冀望卖地生财 三线城市博弈楼市调控

　　“具体事具体说，保你满意。”很难相信，这样的话是出自地方行政长官之口，与他对话的是正处在楼市调控风雨飘摇之中的开发商。

　　这是发生在深圳的真实一幕，说这话的是辽宁省朝阳市的副市长李军。

　　“五一”，2010年的春季土地交易会在深圳举行，李军只是齐聚深圳40多个城市的市长之一，记者发现，除去重庆，这次来到深圳的几乎清一色的是来自三线城市的“行政长官”，他们的目的只有一个——卖地。

　　楼市调控之下，一二线城市土地骤然遇冷似乎让长期以来没有机会分享土地财政盛宴的三线城市地方政府看到了希望，他们希望借此机会，实现“弯道超车”，在土地财政的最后盛宴中，占有一席之地。

　　调控之下 集体兴奋

　　“我们房地产市场尚处在起步和发展阶段，不存在所谓的泡沫问题，更不存在人为的商业炒作。”尽管中央政府楼市调控的风声一天紧似一天，但在深圳举行的“春季土地交易会”上，朝阳市副市长李军仍然坚信，这个辽宁“小城”的房地产市场将不受影响。

　　记者了解到，辽宁朝阳市本次前往深圳重点规划项目推荐总共五个项目，规划用地面积813公顷，建筑面积865万平方米，计划投资达175亿元人民币以上，主要以商业地产为主，大都是中心城区的地标工程，这些项目的前期工作全部准备到位，只待投资落地。

　　“弯道超车” 自然需要招商政策的吸引力，而从政府官员面对招商对象的态度，便可从侧面窥见其卖地的迫切心情所在。在土地推介的过程中，湖北咸宁市政府副秘书长陈跃明就表示，咸宁市对于招商引资，都采用“一事一议、特事特办”的原则，以促进外来投资进入咸宁的房地产开发领域。

　　李军的态度则更为直白。对于开发商关心的土地出让金缴纳进度问题，他表示，“具体的（问题）可以具体商量，哪个节点你要想干，那咱们具体研究具体解决，保准让你满意”。

　　2010年春天，国土资源部先后下发通知，要求各地方政府在收取土地出让金时，首付比例不得低于50%，这实际上对开发企业的资金实力提出了更高的要求，而这也成为开发商在面对招商引资时，最为关心的地方政府态度问题，李军的上述表态，亦是在被开发商问及土地出让金款项如何支付时，所给出的答案。

　　这并不是此次深圳春季土地交易会上的极端个案。在湖北咸宁的土地推介会上，尽管有咸宁市政府副秘书长带队的一干官员坐镇，但在官方安排的土地推介环节，“遏制房价过快上涨”在整个过程中，只字未被提到，市政府副秘书长仅在最后向在场的开发商表示，中央最近密集出台的调控政策，对咸宁没有太大影响。

　　海量推地 三线主角

　　根据深圳春季土地交易会的统计，总计共有40多个城市参与此次土地交易会进行推介，除重庆之外，基本都属于三线城市，这些城市裹挟而来的土地总量，超过约1000万平方米。

　　“18万公顷的这个数字，确实很大，但是我们恐怕要看分布。”华远集团总裁任志强告诉记者，在此之前，为了落实国务院“遏止房价过快上涨”的精神，增加供给，在国土资源部的统一协调之下，确定了年内供应18万公顷建设用地于房地产领域的计划，这18万公顷的土地，政策性住房和中小套型普通商品房，将占70%。

　　任志强告诉记者，这18万公顷的土地，有超过一半以上的供应量，实际上是在三线城市，因此，三线城市恐怕将是日后相当长一段时间内，土地市场的主角所在。

　　湖北甚为典型。在这个已经连续举办了5年的土地交易会上，湖北省分别举行了下属15县市以及咸宁专场的土地推介会，在咸宁的土地推介会上，甚至还包括能够与赤壁之战多少沾边的赤壁东渠地块，这个被咸宁市政府包装成“秀山、灵渠、天然氧吧”的地块，咸宁市土地储备中心副主任宋健甚至还使用了“炒作空间”这样极尽市场化的“煽动”词汇。

　　“我们带来了29宗土地，这些地块分布在咸宁市城区和下属的咸安、赤壁、嘉鱼、通城、崇阳、通山等六个县市区。” 咸宁市土地交易中心主任宋坚强向记者表示，赤壁只是本次咸宁市土地推介的重点之一而已。

　　记者发现，大量推介的建设用地地块均由旧城土地整理而来，以咸宁为例，公交场站、人民医院等地块，均赫然在列。“我们不觉得一次性的供应量太大，还是看开发商的需求。”宋健说。

　　宋健还告诉记者，目前咸宁的基准地价刚刚完成调整，其中甲类地区的基准地价大致在70万元/亩的水平，而辽宁朝阳的价格水平则稍高，在100万元/亩左右。而这恰是三线城市地方政府认为最关键的自身比较优势所在。

　　供需差异 地价难涨

　　广东森旺房地产开发有限公司副总经理徐茂林参加了本次春季土地交易会几乎所有的专场土地推荐，在与记者的私下沟通中，他提到，湖北咸宁几乎是本次春季土地交易会中，一次性推介土地最多的城市，除去咸宁市的专场推介会外，湖北省还组织了15市县的土地集中推介。他的担心在于，如此海量的“推地”，是否对开发商日后进驻之后的销售造成影响。

　　记者了解到，上述15市县包括咸宁市、孝感市、罗田县等，总计土地推介的供应面积高达13000多亩，51宗之多，而其所属城市，均属三线城市或者县级区域。

　　宋健告诉记者，咸宁市总人口虽然总计为120多万人，但城镇人口仅在40万左右。徐茂林则对记者表达了他更大的担心：咸宁必须以怎样的城市化进度，才能提供支撑如此供应量巨大的未来楼市供应？

　　不过，咸宁市政府副秘书长陈跃明坚信，咸宁今年年底均价可以达到2900元/平方米左右，“这也进一步说明了中央最近密集出台宏观调控政策，对咸宁的影响不是很大。”陈跃明表示。

　　然而，三线城市地方政府的愿望能否顺利实现，仍然存疑。著名经济学家巴曙松在多个三线城市调研后向记者承认，“今年国土资源部确定的18万公顷供地任务，总量很大，在如此巨大的供应量面前，市场资源的配置，让三线城市地价的快速上涨，几乎不存在可能。”他说。

　　任志强的逻辑则在于，由于4月14日之后出台了大量的楼市调控政策，直接抑制房地产市场的消费行为，从而使房地产企业对于销售预期的不乐观，“在这样的情况下，房地产企业谁还敢贸然拿地，在这种情况下，地价怎么还能涨的起来？”他说。