5万订做50万别墅？“集资建房”拉拢投资客

　　每经记者 杨羚强 发自上海

　　表面上看，炒房客是每一次宏观调控最早“叛逃”的群体。但实际上，大部分开发商正是依靠炒房客提供的民间借贷，才度过了艰难的宏观调控。很多人都记得，在2008年的九十月份，杭州就曾有楼盘向购房者提出4年后回购的投资计划，迅速解决了项目滞销和资金断流的问题。这一次的宏观调控也不例外，有开发商向购房者伸出“橄榄枝”。

　　5万订做50万别墅

　　“只要（炒房客）给我5万元钱，我就可以为他们订做总价50万元的别墅，然后让他们获得100%的投资回报。”这是钱生辉投资有限公司总经理钱生辉向炒房客伸出的“橄榄枝”。

　　昨日，钱生辉向 《每日经济新闻》记者透露，上述房屋预订方案由于投资杠杆更长，收益率也更高，很有可能取代原先的炒房模式。

　　钱生辉吸引投资者的灵感，源于去年8月他国内首例集智建房模式的成功。

　　当时，有16名上海购房者向钱生辉每人预交了5万元的订金，定制了一批销售单价在3000多元/平方米，总价40万元不到的叠加别墅。今年1月初，虽然太仓房价大幅度猛涨，但上述叠加别墅仍以预定价格向定制别墅的购房者销售。

　　钱生辉认为，向普通购房者提供的上述合作建房模式，同样适用于投资客。在取得土地后，投资客可以先和开发商签订一个“楼盘合作开发协议”，并支付5万元的定金，要求开发商在规定时间以规定的50万元总价完成上述别墅的建造。待整个别墅达到预售许可阶段，投资客再向开发商支付全部房款，以获得房屋权利。投资客可以将房屋加价转售给普通购房者，也可以自己持有，或放弃购买后通过房产商销售内部转让可以直接获得差价。

　　由于投资客是楼盘的参建方，因此在转让上述别墅时，并不用支付营业税、土地增值税和契税，这使得投资客有机会以比较高的投资杠杆，获取高额的利润。由于别墅的定做定金只有5万元，投资客即使只以55万的价格出售，依然能获取巨大利润。

　　在他看来，这样的模式会令投资客放弃对单套房源绝对利润的追求，选择以低价倾销所有定做房源，进而在极短时间完成资金周转。而对市场来说，投资客低价或平价抛出大量的房源，又可以迅速改变市场的供需，令其他开发商无法捂盘、囤房，抬高楼价。

　　首批“自建商”最早今年现身

　　上述模式被钱生辉称为房地产“自建”模式，而炒房客也因此转变为房产“自建商”。

　　据钱生辉介绍，整个方案正式推出十多天，已有20多名房地产“自建商”已经向他递交了合作建房的申请，他将作为这些投资客的代表和合作企业订立建房方案。

　　不过，投资客并不打算按照钱生辉的设想，通过扩大销售量来获取较高投资。一些比较保守的投资客仍然打算长期持有房源等待升值。

　　参加合作建房的投资者、已拥有多套房的孙老师直言不讳：“再购房的唯一目的就是为了投资。但现在的房价太高，投资风险已非常明显。所以他们赞成‘合作建房模式’，希望能够低价买房，进而中长期持有房源。”

　　另一位参与者顾小姐也持类似的看法，希望以较低价格买房，但是否在房屋达到预售阶段就出售房源，要视情况决定。

　　对于投资客的上述表态，钱生辉说，这是因为大部分炒房客还是楼市“散户”，所以必须依赖房屋的中长期升值获得高额的绝对利润，而不能完全依赖订金杠杆。而将来某一天这些炒房客能够组成为房地产基金，那时就有希望“快速周转”，将订制的房源迅速销售，在保证自己巨额利润的情况下，也为普通购房者提供大量平价房。