新房供应已现缩水端倪 专家担忧房价报复性上涨

　　新政后疑虑：亟待长期性政策“稳定预期”

　　5月5日，恒大地产宣布全线产品打85折销售。降房价这个敏感问题，似乎开始松动。

　　但是，这一天在中国社科院参加“2010中国房地产高峰论坛”的中国房地产业协会副会长朱中一却在担忧。

　　朱中一表示，一些地方出台

相关公司股票走势

• 万科Ａ

　　“吸取2009年下半年房价报复性上涨的教训，不仅要控制购买需求，更要采取切实办法将商品房有效供应提高上去，避免房屋存量过低，一旦短期政策取消，市场出现报复性反弹，出现房价过大起伏。”朱中一建议。

　　时间窗口打开

　　北京一些开发商也开始松动房价。“K2海棠湾”宣传广告上称，开盘价在2万元/平方米左右，比之房价最高时2.4万元/平方米售价，已然回调。

　　“万科蓝山”是东四环高档楼盘的代表，5月份新开盘的7号楼售价定在了4万元/平方米。而此前准备定价在4.5万元/平方米。

　　北京链家地产研究员张月表示，北京二手房市场在北京新政策出台以后，交易量从每天的1100套左右，急剧下跌到300套，预计这种低迷的交易量仍将持续一段时间。

　　北京5月份新取得预售证的25个新楼盘，开盘一周以来，14个新楼盘的交易量为零。

　　与此同时，大量投资者抛售房屋，“国十条”政策出台以后，北京二手房可售房源增加了50%；上海安居客网站统计，上海可售房源提高了20%。

　　“这一切都说明‘国十条’政策威力强大。”张月分析，地方政府应该借机调整一些长期政策，给市场一个稳定预期。在遏制投机购房的同时，保证正常住房消费的需求，给市场一个房价不会大跌之后又大涨的预期。

　　给市场一个长期稳定的预期，也是朱中一反复强调的。

　　朱中一表示，2008年房地产市场低迷的时候，政府出台了优惠的措施，尔后出现了房价快速上涨的局面；2010年房价上涨过快的时候，地方政府又出台了一些限制性措施，其中不少具有明显短期性。

　　5月1日，北京市房地产交易管理网通知，要求买房人必须填报家庭住房情况申报表。如果申报人弄虚作假，将承担法律责任，并将其信息通报给银行部门。

　　但是，这些政策都带有短期性，在其推出时，也冠以“暂时”。

　　5月5日，地产商潘石屹在地产中国网关于北京房地产新政解读论坛上表示，北京的“限购”政策具有操作性难题。而另一地产“大嘴”任志强称，北京市将所有购买房子家庭登记表的情况进行核实，需要很长时间，恐怕到时候这轮房地产调控已经结束了。

　　供应量仍是难题

　　朱中一认为，“国十条”中提出了两个控制房价的思路：一是增加商品房有效供应；二是抑制投资投机性购房需求。

　　目前，北京、深圳等主要城市出台的地方政策，都是以控制需求为主。

　　虽然国土部门在公布今年住房供地计划时宣布，将70%的住房供地供给保障房、棚户区改造和中小套型商品房。但是国土资源部仅对地方政府落实保障性住房和棚户区改造用地进行考核。商品房供地，都是由地方政府动态掌握的。

　　中国社会科学院李景国称，从商品住宅来看，2009年的销售面积是8.5亿平方米，同比增长43.9%，竣工面积2009年为5.8亿平方米，同比增长6.2%。销售增长和竣工增长之间的落差决定了供求偏紧。

　　2009年开发的土地面积为2.3亿平方米，同比增长负19.9%，为1997年以来同比增长最低。这种情况，有可能对今后1-2年商品房的供应产生负面影响。

　　在过去5年当中，住房用地供应平均每年5.5万公顷，今年虽然宣布了18万公顷的住房用地供应（70%为商品房用地），任志强称，先不说政府能否完成18万公顷住房用地的供应，即使能完成，市场上是否有企业购买，能否形成开发量也是一个问题。

　　4月份，在北京实行土地招拍挂出让新规定后，商品房用地成交为零。一方面是由于北京国土局对新出让规定难以驾驭，担心地价超高而暂停出让；另一方面就是开发商对预期比较迷茫，积极拿地的不多。

　　存量房能坚持多久？

　　北京新政策出台以后，开发商大多数选择延缓开盘和项目开发。即使住建部制定了房地产开发规定，细致到每个环节，但对于开发商来说，如能打通关节调整土地规划，即可使土地开发年限延长2年。

　　北京房地产协会副秘书长陈志表示，新政策出台以后，短期内会出现销量下降和可售房源增加的现象。但是，随着政策预期博弈结束，市场的刚性需求仍然很强大，届时北京这样的一线城市住房供应不足的问题，仍会显露出来。

　　据中国不动产研究中心数据，2010年4月期房和现房的库存量均出现了不同程度下降，其中，期房可售套数为57，054，环比降幅为3.32%，而可售现房环比降幅达到了7.54%，跌至30386套。

　　在北京房地产新政出台前，北京市每天期房销售约700套左右，新政出台以后降低到300套左右。一个月约1万套房子。2010年1月之前，北京市每月新增商品房可售房源有1.2万套左右，但是到2010年4月，就下降到9000套左右。

　　商品房库存绝对量也从2010年1月份的6.1万套降低到4月的5.6万套。

　　这意味着，销售量虽然短期下降，但库存量也在绝对下降。尽管北京市宣称，2010年竣工政策性住房4.6万套，但北京市一年销售房屋约20万套，如果商品房供应不足，仍会造成供应缺口。

　　陈志分析说，目前由于对房价预期不确定，大部分买房家庭是观望态度。但是一旦市场预期稳定，刚性需求仍然很大。毕竟北京新政仍允许每户家庭新购买一套商品房。“当前地方政府应抓紧时间制定稳定市场预期的政策，引导开发商稳定市场预期，维持房屋开发量。”（21世纪经济报道）