让住房真正回归民生性或消费品功能

　　对于老百姓购买住房是消费还是投资这个经济学问题，长期以来存在很大争议。基于住房使用期限长，单位价值高，完全符合固定资产的一般标准，国家统计局和联合国制定的《1993年国民经济核算体系》（SNA），都把居民购房支出归类为固定资产投资。SNA对住房消费的解释是， 当房屋用于居民居住时，租住的租金计入承租人的消费支出；如果是自住的，比照相应市场(租金)价格，以虚拟房租形式计入房屋所有人的最终消费。但如果从人们的生活习惯看，衣食住行都是人类的基本消费行为，因此，住房又似乎像汽车、宝石等一样被看作是耐用消费品。再从消费和投资的关系看，消费是直接满足人们的生活需要，投资则是放弃当前的消费以期获取未来的利得，最终目的还是为了实现更好的消费。所以，作为消费品的房屋、宝石，也可以转化为投资品。如此，把住房的经济属性归结为可以用于投资的消费品，也许更合适。既然住房既是投资品，又是消费品，那么企业为追求利润而投资房地产，居民为了自住而购房，或为了投资获利而购房都是无可非议的。如果为了抑制房价上涨而否定房屋的投资行为，甚至把居民购买的一套住房也算作投资予以约束与限制，这既不符合房屋的经济属性，也与我们鼓励居民获得更多的财产性收入提高生活水平的愿望相违背。

　　问题在于，住房不同于一般投资品和消费品。除了具有固定性、差异性和有限性外，还具有民生性。住房的民生性，突出表现是确保居民生存最基本的物质条件。一个人要活得有尊严，首先要有安身之处。此外，不能把买房等同于一般投资还在于，买卖房屋并不能增加整个社会的财富，投机过度只会抬高房价，并引发泡沫。所以，正确认识住房的本质属性还必须从经济学范畴中跳出来，而要从维护社会公平和公民的基本权利中去把握，赋予其民生性，这样才能为制定科学有效的政策提供的依据。

　　为了保障居民拥有住房的基本权利，真正做到“居者有其屋”，许多国家和地区从来就不把所有房屋都看成是投资品，而是从维护和促进人类最基本的居住权出发，制定相关的法律和政策来抑制住房的投资需求，防止高房价侵犯居民最基本的生存权。比如新加坡规定两个人联名才能拥有房产，单个人不得同时拥有两处以上的房产。公民所买的组屋（政府投资建设的住房，以较低的价格出售给中低收入家庭）5年内不得转让，确实要转让也不能直接通过市场交易，而需在政府指定的机构中交易。香港也只允许少数高档商品房可以自由买卖，政府为符合一定条件的居民提供大量廉租房，限于租金低廉和转手困难，居民很难借廉租房投资。美国则主要通过税收制度来抑制住房的投资需求，所以在美国，拥有两套以上房子的人并不多。

　　笔者认为，只有从维护社会公平和公民的基本权利出发，以实现社会福利最大化为根本目标，赋予住房的民生性，才能确保政策措施科学有效。从这次新一轮房地产调控“组合拳”来看，提高购房首付比例和利率，对购买第三套及以上住房贷款和非本地居民购买住房贷款的限制，都只是希望通过提高住房投资的融资成本，减少购房融资来达到抑制投资性购房和房价过快上涨的作用。这些政策有可能使房价上涨的幅度暂时趋于平缓，提高银行体系的安全性收益率，但难以从根本上抑制对住房的投资投机行为，保障居民基本的住房需求。因为推动高房价的根源，还在于企业投资经营环境恶化、居民投资渠道少、流动性过剩导致的投资需求大量膨胀。而这些政策对现金充裕的开发商以及投资者未必能够形成有效的制约。

　　可见，楼市调控政策的重点，在于合理抑制住房的投资品功能，让住房真正回归到民生性或消费品功能上。为此，各级政府理应把基本解决中国民众的住房问题作为一项基本职责，牢牢把握住房的民生性，以此调整住房政策。具体说来，其一，明确提出不把房地产作为支柱产业，彻底打消投资者认为政府会救房地产市场的念头；其二，政府向市场提供更多廉价的土地和廉租、廉价房，满足居民基本的住房消费需求；其三，通过鼓励居民住房消费来发展中国房地产市场，为自住型住房消费提供更多的优惠政策，同时尽快开征房产税，严厉遏制社会对住房的投资投机的行为，这样才有可能实现住房供求的基本平衡，让大多数人都能买得起房、住得起房，进而从根本上确保房地产市场的平稳发展。 （作者系同济大学经济与管理学院副教授）