2009年货币政策对房地产市场的影响及2010年展望
来源：
中国经济时报
2010年05月10日09:27
一、2009年适度宽松货币政策对房地产市场影响效果显着
1．2009年货币政策对房地产市场采取供给、需求双向驱动的作用方式
货币政策刺激房地产市场的作用方式包括：大量投放贷款增加房地产市场货币供应量，同时拓宽房地产企业融资渠道；配合财政政策降低利率和税收，以减轻消费者购房成本，丰富消费者购房手段。
首先，加大对房地产行业开发贷款的支持。国办发2008131号文提出“支持房地产开发企业合理的融资需求”。《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕27号 中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。加大对房地产企业开发贷款支持的政策效果是：2009年主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社人民币房地产开发贷款累计新增5764亿元，年末余额同比增长30．7％，增速比2008年末加快20．4％；房地产开发企业2009年资金来源57128亿元中国内贷款11293亿元，比2008年增长48．5％。
其次，通过降低金融“门槛”、丰富消费者购房手段鼓励住房消费。2009年1月3 日，四大国有银行宣布，只要2008年10月27日前执行基准利率0．85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。在宽松利率政策刺激下，2009年个人按揭贷款达到8403亿元，比2008年增长116．2％；2009年个人消费性住房贷款累计新增1．4万亿元，年末余额同比增长47．9％，增速比上年末加快37．4％。
宽松货币政策与积极财政政策相互配合。国办发〔2008〕131号文对购买普通商品房提出具体税收优惠政策，规定“现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税”。
2．适度宽松货币政策影响下房地产市场的积极反应
适度宽松的货币政策、“保增长”同房地产市场平稳发展结合得更为紧密。2009年房地产业依然承担起“保增长”的重任，体现在：全国房地产行业创造的增加值占ＧＤＰ约6％，其中上海超过了20％；房地产业投资、房地产企业完成开发投资总量和增速依然高涨，2009年房地产行业投资（城镇）43064．5亿元，占全部投资的22．2％；房地产企业投资活跃，2009年房地产开发企业完成投资36231．71亿元，比2008年增长16．1％；从“国房景气指数”看，自2009年3月到达谷底后，从4月份开始直到12月份，其数值上升到103．66。
在适度宽松货币政策影响下，房地产市场出现购销两旺的局面。2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42．1％，尤其是2008年贷款七折利率优惠政策延续的影响，其中商品住宅销售面积增长速度最高，达到43．9％；商品房销售额43995亿元，比2008年增长75．5％，同样也是商品住宅销售额增长速度最高，达到80．0％。
房地产市场在2009年成为提升银行贷款质量、保证收益率、优化贷款结构的重要领域。2009年银行中长期贷款主要投向基础设施行业、租赁和商务服务业、制造业和房地产业。2009年房地产开发国内贷款占金融机构中长期贷款的比重为5．08％，房地产开发国内贷款占房地产开发企业本年资金来源的19．77％，占实际完成投资额的31．17％。2009年个人按揭贷款8403亿元，占居民户贷款总额的10．27％，占居民户消费贷款总额的15．19％。 3．适度宽松货币政策影响下房地产市场的负面反应
适度宽松货币政策、房屋供求关系失调等因素使商品房价格上涨过快。2009年4月份全国70个大中城市二手房环比和同比价格同时上涨，到10月份接受调查的全国70个大中城市中房屋销售价格指数未上涨的所剩无几。房屋销售价格上涨，一方面是由于购房需求增加、供应不足，另一方面是宽松货币政策丰富了购房者购买手段并使其更加便利，投机因素也推动了房价上涨，但房价上涨过快客观上加重了购房者负担，加剧了房地产市场的震动。
土地市场“地王”频出。2009年，北京、上海、重庆、杭州、成都等城市50．5亿元、72．45亿元、40．6亿元的“地王”不断刷新总地价和单位地价的新纪录。从土地要素供给角度看，“地王”频出助推房价上涨。
银行向房地产行业放贷过快存在潜在金融风险。在2009年房地产开发企业资金来源中，国内贷款和个人按揭贷款合计达到了19696亿元，是2008年的1．82倍。房地产开发贷款增速过快强化了金融系统对市场和政策的敏感性，增加了金融风险，会加大金融链条对房地产市场波动的反应。
保障性住房建设过度依赖财政手段而缺乏货币政策手段的支撑。在保障性安居工程建设中，中央财政安排资金551亿元，占据保障性住房建设的主体，货币政策支持保障性住房建设的力度有待强化。
二、2010年货币政策对房地产市场影响的展望
2010年全球经济复苏过程并不确定，外需不足对我国影响还在持续，国内经济回升的基础还不稳定，结构性矛盾仍然突出。2010年在我国政府工作报告中明确提出要继续实施适度宽松的货币政策，着力点是保持经济平稳较快发展、经济结构调整和防止通胀。货币政策重点在于：配合其他政策进一步优化产业结构并解决产能过剩问题，引导金融机构优化信贷结构并强化流动性管理，防范化解金融风险、维护金融体系稳定，提高金融可持续支持经济发展的能力，促进民间直接投资。2010年货币政策手段将更加多样化、更加灵活，注重运用存款准备金率、利率等多元化手段配合信贷调整货币供应量。
2010年货币政策对房地产市场的影响可能体现在如下方面：
1．2010年初货币政策释放收紧信号已经影响到房地产市场。房地产业作为带动经济增长的重要“杠杆”，毫无疑问，2010年初我国货币政策调控也会延伸到房地产市场。2010年初两次上调存款准备金率，银行放贷变缓、资本市场融资渠道缩窄，房地产开发企业的开发性贷款首当其冲受到影响，资金链将进一步收紧，对房地产企业扩大投资规模、加大开发力度产生一定制约作用。
2．平衡供求、鼓励合理住房消费、房地产市场稳定与防范金融风险结合得更加紧密。2010年宏观调控对利用银行贷款将会采取“有保有压”的方式，商业银行在一定区间内对利率实行差异化定价，继续支持“自住型”购房需求，不支持投资投机性购房需求。监管部门也会更加重视防范房地产开发风险。防范个人按揭贷款风险除严格执行二套房新政外，对住房按揭贷款申请者的个人情况审查也将更为严格。
3．金融体系支持房地产企业开发的步伐不会停滞，但审查条件可能更为严格。供需不对等仍然是当前房地产市场面临的主要矛盾，2010年稳定房地产市场的首要任务就是增加土地和房屋供给，尤其是普通商品房的供给，建设保障性住房也成为平抑房价上涨的重要手段。适度宽松货币政策环境下金融机构支持房地产开发贷款、加速住房合理建设的导向仍将延续，资本市场融资也将为房地产开发提供有力支撑。
4．遏制投资性、投机性需求引发房价过快上涨是2010年货币政策调控房地产市场的重点。2010年抑制房地产市场投资和投机性需求将同“控价格、保民生”紧密结合，对利用银行贷款购买多套住房首付比例及利率执行更为严格的政策，以加大投资、投机成本，宏观调控对利用银行资金对房地产进行投资、投机性需求给出明确的抑制信号。
5．依靠信贷等手段调整住房供应结构、调动地方政府加大保障性住房建设力度应是本年度货币政策的又一重点内容。2010年货币政策支持保障性住房、安居工程、棚户区改造仍有很大的作用空间，2010年的货币政策对惠民房屋支持的关键在于利用金融杠杆调动如公积金等各类资金积极参与，同时确保资金安全。
（本报告执笔人 周达） (来源：《中国经济时报》)
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