微调土地出让方式 上海出手稳房价

　　“我们主要有两个方式控制土地价格，一是增加土地供应，二是对土地出让方式进行微调。”上海市规划和国土资源管理局（以下简称“规土局”）有关官员告诉记者：“对土地市场的降温，有利于房地产市场的调控。”

　　而这位官员说的土地出让方式微调正是指4月29日绿地集团以34亿元价格拍下莘庄镇222号地块。而此次土地出让的最大特点就是改变了以前土地拍卖中价高者得的方式，其中的价格因素只占30%的比例。这也是4年来上海首次改变土地出让方式。

　　对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说：“政府这样做的目的主要是控制地价，告别价高者得地、地价带动房价的怪圈，有利于稳定房价。”

　　价格只占评标30%

　　莘庄镇222号地块位于上海地铁黄金路线地铁一号线莘庄站上方，土地性质为市政、公共服务、商业、办公、居住综合开发用地，出让面积11.78万平方米，地上建筑面积40.5万平方米。新鸿基、正大等实力雄厚的企业已经跟踪多年，尤其是新鸿基更是志在必得，此次为了拿下地块，特别联合上海城开、闵行城投、莘庄镇投资公司共同竞标。

　　但从竞标结果来看此次土地出让规则看重的是技术能力，也就是企业的专业能力。根据招标文件，该地块的商务标和技术标总分为100分，其中，商务标和技术标各占50分，商务标包括投标金额30分、经营状况20分；技术标包括总体设计20分、建筑结构设计15分、施工组织设计15分。其中，投标价格只占评标环节30%的分量。此外，中央年初提出的土地款新规定也首次被运用，要求中标企业在签订出让合同10个工作日内付清地价的50%，剩余出让价款3个月内付清。为了保证评标的公正合理，评标专家此前对外保密，最终名单也是随机从专家库中抽取确定，以确保评标公正合理。

　　绿地集团内部人士告诉记者：“绿地对于这块地跟踪关注了很长时间，我们在闵行开发的项目也多，所以，对这块土地很熟悉和了解。”凭借绿地自身的建筑公司背景，在技术标得分中更占优势。

　　增加土地供应

　　“更主要的目的是要解决土地供应不足的问题。”上述官员说：“增加土地供应，加大保障房建设，是解决房地产市场房价过高的根本途径。目前，保障房建设在顺利推进，同时加大土地供应，对平稳市场一定会起到积极作用。”

　　4月中旬，国土部就公布了全年18万公顷住宅用地计划。随后，上海市规土局公布了今年上海住房供地计划：供地1100公顷，比去年增加35公顷。而在2005年~2009年，上海平均实际年度住宅土地供应量约1040公顷。尽管增加幅度并不大，但是，在今年土地供应中，70%为三类保障用地：“保障性住房”、“棚户区改造”和“自住性中小套型商品房”用地分别为250公顷、450公顷以及70公顷。商业住宅类型用地仅为330公顷，占总量30%。

　　在4月28日，上海市规土局发布了今年第23个国有建设用地使用权挂牌出让公告，再次推出约34万平方米土地。在此之前，上海市规土局发布首个土地出让预申请公告，推出各类地块共计超过500万平方米。

　　最近几次上海的土地出让中，企业拿地热情锐减，交易显得相当平淡。“住宅用地同比大幅增加，住宅用地楼面均价呈下行趋势，溢价水平明显降低。”中房指数研究院副院长陈晟告诉记者：“重点企业拿地热情明显下降，新增土地储备环比下降20% 。”

　　中房指数研究院对20 家重点监测房地产企业的检测显示，月度新增土地储备数量出现大幅度下降，新增土地储备面积以及土地出让金总额环比3 月分别下降19.11%和32.66%，平均楼面地价下降16.76%。“房地产企业争相高价拿地的态势已经有所放缓，企业拿地热情明显降低。可以预期在企业资金来源受到限制，且政策限制加大的情况下，房地产企业将转向二三线城市理性扩张，高价拿地现象将会得到遏制。”陈晟说。

　　显然，这些都是国家调控部门愿意看到的，国家调控意图渐趋实现。