来源：南方日报
进还是退?向左还是向右?上涨还是下跌?观望还是入市?
2008年的全球性金融危机消退后,此前大肆推行“救市”政策的中央政府开始酝酿“政策退出”,并开始对房地产全面“反手做空”。政策巨变,对于目前坠入方向性迷茫期的国内6万多家房企甚至广大购房者而言,现实版“生存与死亡”的艰难抉择开始摆在面前。
缩短个人住房转让营业税优惠政策时限,增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设,全面收紧金融信贷,“冻结”囤地开发商……从去年12月9日开始,中央政府掀起新一轮房地产调控后,4月17日,又推出了史上最为严厉的控制房价上涨措施:第三套及以上可停贷；对不能提供1年以上当地纳税证明或社保缴纳证明的非本地居民,暂停发放房贷。同时,对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍……
政策重拳出击,不仅加重了消费者的观望情绪,也令开发商陷入方向性迷茫期。据了解,近期广州虽有开发商抢闸开盘,但也有不少楼盘推迟了“五一”推销计划。
然而,政策“组合拳”连番打击,房价就真的会下跌吗?对广大消费者而言,目前到底是入市还是观望?买一手还是二手房?购买郊区物业还是市中心物业?虽然有诸多学者专家甚至政府官员都信誓旦旦地表示房价要下跌,甚至有人说要跌50%。但肯定的一点是,直至今天,谁也没有看到中央政府下发过要房价下跌的文件。
事实上,中央政府的房地产调控政策,其出发点依然是“维稳”。遏制房价过快上涨,只是不要让房价上涨过快,并不是要将房价打下去!从目前调控政策来看,政策打击的只是投机炒房者,被“误伤”的可能是改善型的买家,对首次置业者,政策依然是呵护有加。
在这里,需要劝告投机炒房客,不要与政策对抗,那无异于火中取栗。而急需解决住房问题而又有能力购买的市民,也不要一味观望,应当抓住政策重压市场低迷之时适时入市。尤其是钟情二手房的首次置业人士,更应把握眼前的有利时机。据了解,中央政府调控楼市重拳出台后,北京、上海、深圳等地纷纷出现投资客单笔上亿抛售或者一次出售近百套抛盘的情况。抛盘大增,价格下调压力自然也大。广州各大中介发布的信息显示,近期广州二手房价开始松动,此前业主经常出现的“反价”现象现已绝迹,相反,二手放盘价格普遍出现了5%的下调。
众多房地产企业尤其是实力较弱的中小房企同样面临艰难“抉择”:是激流勇退还是迎难而上?是紧守一线城市还是转战二线?
深沪两市年报显示,67家房企2009年累计实现净利润近300亿元。但同时其债务总额却达到5100亿元,多数房企的资产负债率在70%以上“年报风光无限的背后隐藏着巨大隐忧。”虽然上市房企2009年赚得盆满钵满,但如果未来银行利息上调,房地产政策收紧得到执行,那些高负债的公司将会面临较大的挑战。
在政策高压下,优质的上市房企尚且如此,一般企业尤其是实力较弱的中小房企又如何能独善其身呢?随着土地价格的不断上升,开发门槛的不断提高,政策调控力度的加大,尤其是金融财政政策的收紧,选择“退出”策略开始成为相当一部分中小房企的不二选择。未来,地产大鳄将主导一、二线城市,中小房企被“挤出”一、二线城市而移师三、四线城市,中国房地产市场将呈现“强者恒强”的全新局面。
广州楼价向上or向下?
新政之所以备受大家的广泛关注和讨论,无外乎背后牵动着购房者20年幸福的房价。
最近一系列被业内认为“超乎想象”的新政,让最近像脱缰野马一样狂飙的楼价顿时止住脚步。虽然没有出现整体性降价,但是下浮的趋势明显。专家对此番房地产调控政策持肯定态度,建议政策持续发力,让疯涨的房价回落到合理的区间,引导楼市走出“混沌”。
新华社首提房价“合理回落”
从“新华六评”开始,新华社对楼市调控的评论就成为政策和市场的重要风向标。最值得注意的是,前日,新华社在财经专线播发题为《重拳之下,楼市“混沌期”还能持续多久》的专电,在“混沌期”这个新概念之外,首次出现了引导房价“回落”到合理区间的字样!而此前,这方面的措辞一直是“遏制房价过快上涨”。
新华社观点认为,楼市新政策密集出台后,此前持续高涨的房价出现松动迹象。但众多地产中介对行情看法不一,市场进入“混沌期”,买卖双方的博弈白热化。在这一基础上,文章援引“专家建议”提出,楼市调控政策应持续发力,引导房价回落到合理的区间。
有专家担心,目前的政策只是灭火,但是不一定能起到持续的作用。“房地产的信贷业务占到银行信贷的三分之一,银行的业务将会出现萎缩,一段时间后是否会出现灵活性调控很难说。其次,政府应在扩大土地供应和监管市场秩序上继续努力,防止调控政策重蹈房价短期调整迅速反弹的覆辙。”
广州楼价短期看跌
2009年广州的楼价上浮了30%左右,但是与其他的城市楼价大幅度上涨甚至翻倍有很大的区别。广州的楼价是适当稳定的,泡沫也是相对比较少的,因此广州政府对楼市的态度用12个字形容:保证低端、支持中端、放开高端。
广州市国土房管局副局长、新闻发言人黄文波表示,广州楼市目前一手和二手市场比例为1∶1,房价差距稳定在30%左右,住房租赁市场约260万套,形成了一个较为合理的梯次结构。未来广州市政府会加大中低端保障性住房,通过拍地支持中端的开发商建造中等价格符合改善型的住宅,高端住宅也会减少供给。有钱人可以购买很贵的房屋,资金暂时不够,但希望有保障性的住房,政府提供保障型住房,资金充裕希望改善生活,可以购买改善型的住房,通过控制供给数量进行调控。
尽管如此,在短期内,专家认为广州楼价的走势将是下跌。北大公共经济研究中心研究员韩世同表示,楼市未来将有一定下跌空间。广州市房协认为,今年楼市将出现高位盘整的格局,房价继续较快上涨的可能性不大,可能还会略有下调,全年的成交量也会缩减。中原地产物业部副总经理潘婉霞认为,未来成交量会下跌20%,短期内大家都不知道政策下一步走向何方,会选择观望,如果量跌就会出现价格的调整。
“再次收紧二套房贷,房价拐点实质性出现。”地产评论员邓浩志认为。此次新政推出前,开发商普遍有不少现金有所准备,和2007年“9·27”的猝不及防不同,楼价不一定像2008年那样,马上一泻千里,需要进一步观察影响深度。
合富辉煌首席市场分析师黎文江却认为可能存在“假跌”的情况,在他看来,广州新建商品住房十区均价将从目前的万元以上回落到9000元/平方米的价位。南方日报记者关丽
供求矛盾依然突出
尽管土地供应量充沛,但广州2010年供需关系依然严峻。即将到来的“五一”黄金周成交量可能下降,但有迫切买楼需要的仍然会是购房的生力军。目前广州一手楼的供应很有限,除非是发展商的个别项目要回笼资金,否则还是会保持现在的价位。
中原地产物业部副总经理潘婉霞在狙房网的“楼市新政下的购房策略分析”论坛上分析,亚运给广州带来很好规划,各项交通改善会使广州的交通大幅度的提升,亚运期间9月30日—12月22日共84日,全部的建筑工地都不允许施工,未建好的房屋也要放着,就会延长发展商交楼的时间,大概延长半年左右。84天不能施工,所有的楼盘都要暂停,因此资金的成本会增加。
2010年广州市十区新增供应量是4.7万套,2009年底有3.3万套存量,如果没有新增的土地建成销售,2010年全年可售货量不超过8万套,2009年一手楼卖了大约是10万套,按照2009年的销售速度,广州也会出现供不应求的问题。
据合富辉煌集团市场研究部监测,五一黄金月广州市商品住宅新货接近1.3万套,基本保持往年水平；由于存货大幅减少,总体供应相比往年明显减少。其中七成可售货量主要集中在花都、番禺、天河及白云区,外围区域花都区、番禺区,占了全市供应近五成。
“五一”期间,广州十区共有57个楼盘推出新货,其中44个楼盘为旧盘推新货,13个楼盘为全新盘。海珠、荔湾、南沙、黄埔均没有新盘上市。与前两个黄金月相比老城区(越秀、荔湾)新货供应占比明显增加,天河延续减少趋势,海珠缺货更明显。
合富辉煌研究部监测显示,新推货量中均价在万元以上产品约占供应总量六成左右。其中,均价10000-16000元的新货约占全市三成。洋房主要分布于白云区多个板块和番禺区华南板块、市桥板块；别墅主要分布在花都。均价16000元以上的新货也占到大约三成。洋房主要分布于天河区及越秀区、部分是荔湾区、海珠区,少量白云区；别墅主要分布在番禺。均价万元以下新货约占全市三成,主要分布在外围。
当然房贷收紧对置业者的影响也显而易见,鉴于房贷审批严格或利率优惠降低,支付能力强的选择更多使用一次付清或提高首付,肯定也有一部分潜在置业需求由于其支付能力有限且不能获得房贷政策支持而被抑制。但总体需求仍然比较旺盛,尤其是高端住宅需求受价格、房贷政策影响小,成交势头看好。
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