,房地产商豪言不降价,但未来的政策,尤其是税收政策,极有可能带离楼市走出“混沌期”。
一线城市成交量急跌 深圳跌64% 北京跌45% 上海跌38% 广州跌2% 在疾风暴雨的调控政策之后,房地产的行情逐渐走入观望状态。来自中国指数研究院的一周监测数据显示,上周在其跟踪的35个主要城市中,有21个城市的商品房成交面积环比下跌,其中杭州跌幅最大,环比下跌73%；4个一线城市的成交量也是全面下跌,如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。
在土地交易方面,中国指数研究院数据信息中心监测显示,上周监测的20个重点城市共推出土地52宗,环比减少17%；推出土地面积236.6万平方米,环比减少48%。其中,住宅用地共推出18宗,环比减少22%；推出面积72万平方米,环比减少68%。
而在土地交易大幅缩水的时候,3月份接连拍出“地王”的北京,首先土地流拍。
不过,和一般拍卖因起拍价格过高而流拍不同,该地块的流拍应归功于北京市实行的“招拍挂新招”。
4月16日,北京市国土资源局表示,将完善商品房住宅用地“招拍挂”的出让方式,更多的采用综合评标方式,不再是“价高者得”。开发商报价在综合评标的100分中只占25分。同时,在评标过程中将设定地价合理区间,开发商报价高于这一区间,也无法加分。
据北京媒体报道,位于房山区窦店镇的地块,是今年3月北京暂停热点地区高价低交易之后首块开拍的居住用地。经过现场竞价,该地块最终报价为20400万元,折合楼面地价4717.7元/平方米。而据土地部门透露,该地块已经预先设定了4700元/平方米的上限,但该数值事先并不公开。因为最终报价超出这一上限,该地块最终“流拍”。
中国指数研究院有关分析师表示,楼市新政对房价过快上涨城市作用明显,投资性需求得到有效抑制,随着政策进一步落实,楼市将进入较长的观望期。
房地产商硬撑 部分城市房价不跌反涨 尽管土地交易下降,而房价并未松动。从商品住宅成交情况来看,尽管成交量普遍下挫,但成交均价并未明显松动。一些城市的房价反而出现上涨。
据悉,上周上海商品住宅成交面积17.3万平方米,环比下跌50%,但成交均价高达26096元/平方米、环比上涨11%,成交均价创下历史新高。北京新开楼盘同样没下调房价。据北京中原地产统计,下月北京商品房开盘均价预期可达28520元/平方米,比本月以来的开盘均价上涨35%。
中国社科院工业经济研究所曹建海在接受本报记者采访时表示,受益于2009年地产行业的火爆,房地产开发企业即使吃老本,也能撑上一阵,至少暂时不会降价。
SOHO中国主席潘石屹周末在清华大学举办的一个经济论坛上表示,2009年市场销售太火,房产商手中握有太多现金,沪深两市70%的上市房地产企业手上现金超过100亿元,房地产商主动降价可能性很小。
潘石屹认为,新政对投机者的打击作用不会很大。他还表示,在此次新政后的博弈中,房地产商相对有利,地方政府受到的冲击最大。“因为他们(地方政府)很多地块刚刚七通一平,负债很高,正准备卖个好价钱,结果市场要下来了。而房地产商账面上都是上百亿元现金,抗风险能力强,不会轻易降价。”
而房地产企业近日不断发布的数据也给潘石屹不少底气。据悉,房地产上市公司在2009年业绩整体好转的基础上,今年一季度继续保持增长态势。其中,
万科实现净利润11.27亿元,同比增长46.54%；
冠城大通实现净利润1.43亿元,同比增长481.91%；
世联地产实现净利润8121.52万元,同比大增9032.78%。
下一把火烧向“税收”? 房产税可能成为备选 房地产企业的高调,让很多人担心,调控政策是否能收到实效。新华社发表的《重拳之下,楼市“混沌期”还能持续多久》也提到,有专家担心,目前的政策只是灭火,但是不一定能起到持续的作用。房地产信贷业务占到银行信贷的三分之一,调控新政令银行业务出现萎缩,一段时间后是否会出现“灵活性调控”很难说。政府应在扩大土地供应和监管市场秩序上继续努力,防止调控政策重蹈“房价短期调整迅速反弹的覆辙”。 显然,始于2010年初的地产调控棋局,已走到中盘,下一刻棋子布局何方,极有可能决定胜负。从高层的表态以及地方政府的举动,税收政策将是未来政策候选项里最重要的棋子。
4月14日,温家宝总理在国务院常务会议上提出加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策的要求。不少专家透露,有关部门确实在加快这项工作,但是,由于很多意见没统一,具体怎么做,还没有最后定论。
曹建海对本报记者表示,房地产税未来有两个方向,一是在消费环节,比如征收物业税或者特别消费税；一是在收益环节,征收增值税。
近日,国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松也对外表示,未来的调控中,资本金比例调整和增加持有环节的税收(例如房地产税)可能成为备选政策工具之一。
巴认为,近期出台的政策对房地产市场的调控力度较大,但是对房地产企业的直接影响并不显着。在未来的调控中,资本金比例调整可能成为备选政策工具之一;另外,增加持有环节的税收(例如房地产税),在现有法律法规条件下也是可以考虑的,因为这可以抑制投机,促进存量房地产的盘活,从而更好地协调供求关系。
而在新华社的评论里,也再一次提到税收政策。“如果强力消费者看好长期市场的话,会不介意某一个时期的经济杠杆调控,政策对其影响不大。因此,要彻底整治房地产市场,还需要税收政策作为配合,征收物业税或者房屋保有税”。(记者胡剑龙)
-相关 调控房价两条腿走路—— 住建部要求经适房主高消费须申报 住建部近日公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》,针对部分地方经济适用住房存在的准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题,作出了有关规定。
据了解,《通知》要求,经济适用住房申请人应当如实申报家庭收入、财产和住房状况。购买经济适用住房后,如有与其申报收入明显不符的高消费行为时,应当主动向住房保障部门作出说明,并配合对其资产进行核查、公示。对以虚假资料骗购经济适用住房的,一经查实,立即责令退还,对不作出说明或不配合资产核查、公示,或不能作出合理解释的,视同以虚假资料骗购经济适用住房。
《通知》还规定,经济适用住房购房人在取得完全产权以前,只能用于自住,不得出售、出租、闲置、出借,也不得擅自改变住房用途。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房,或者擅自改变住房用途且拒不整改的,按照有关规定或者合同约定收回,并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。此外,已经享受经济适用住房保障的家庭,再购买其他住房的,必须办理退出手续或补交相关价款取得完全产权。
有业内人士指出,加强对经适房的管理与此前出台的打击投机政策实有异曲同工之妙。目前,政府还是在强调保障性住房优先发展,但并没有完全保障到应该保障的人群。这个政策就是要维护保障性住房的公平,让低收入家庭得到保障。广州大学商学院房地产研究所所长陈琳表示,前期调控主要针对商品房市场,此次又规范经适房管理,显示出商品房和保障性住房两条腿走路的决心。(记者/卢轶)
-本地 广州:暂未上调存量房贷利率 留意贷款合同细节中行上调最快要明年初 近日,中国银行在其官方网站公布了对存量房贷进行调整的公告,表示将根据与客户合同中的约定,在“利率调整方式到期时”将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。
这一消息出台之后引起了市场的轩然大波,很多在的2008、2009年享受7折利率的贷款者都非常紧张,还有部分为赶房贷优惠末班车的贷款申请者也忐忑不安:
如果是首套享受7折利率,现在改为8.5折,按照100万元贷款20年等额本息还款计算,月供将增加483元,20年利息共增加11.5万多元。
如果是第二套房享受七折利率优惠的,目前改为基准利率上浮1.1倍,月供将增加利息多出1329元,20年利息共增加31.8万多元。
中行广州暂未执行——“无文件如何执行?” 对此次调整,中行办公室主任赵蓉表示,该行与客户签订的按揭贷款,一般每两年评估一次利率方式,如果去年签订合约,明年便到期调整利率方式,即由基准利率7折向上调整至8.5折。二套房和三套房则相应调整为1.1倍和1.2倍。也就是说本次调整主要是根据合约上的调整期到了来进行的。
但是截至昨日,记者从多个渠道了解过情况,目前其实中国银行总行尚未下发文件到分行以及各个网点。中行广东省分行办公室相关负责人日前回复本报记者表示,目前正在等待总行有关存量住房贷款利率调整具体执行细则。
此外,记者昨日从中行某支行相关负责人处了解到,目前没有收到任何关于存量房贷调整的文件,执行目前是无从说起。“我们一切都是按照文件办事的,目前还没收到文件下发,在支行层面是不可能执行的。所以暂时我们还没有作出任何调整。”该人士表示,一旦执行了,对于有改动的合约,银行会通知相关客户。
据介绍,很多享受7折利率优惠的存量房贷客户是在2009年一季度签署补充协议的,将利率从央行基准的0.85倍下调到0.7倍,约定有效期为2年,2年后再按新标准执行。因此从2009年初算起,中行也要等到2011年初才会调整存量房贷的七折利率。
其他银行仍在观望中 记者日前还向其他各家银行了解了情况,目前尚无银行作进一步跟进。其中,
工行广州分行营业部相关负责人表示暂时还没有收到总行的相关通知和消息,若有的话会告知。此外,
交行、
建行、农行都表示暂时无通知。而股份制银行就普遍是按兵不动。
不过业内人士普遍估计,很多银行目前都在观望阶段,一旦有银行开始调整了,肯定会有银行跟进的。
招商银行总行零售部负责人日前对媒体表示,若多家银行都对现有按揭贷款加息的话,招行也会考虑跟随。招行总行办公室表示,“该行正在根据市场情况对个贷政策进行研究。而对于存量客户的个贷政策执行标准,该行将本着合情、合理、合法的原则进行处理。”有业内人士透露,招行很有可能成为跟进的其中一家银行。
“招行目前业务结构的调整较大,个人业务占比很重,息差收窄对该行的业绩影响非常明显,2009年的报表已经看出了,而其中房贷7折利率下银行的盈利空间非常小。加上今年央行连续两次上调存款准备金率,资金成本已经非常接近房贷7折后4.158%的利率水平,基本在做无利生意了。”某银行业分析师对记者表示。
看看贷款合同怎样写 其实,记者采访中,很多银行都表示,会按照当初签署的合同来执行。换句话说,如果当初合同约定了优惠期的时间,或者有相关条款表示银行可以按照某个周期来调整利率政策,对于合同有这部分内容的银行,有着较大的空间和可能性去调整存量的房贷。
某按揭公司专家提醒各位贷款人,要好好细读一下自己当初跟银行签订的贷款合同,是否有标明利率计算方式调整和时间周期等条款。不过,该人士指出,一般协议就算写明了可以调整,调整期都只能在一年后,没有达到一年基本上银行不能对利率作变动。因此,去年底赶上房贷末班车,并且已经开始收到银行发放贷款的购房者,暂时可以舒一口气。南方日报记者黄倩蔚
-利率 央行吹“口风”加息预期急增专家:四月数据出来后加息可能性大 昨日,美联储开始为期两天的货币政策会议,并定于北京时间周四凌晨公布短期利率决议。
除此之外,上周六三位央行内部人士三句话的表态,以及一季度亮丽的数据,还有随时都有可能到来的通胀,上述种种迹象都被市场解读为加息即将开始。
美联储或将出现提前加息声音 美联储召开为期两天的议息会议被专家认为,不会对联邦基金利率作出任何调整。他们相信美联储仍会维持低利率的声明；但是从今年第一季度美国的数据来看,美联储的声明当中仍会存在提前加息的声音,并且对美国未来的经济复苏更为乐观。
美联储将在明日(本周四)凌晨2点15分公布议息结果。任何可能发生的变化,将出现在当局对经济和通胀情况的评估中。
更多加息的理由来自于上周六三位央行内部人士的三句话。第一位是中国人民银行行长周小川在华盛顿说,中国将密切关注价格走势和管理好通货膨胀预期；第二位是新任央行货币政策委员会委员李稻葵在北京说,中国当前最大的经济问题是资产价格上涨过快；第三位则是中国人民银行研究局副巡视员李德在上海说,当前央行采取加息的可能性比较大。
负利率时代加息迫在眉睫 3月份,负利率时代仍在继续。3月居民消费价格指数(CPI)较去年同期增长2.4%。CPI比一年定期存款利率高出0.15%。在负利率时代,更多的人可能会选择房地产投资,增加了房地产的投机力度。专家认为,负利率使得央行加息已经迫在眉睫。
4月25日,中国人民银行研究局副巡视员李德在上海表示,在居民消费价格指数超过一年期存款基准利率后,就形成了实际负利率。“央行加息的可能性就比较大了,但即使央行加息也是小幅的。”
中国社会科学院最近发布的经济蓝皮书春季号预测,今年全年我国居民消费价格(CPI)将同比上涨3.5%,超过3%的温和通胀警戒线。瑞士信贷董事总经理兼亚洲区首席经济学家陶冬表示,下半年中国的通货膨胀率一定会起来,全年可能超过4%,甚至5%。
中国社科院中国经济评价中心主任刘煜辉告诉南方日报记者,中国的通胀预期实际上已经比较严重。
昨日,
中信证券首席宏观分析师褚建芳在接受南方日报记者采访时表示,更大的可能性应该是在今年的二季度,“二季度将是一个加息的时间窗口。”
褚建芳向记者解释说,现在经济增长已经处于一个偏快的状态,而且通胀也已经处于逐步走高的趋势,在这种状况下,加息肯定是需要的。他认为时间应该大概在五六月份。
国家信息中心发展研究部战略规划处处长高辉清也告诉南方日报记者:“四月份数据出来之后,加息的可能性最大。”
他解释说,是否加息取决于两个方面,一个是经济是否过热,其次是物价是否过高。而现在这两个加息的条件都已经满足,所以近期加息的可能性会很大。
高辉清认为,今年加息一次就可以,如果分次加息也可以。
央行仍是左右为难 以上种种迹象被市场理解为央行加息已经势在必行,但事实上,提高利率在央行看来仍是左右为难。
中国国际经济关系学会研究员谭亚玲认为,此次央行的表态体现出政府或进行宏观结构和政策方面的调整,而从央行的角度来看,银行金融体系的风险控制成为重点,也就是控制货币的流动性。
谭亚玲认为,短期看,中国还会以调整存款准备金率等边缘工具为主。不仅如此,中国加息时,也会考虑美国利率、人民币汇率等因素。
针对日前高涨的加息预期,国家统计局中国经济景气监测中心副主任潘建成认为,央行加息的时间窗口可能会在三季度,目前还没有到加息的时候。(记者吕天玲实习生鄢秀钦) (来源：南方日报)
来源：中国新闻网
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