来源：每日经济新闻
作者：杨羚强
“松山湖”魅影重现？与2008年国家调控政策之下房地产企业掀起一轮降价潮相似，前日又有企业宣布在全国范围内以85折促销，只不过这一次的“带头大哥”换成了恒大。但数据显示，该公司2009年现金流同比劲增940%，降价似乎与财务压力无关。
5月5日，恒大地产突然宣
对此，SOHO中国总裁潘石屹随即在微博上公布了他的疑惑：恒大地产2009年末有现金73亿 （不包括受限制银行存款）；负债142亿（短期64亿，长期78亿）；净利润率（不含重估收益）为7%；2009年末有79亿未付土地款；近期发债两次：1月7.5亿美元，4月6亿美元，年利率13%。
上述财务数据似乎说明，恒大地产全国范围内的85折统一降价并不是因为公司的财务压力所迫。此前，公司刚刚公布了4月份的月报，目前所掌握的现金已经达到210亿港元。
针对这一疑问，恒大地产一内部人士6日向 《每日经济新闻》记者特别释疑，公司全国降价并非由于财务压力，而是在准备吞并其他房企的巨额资金。由于公司看准了国家的宏观调控政策将会向深层次发展，因此极有可能出现中型或者中型以上的房地产企业在调控中倒下的情况，恒大此举正是为了寻找机会收购这些公司的优质资产。
对于恒大地产的上述判断，另一家全国性的房地产巨头公关经理6日也表示了赞同。“今年的调控将会是2008年的延续，国家会把在2008年未尽的举措安排在2010年完成。”按照他的观点，将会有更多的中小开发商倒在宏观调控的风暴下。
地产巨头现金流改善明显
分析人士认为，恒大地产的上述判断或许来自公司对2008年楼市调控的深刻理解。
2008年的第四季度，各大网站曾流传过一段不被万科承认的所谓 “松山湖会议讲话”，讲话的内容称，“半年后全国各地政府在财政支付的压力下，将开始大批量推出既好又便宜的地块，市场上没有几个购买者，我们尽可以努力压价，再迅速建设低价销售。那些不敢降价、不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会。”
而本次恒大地产全线85折的战略与上述网络版“松山湖会议”如出一辙。
5月6日，中原地产向《每日经济新闻》记者提供了一组2008年底和2009年底主要房地产公司现金流数据对照表，这些数据非常清晰地反映出各家房地产公司在2008年底曾经遭遇的巨大压力。当时主要房地产公司中仅万科、中海、保利、华润、碧桂园有能力归还当年到期的短期债务，其他房地产公司均没有能力支付上述欠款。个别房地产公司当年到期的短期债务甚至达到公司拥有现金的7倍多。
恒隆地产主席陈启宗曾在2009年8月举行的博鳌房地产论坛上，形容当时各家公司的惨状是 “技术上都已破产”。绿城董事长宋卫平也曾在去年11月举行的投资者、媒体见面会上表示，当时公司的财务压力巨大，以至于有同行想接手绿城。不过时隔仅仅一年，各家房地产公司的财务状况已大大提升。以这次最先降价的恒大地产为例，2008年底拥有的现金仅为7亿元，但到了2009年底，现金达到73亿，现金流增幅达到了940%。
和恒大情况类似，绿城从2008年底的17.2亿元，增长到了2009年底的118亿元，增长幅度也达到了586%。全国前十的房地产公司中，除了万科、招商、雅居乐等少数几家，大部分房地产公司的现金流增幅都达到100%以上。
不仅如此，各家地产商还大幅缩减了一年内到期的短期债务。龙湖、富力、华润、雅居乐等地产公司都削减了50%左右的短期借款，去年成功上市的恒大地产，也只是在原来62亿元短期借款的基础上增加了2%至64亿元。只有个别公司的现金低于一年到期的短期负债额，大部分公司都有充足的现金流偿还债务。
而在今年上半年，已有9家房地产公司宣布了股权、债权、信托融资计划，总额超过600亿元，其中恒大的债权融资计划总额达到41亿元。根据中原地产的研究，各家房地产公司在不降价的情况下，现有的资金流能保证企业3~6个月左右的运营，这说明短期内大开发商因为财务压力而降价卖房的可能性并不大。
房企一旦倒下 群鳄竞相争食
尽管大部分房地产公司目前还没有感受到很大的风险，但宏观调控确实会令一些房地产企业成为其他地产大鳄竞相争食的“牺牲品”，其中甚至可能包括目前行业的龙头企业。
“本次调控，中型和小型房地产企业将进一步受到压迫，甚至被迫退出市场。而假如真有大企业出问题，这个企业倒下后的份额不会被中小企业蚕食掉，而是会被‘第一集团军’瓜分。”新浪地产网主编林戈早已对地产大鳄间可能发生的兼并了然于胸。事实上，大部分房地产企业早就预备了巨额的现金流等待“分一杯羹”。
中原地产提供的财务数据显示，截至2009年年底，拥有100亿元以上现金的房地产企业超过5家，其中中海和万科拥有的现金超过200亿元。
但除了万科和保利以外，多家房地产公司的土地储备实际上只比2007年年底略有增加，有些还出现了土地储备的下降。以10家标杆房地产企业中的富力为例，2007年时该公司拥有土地储备达到2617万平方米，但截至今年3月底所拥有的土地储备仅为2136万平方米。
和富力情况相似的还有招商地产，目前的土地储备已经从2008年底的1100万平方米下降至今年3月的1020万平方米。一方面是土地储备的下降，另一方面又是手中的现金流之多前所未有，类似恒大地产这样想借宏观调控吞并竞争对手的房地产企业，恐怕绝不会只有一家。
中原地产分析师许萌认为，虽然大部分房企目前没有财务压力，但销售收入主要来源于某一市场的房地产公司可能因当地市场调控而被迫降价，或者被其他竞争对手 “分食”。比如，一些房地产公司去年销售收入主要来自海南，而海南楼市出现的调整将令他们首先遭遇市场的巨大压力。
不过林戈认为，恒大地产预期中的调控深度演变发生的可能性不大。如果市场下调得快，那么触底也快。而且当前调控主要以打击改善性需求为主，因此调控手段从市场退出后，这部分需求有可能迅速恢复。
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