县域城市化不等于圈地建房

　　当人们还在聚焦大城市房价的涨跌之时，县域城市也已粉墨登场，在《中国经营报》“中国县域房地产九地调查”专题中我们看到，处于不同城市化阶段的县域城市，房地产业扮演的角色、城市的发展路径也呈现出迥异的特点。

　　而随着一线城市房价猛涨，层层推进，从二三线城市溢价至县域城市，有的已远超当地居民的消费水平。县域城市房价飞涨，来自于多方面的原因。

　　首先是房地产商的投资布局。随着一线城市房价和地价越来越高，开发商的拿地成本不断上升。中国2800个县域城市，占全国人口80%的县域人口，对开发商而言意味着更广阔的市场机会。而近年来随着高铁建设的跃进，户籍改革的推进，外加县域城市本身的城镇化需求，原本已经布局二三线城市的地产商，加速了这一进程。据中原地产统计，2009年十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市占土地储备比重高达81%，大有“得二三线城市者得天下”之势。

　　而炒房资金也不甘落后。县域城市的地方政府为了招商引资，多收取相对低廉的土地出让金。建设用地供应比一线城市更为充足，房价地价均相对便宜，形成了可投机的价值洼地。嗅觉灵敏的温州游资早在2008年就布局东部地区的县域城市。县域城市的高房价，部分是基于城市发展的需求，更多则是因为热钱炒作。

　　随着县域城市房价地价高涨，银行房贷也转战于此，金融风险也从一线城市转移到县域城市。收入水平是导致房贷风险的主要原因。农民工市民化是目前城市化的基本内容，也是当地房地产市场的主要支撑，但是目前县域城市居民整体收入水平偏低，市场空间的回旋余地较小，连他们都无力支撑房价的汹涌上涨，何况农民工的收入水平呢？如果仅仅是依靠大量资本进入“炒”高房价，那么最后接盘的业主，显然比一线城市更难以承受崩盘的结局。

　　中国现阶段的城市化与工业化相伴，农业剩余劳动力向工业转移是城市化的基本内容。县域城镇是吸纳农村人口的主要阵地，在促进一个国家和地区工业与农业协调发展中，起着至关重要的作用。因此县域城镇的发展不能盲目模仿现有大城市，无论是选择主导产业，还是城市发展路径，都要根据自身的特点，寻求一条切实可行的发展道路。

　　然而，不幸的是，无论是产业的选择，还是房地产市场的发展，很多县域城市都在盲目复制“北上广深”的发展模式，其中最主要的驱动力来源于对土地财政的依赖。

　　在“以地生财”和“经营城市”的理念指导下，很多地方政府将城市化简单地等同于卖地建房，既导致城市化的进程过于粗制滥造，同时造成一系列的社会矛盾，地方政府则沦为土地买卖的经营者。一方面用政府的强制性征地拆迁，降低土地的收购与生产的成本，另一方面用政府资源的垄断供给，最大限度地获取土地差价，而房价也在招拍挂中被节节推高。“被城镇化”的农民和城镇中原有的低收入群体，却要承担城镇化过程中的巨大成本。虽然部分城市也出台有“放宽中小城市和城镇户籍限制”、“买房就送户口”等地方政策，帮助长期生活在城镇中的农民获得宝贵的“市民权”，但是如果因此进一步助推高房价，大多数农民最终还是无法融入城市。

　　相对一线城市而言，县域城市高涨的房价更容易缺乏制度层面的约束。面对疯涨的房价，一线城市往往处于舆论的风口浪尖，具有很大的调控压力；县域城市的规划发展多由县一把手说了算，来一个开发商，改一轮规划，同时缺乏舆论监督，高房价泛滥的泡沫更难以控制。殊不知，县域城市的需求人群，并不像一线城市般来自全国甚至全世界，当地居民对于高房价的承受能力要弱小许多。如果缺乏保障房、经济适用房等相关住房保障制度，势必不能保护低收入群体的利益。

　　高房价还将挤占县域城市脆弱的产业生态。一直以来，“中西部城市承接东部城市的产业转移，二三线城市承接一线城市的产业转移”都是县域城市招商引资的发展大计。高房价推高的不仅仅是当地人的生活成本，还抬高了当地的商务成本、劳动力成本和土地成本，原有的成本优势荡然无存，承接产业转移恐成一纸空谈。

　　高企的房价损害的不仅是当地民生，也将逐渐削弱县域城市的成本优势，最终损害中小城镇的城市化进程。县域城市的城镇化也不仅仅是圈地建房，只有产业和实体经济获得了巨大发展，房地产业才能有真正的基础。